답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청년버팀목대출 vs 신혼부부대출, 뭐가 좋은가요?- 만약 가지고 계신 자산이 적고 부채가 조금 있다면, 대부분 먼저 청년버팀목전세자금대출을 검토하시는 게 좋아요. 이 상품은 금리가 매우 저렴한 편이고, 나중에 결혼하신 뒤 신혼부부 전용 대출로 갈아타기도 가능합니다.단, 각각의 대출 한도와 본인의 연봉 조건을 꼼꼼히 비교해보시는 게 중요합니다. 특히 아파트 전세는 보증금이 높으니 HUG(주택도시보증공사) 보증을 활용하면 한도를 최대치로 받을 수 있어요.2. 등기부등본 확인, 계약금 관련 팁- 등기부등본은 계약 전이라도 누구나 열람할 수 있어요. 집이 마음에 든다면 공인중개사에게 "등기부등본 좀 보여주세요."라고 말씀하시면 됩니다. 직접 인터넷 등기소에서 발급받는 것도 가능하니 참고하세요.- 대출 상담을 정식으로 받으려면 '확정일자'가 찍힌 임대차계약서가 필요하고, 이를 위해 보통 보증금의 5% 이상을 먼저 계약금으로 내야 합니다.- 한 가지 팁을 더 드리자면, 계약 전 은행에 방문해서 미리 본인 신용이나 소득 기준으로 대출 한도가 어느 정도 나오는지 '가심사'를 받아보시는 게 좋아요. 이때는 아직 집까지 정하지 않아도 되고, 본인 소득 증빙 등 서류만 챙기면 됩니다.3. 26년 9월 입주, 지금부터 준비해도 되나요?- 지금(2월 초)은 일단 시장 분위기와 아파트 시세를 파악하기 좋은 시기입니다. 다만 실제로 매물이 많이 나오는 시점은 입주 2~3개월 전이에요.- 일정 예시를 드리면- 현재~상반기: 대출 조건(소득, 자산) 공부 & 관심 지역 시세 추이 체크- 4~7월: 토요일마다 적극적으로 집 보러 다니기- 7~8월: 마음에 드는 곳 계약 및 대출 신청 (보통 심사에 한 달 정도 걸려요!)■ 꼭 알아두실 점- 계약서 작성하실 때 반드시 '특약 사항'에 아래 내용을 넣으세요!"임대인 또는 임차물건의 결격사유로 전세자금대출이 불가할 경우, 계약은 무효이며 계약금은 즉시 반환한다."이 조항이 있으면 혹시 모를 상황에서 내 소중한 계약금을 지킬 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.[광진동양파라곤 28평형 매도 가격 분석 보고서]1. 시장 객관적 지표– 보내주신 자료를 근거로 살펴보면* KB부동산 시세(2026.01.26 기준)는- 일반가: 9억 3,500만 원- 상한가: 9억 5,000만 원이 금액은 보통 금융권에서 대출 한도와 감정평가 기준으로 활용합니다.* 네이버 부동산 실거래 현황을 보면- 최근 실거래가는 대부분 9억 원 초·중반대에 형성되어 있습니다.- 현재 시장에서는 '급매' 매물이 9억 원 이하에, '일반 매물'은 9억 원대 중반에 주로 나오고 있습니다.2. 12억 원 매도 가격에 대한 냉정한 평가희망하시는 12억 원은 현재 시장 데이터와 비교했을 때 아래와 같은 점들이 있습니다.* 시세 대비 격차가 큽니다. 현 시점 KB 시세 상한가(9.5억)보다 약 2억 5천만 원(26%) 정도 높습니다.* 심리적 저항선이 존재합니다. 매수자 입장에서는 네이버 부동산에 올라온 다른 매물보다 2억 원 이상 비싼 경우, 클릭조차 하지 않거나 방문하지 않을 가능성이 매우 높습니다.* 대출 규제는 생각보다 큽니다. 매수자가 대출을 활용한다면 KB 시세 9.5억 원까지만 대출이 가능하므로, 12억 원에서 나머지 2.5억 원은 전액 현금으로 부담해야 합니다. 이 때문에 매수층 자체가 매우 한정될 수밖에 없습니다.3. 