광진동양파라곤 집 매도 시세를 알고 싶습니다.
보유중인 광진동양파라곤 95 타입이 있습니다. 주변 시세는 오를 것 같은데, 매도 시점과 12억은 다소 비싼가요? 10년 거주이고 이후 약 4년간 전세를 주고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 시장 기준으로는 너무 과한 가격은 아닌거 같습니다
다만 대장 단지급도 아니고 리모델링 예정이 아닌 기존 준중형 1단지라
12억 초반이 시장 상한선에 해당하는 구조입니다
광진구 인근 다른 중대형급도 전세 시세도 높게 형성되고 있어서 매매도 괜찮을 것으로 보입니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
광진동양파라곤 95타입 매도는 실거주 10년의 비과세 혜택을 극대화하면서도 주변 재건축 이주 수요를 활용한 타이밍 선점이 핵심입니다.
질문하신 시세 적정성과 매도 전략에 대해 데이터 기반으로 정리해드리겠습니다.
12억 시세의 적정성: 광진구 구의동 일대 유사 평형 신축급 단지들이 14~15억 원대를 상회하는 점을 고려할 때, 12억 원은 시장에서 충분히 소화 가능한 합리적인 금액입니다. 다만, 최근 실거래가와 층수, 내부 수리 상태에 따라 11억 후반에