매도 전략 제안① 12억 원에 꼭 팔고 싶으실 때(보유 전략)* 지금 가격대에서는 거래가 현실적으로 어렵습니다. 광진구 일대의 재건축, 자양동 개발 등 개발 호재가 본격적으로 가시화되어 지가가 급등할 때까지 장기 보유가 필요합니다.* 10년 거주, 4년 전세 이력을 활용해 장기보유특별공제를 최대한 적용하면, 향후 매도 시 세금 부담을 줄일 수 있습니다.② 빠른 매도가 필요하실 때(현실화 전략)* 먼저 네이버 부동산에서 동일 평형 매물 중 가장 높은 호가를 확인한 뒤, 그보다 살짝 높은 선(예: 10억 ~ 10억 5,000만 원)으로 매물 가격을 맞추고 시장 반응(문의 전화 등)을 확인해보시길 권장합니다.* '올수리', '로열층', '조망권' 등 우리 집만의 강점을 매물 설명에 자세히 담아 차별성을 어필해보세요.4. 결론보내주신 자료를 종합해 보면, 12억 원은 현재 시장에서 바로 거래가 이뤄지기 어려운, 미래 가치까지 반영된 가격으로 해석할 수 있습니다.향후 자산 운영 계획에 따라 '최고가로 장기 보유할지', 아니면 '현재 시세에 맞춰 자금을 회수할지'먼저 결정하시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.◆ 중도금 대출 가능 여부 안내아파트 계약 후 중도금 대출을 앞두고 고민이 많으실 것 같아요. 기존에 대출이 있더라도 대부분 중도금 대출이 가능합니다. 다만, 몇 가지 점을 미리 체크해보시는 게 좋아요.1. 중도금 대출의 주요 특징- 집단 대출 방식: 보통 중도금 대출은 개인 신용도보다 아파트 사업성과 시공사 보증을 더 중시하는 ‘집단 대출’ 형태로 진행됩니다.- HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사) 보증: 이들 기관의 보증을 받기 때문에, 일반 신용대출보다 심사 기준이 비교적 완화된 편입니다.2. 기존 대출이 영향을 주는 경우- DSR(총부채원리금상환비율) 규제: 중도금 대출은 현재 DSR 적용을 거의 받지 않지만, 최근 가계부채 관리 정책에 따라 은행별 내부 기준이 다를 수 있습니다. 따라서 분양 사무소나 지정된 은행에 미리 문의하는 것이 가장 정확합니다.- 연체 기록 및 신용점수: 기존 대출 자체보다 현재 연체가 있거나 신용점수가 현저히 낮으면 대출이 거절될 수 있습니다.- 보증 한도 초과: 이미 HUG나 HF 보증을 통한 주택담보대출이 있다면, 1인 또는 1세대 기준 보증 한도 때문에 대출이 제한될 수 있습니다.3. 꼭 점검해야 할 사항- 신용점수 관리: 대출 실행 전에는 새로 신용대출을 받거나 카드론 등 고액 대출을 자제하시는 게 좋습니다.- 은행 상담: 분양 단지와 협약된 은행(집단 대출 담당)에 연락해, 본인의 기존 대출 상황을 미리 말씀드리고 대출 가능 여부를 확인해보시기 바랍니다.- 규제지역 확인: 투기과열지구나 조정대상지역에 따라 대출비율(LTV)이 다를 수 있으니, 해당 지역 여부도 꼭 확인해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정보가 많이 부족할 뿐만 아니라, 이미 알려진 내용만 봐도 리스크가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.구체적으로 어떤 부분이 문제인지, 그리고 어떤 추가 정보가 필요한지 정리해 드릴게요.1. ‘가구 쪼개기’와 위반건축물 여부- 현재 상황: 원래 5가구로 허가받은 건물이 20가구로 늘어난 전형적인 ‘가구 쪼개기’ 형태입니다.- 확인할 점: 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재돼 있는지 반드시 확인이 필요합니다.- 위험요소: 위반건축물은 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 제한되거나 아예 불가능한 경우가 많고, 건물 내 소방‧안전시설도 원래 설계보다 부족해서 사고 발생 시 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다.2. 보증금 보호 가능성- 현재 상황: 이미 근저당 등 대출이 12억 원이나 잡혀 있습니다.- 확인이 필요한 정보: 건물의 전체 시세와 나보다 먼저 들어간 임차인들의 보증금 총액입니다.- 따져볼 점: (12억 대출 + 선순위 임차인 보증금 합산 + 내 보증금 5천만 원)이 건물 시세의 70~80%를 넘는다면, 만약 경매로 넘어가도 내 보증금을 온전히 돌려받기 어려운, 흔히 말하는 ‘깡통주택’ 위험이 매우 높다고 할 수 있습니다.3. 월세인데 보증금이 5,000만 원?- 분석: 월세 계약임에도 불구하고 보증금이 5,000만 원이라면 일반적인 수준에 비해 결코 낮은 금액이 아닙니다.- 주의할 점: 만약 이 건물이 경매로 넘어가면, 서울 기준 최우선변제금(현재 5,500만 원 이하 보증금의 일부, 1,900만 원까지)이 적용되는지도 따져봐야 합니다. 다만, 이 기준은 근저당 설정일에 따라 변동될 수 있어서, 12억 대출이 언제 잡혔는지도 확인이 필요합니다.추가로 체크해야 할 사항- 건축물대장: 위반건축물 여부, 실제 가구 수 등- 등기부등본: 12억 대출(근저당)의 설정 시점과 채권최고액- 다가구주택 확정일자 부여현황: 선순위 임차인들(먼저 들어온 세입자들)의 보증금 총액 (이 서류는 집주인 동의가 필요할 수 있습니다)- 전입신고열람원- 임대인 국세, 지방세 체납여부요약하자면, 20가구로 쪼개진 건물에 12억 대출이 잡혀 있다면 상당히 위험한 매물이며, 보증금을 더 낮추지 않는 이상 이 조건으로는 계약을 추천하기 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 고민이 정리되는 3단계 우선순위1단계: 쓸 수 있는 예산부터 확정하기 (부모님 도움 + 내 자산)- 먼저 부모님이 얼마만큼 도와주실 수 있는지 정확히 여쭤보세요. 이 금액이 정해져야만 전세를 대출로 갈지, 반전세로 월세 일부를 부담할지 큰 방향이 결정됩니다.- 그리고 본인 현금, 기존 부채(1,700만 원)를 고려해서 '진짜로 내가 전세보증금에 넣을 수 있는 금액'을 계산해 보세요.2단계: 은행 방문해서 대출 한도 알아보기 (가장 중요한 단계~!)- 신용점수가 699점이면 아주 나쁜 건 아니지만, 기존 부채가 있으면 한도에 영향이 있을 수 있거든요.- 신분증, 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 등을 준비해서 가까운 은행(우리, 신한, 국민, 농협, 기업은행 등)에 방문하세요. "청년 버팀목 전세대출 가심사 받으러 왔어요"라고 말씀하시면 됩니다.- 이때 꼭! "제 조건에서 최대 대출 한도가 얼마인가요?"를 확인해야 앞으로 집을 볼 때 현실적인 예산을 정할 수 있습니다.3단계: 원하는 지역(부산 북구)에서 매물 찾기- 부산 북구(예: 화명동, 덕천동, 만덕동 등)에 대단지 아파트들이 많아요. 하지만 반드시 'HUG 전세보증보험' 가입이 가능한 아파트여야 버팀목 대출이 안전하게 나올 수 있습니다.- 부동산에 연락하거나 방문할 때 "청년 버팀목 대출, 그리고 HUG 전세보증보험 가입되는 아파트 전세/반전세 매물 있나요?"라고 문의해보면 원하는 매물을 더 빨리 찾을 수 있습니다.■ 추가 팁- 보통 집을 알아보고 대출까지 받으려면 최소 1~2개월은 여유를 보는 게 좋습니다. 주말에만 집을 볼 수 있다면 일정이 더 촉박해질 수 있으니 미리미리 움직이세요.- 반전세는 월세 부담이 있고, 전세는 대출 이자를 내야 합니다. 요즘은 월세가 대출 이자보다 비싼 경우가 많으니, 한도가 충분하다면 전세 대출을 활용하는 것도 경제적으로 괜찮은 선택일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 잠김 현상 해소와 시장 선순환현재 다주택자들이 세금 혜택을 받기 위해 매물을 내놓으려 해도, 정작 이를 받아줄 실수요자들이 대출 규제에 막혀 집을 사지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 결과: 매물은 나오는데 거래는 안 되는 '거래 절벽' 심화. 필요성: 실수요자에게 길을 열어주어야 시장에 나온 매물이 소화되고, 전체적인 주택 공급 및 주거 이동이 원활해집니다.2. 세입자 보호 및 연쇄적 주거 불안 방지이미지 내용처럼 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 퇴거를 요청하는 사례가 늘고 있습니다. 위험 요소: 전세 매물이 부족한 상황에서 갑작스러운 퇴거 압박은 세입자에게 큰 고통이 됩니다. 해결책: 새로운 매수자(실수요자)가 적절한 대출을 통해 집을 매수하면, 기존 세입자와의 계약 승계나 원만한 합의가 가능해져 사회적 갈등을 줄일 수 있습니다.3. '내 집 마련' 사다리의 복원투기 목적이 아닌, 실제로 거주하려는 사람들에게까지 일률적인 대출 규제를 적용하는 것은 자산 형성의 기회를 박탈하는 결과가 될 수 있습니다. 핵심: 규제의 타겟은 '투기 수요'여야 하며, 실거주를 목적으로 하는 서민과 중산층에게는 금융 접근성을 보장하는 것이 형평성에 맞습니다.요약하자면단순히 대출을 풀어주는 것이 목적이 아니라, "시장에 나온 매물이 실수요자에게 자연스럽게 흘러가도록 혈을 뚫어주는 것"이 이번 규제 완화 검토의 핵심입니다. 이를 통해 시장 가격 안정과 주거 안정을 동시에 도모하려는 취지로 이해하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원룸 관리비가 아파트보다(면적 대비) 더 비싼 3가지 핵심 이유질문자님께서 지적하신 ‘가구 수 차이’는 정말 핵심적인 부분입니다. 이 외에도 중요한 이유가 몇 가지 더 있는데요. 원룸의 실질적인 관리비 단가가 왜 아파트보다 더 높은지 아래와 같이 정리해드릴게요.1. 규모의 경제와 ‘N분의 1’의 한계가장 큰 원인은 공용 비용을 나누는 세대 수 자체가 다르기 때문입니다.- 아파트는 수백, 수천 세대가 함께 엘리베이터 점검이나 경비, 단지 청소 비용 등을 나눕니다. 세대가 많을수록 관리비도 대량구매처럼 1평당 단가는 자연스럽게 낮아집니다.- 반대로 원룸은 비슷한 시설을 관리해야 해도 10~20세대가 그 비용을 부담하기 때문에, 각자 나누어 내는 몫이 늘어날 수밖에 없습니다.2. 관리비의 ‘월세화’ 현상부동산 시장에서 자주 나타나는 구조적인 현상입니다.- 집주인 입장에선 월세를 직접 올리면 세금이나 임대료 규제에 걸릴 수 있어, 월세는 낮게 책정하고 대신 ‘관리비’ 명목으로 실제 임대 수익을 보전하려는 경우가 많습니다.- 아파트는 관리비 내역을 법적으로 투명하게 공개해야 하지만, 소규모 원룸은 감시가 상대적으로 느슨하다 보니, 이런 편법이 더 쉽게 일어나기도 합니다.3. 관리비에 포함되는 항목 차이고정 지출 항목이 관리비에 포함된 착시 효과도 한몫합니다.- 아파트에서는 인터넷, 유선 TV, 수도 요금 등은 보통 개별적으로 청구되지만, 원룸은 이런 비용들이 관리비에 한꺼번에 묶여 나오는 경우가 흔합니다.- 그래서 금액만 보면 원룸 관리비가 비싸 보이지만, 실제로는 각종 통신비 등이 한꺼번에 들어간 ‘패키지 요금’ 형태인 셈입니다.결론월별로 나가는 총액만 보면 아파트가 더 많아 보일 수도 있지만, 1평당 또는 면적 대비 관리비로 계산하면 원룸이 보통 1.5배에서 2배 정도 더 비쌉니다. 즉, “더 좁은 공간에 살면서도 관리에 필요한 비용은 더 많이 내는 구조”가 만들어지는 셈이죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 현재 시행 중인 공공주택 특별법과 관련 규정에 따라, 공공주택 입주 조건을 핵심만 추려 안내드립니다.가장 기본이 되는 것은 ‘공공주택 특별법’입니다. 이 법에 따르면 모집공고일 현재 시점에 본인을 포함한 세대원 모두 무주택 상태여야 하며, 과거에 비해 세대 전체의 무주택 여부를 상당히 엄격하게 확인합니다.또한, 과거에는 주로 소득만을 기준으로 삼았다면, 현재는 보유 중인 자산까지 면밀히 따집니다. 부동산과 금융자산, 일반자산 등 모든 자산을 합산했을 때 약 3억 4,000만 원(항목별로 약간 차이 있음)을 넘지 않아야 하고, 차량 가액은 3,708만 원 이하여야 합니다. 만약 고가의 차량이 있으면 입주에 불이익이 있을 수 있습니다.소득 기준 역시 세분화됐습니다. 전년도 도시근로자 월평균 소득의 일정 비율(통상 100~120% 이내)을 넘으면 입주가 어렵습니다. 특히 최근 들어 중위소득 자체가 다소 올라가긴 했지만, 맞벌이나 자녀 수 등 가족 상황에 따라 적용 조건이 달라질 수 있으니 모집 공고문을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.예전 ‘임대 후 분양’ 제도는 현재 ‘뉴:홈(선택형)’ 등으로 바뀌어 운영되고 있습니다. 6년간 임대 거주 후 분양 전환 여부를 선택할 수 있지만, 이때도 처음 입주할 때와 마찬가지로 무주택 자격을 계속 유지해야만 분양 자격이 주어진다는 점도 기억해 두셔야 합니다.입주자 선정 방식도 훨씬 까다로워졌습니다. 청약저축(주택청약종합저축) 가입이 기본 전제이고, 납입 횟수나 저축금액이 많을수록 당첨 확률도 높아지는 구조입니다. 신혼부부, 다자녀 가구 등은 특별공급에서 자녀 수나 해당 지역 거주 기간 등에 따른 별도의 가점 기준도 적용됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 집 매매 후 전입신고 및 주소 이전 안내실제로 이사하는 날인 3월 20일 이후에 전입신고를 하시는 것이 원칙이며 가장 안전한 방법입니다.1. 전입신고 기준: '실제 거주'- 관련 법령에 따르면, 새로운 거주지로 이사한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하셔야 합니다.- 질문자님의 경우, 잔금일(2월 10일)과 상관없이 실제로 짐을 옮기고 거주를 시작하는 3월 20일이 기준이 됩니다. 따라서 3월 20일 이후 14일 이내에 전입신고를 하시면 법적으로 아무런 문제가 없습니다.2. 잔금일에 미리 전입신고를 하지 않는 이유- 기존 집의 대출이나 보증금 문제: 아직 이사하지 않은 상태에서 주소를 옮기면, 기존 집에서 유지하던 대항력(우선변제권 등)을 잃을 수 있습니다.- 공실 상태: 새 집이 수리 중이거나 비어 있다면, 주소를 굳이 서둘러 옮길 필요가 없습니다.3. 체크리스트- 전입신고 기한: 이사 후 4월 3일까지 관할 동주민센터나 정부24에서 신고하시면 됩니다.- 우편물: 전입신고와 함께 '우체국 주소이전 서비스'를 신청하면, 이전 주소로 오는 우편물도 새 주소에서 받아볼 수 있어 편리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 내용증명을 무시해도 될까요?절대 무시하지 마시고, 답변서를 꼭 보내시는 게 좋습니다.내용증명 자체에는 법적 강제력은 없지만, 나중에 소송이 진행될 때 ‘임대인이 계약 해지 의사를 명확히 밝혔다’는 증거로 쓰일 수 있습니다.아무런 대응 없이 넘어가면 임대인의 주장을 인정한 셈이 될 수 있으니, 임차인 입장(예: 경매로 인해 보증금 반환이 걱정된다는 점 등)을 담아 내용증명 형태로 회신을 남겨두는 게 유리합니다.2. 지금이라도 월세를 내야 하나요?신중히 판단해야 합니다.원칙적으로 임차인은 경매 진행 중이어도 월세를 내야 하고, 상가임대차보호법에는 3기(세 달) 이상 밀리면 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있다고 되어 있습니다.그런데 이미 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 없는 상황(경매 진행 중)일 수 있으니, 월세를 그대로 현금으로 보내버렸다가 나중에 보증금을 온전히 돌려받지 못하면 그 월세는 사실상 날아가는 셈입니다.실무적으로는 보통 “보증금에서 연체된 월세를 공제해 달라”고 요청하면서 입금을 미루는 경우가 많습니다. 물론 임대인이 법적으로 거부하고 명도소송(강제퇴거)을 진행할 수는 있지만, 보증금이 남아 있으면 임대인 입장에서도 굳이 크게 소송으로 밀어붙이지 않는 경우가 많습니다.3. “보증금에서 까라”는 식의 내용증명을 보내도 되나요?네, 보내셔도 좋습니다.다만 표현은 정중하고 명확하게 하세요.예를 들어,“귀하의 건물이 경매 절차에 들어가 보증금 반환이 불확실한 상황이어서 부득이하게 월세를 지급하지 못했습니다. 밀린 월세는 보증금에서 공제해 주시고, 보증금 반환과 동시에 건물을 인도(비워주겠습니다)하겠습니다.”이런 식으로 내용증명을 작성해 보내시면 좋습니다.이렇게 하면 고의로 월세를 안 내는 게 아니라, 보증금을 보호하기 위한 불가피한 조치라는 점이 드러납니다.4. 명도소송을 한다고 하면 “나갈 테니 보증금부터 돌려달라”고 할 수 있나요?네, ‘동시이행의 항변권’이라는 권리가 있습니다.임대차 계약이 해지된다 해도, 임차인의 건물 인도(비우는 것)와 임대인의 보증금 반환은 동시에 이뤄지는 게 원칙입니다.즉, “보증금 전액(밀린 월세를 뺀 나머지)을 주시면 바로 나가겠다”고 주장하실 수 있습니다. 이미 임대인이 경매로 인해 보증금을 줄 여력이 없다면, 임대인도 마음대로 내보내진 못합니다.■ 꼭 기억해야 할 중요한 점질문자님이 소액임차인이고 배당요구도 하셨다고 하셨으니, ‘최우선변제금’(보증금 일부를 가장 먼저 돌려받는 제도)을 받으려면 반드시 아래 두 가지를 지켜야 합니다.- 건물 점유(계속 영업을 하거나, 짐을 두고 문을 잠가놓는 등 공간을 계속 사용해야 합니다)- 사업자등록 유지임대인이 짐 빼라고 독촉한다고 해서 섣불리 짐을 빼거나 사업자등록을 없애면 최우선변제권을 잃게 되어, 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다.배당금(보증금 일부라도 돌려받는 돈)을 실제로 손에 쥘 때까진 절대로 공간을 비워주면 안 됩니다.■ 정리하자면임대인의 소송 협박은 압박용일 가능성이 높습니다. 너무 불안해하지 마시고, “보증금만 돌려주면 나가겠다”는 입장을 분명히 하시면서 경매 절차에 따라 배당금을 챙기는 데 집중하시면 됩니다.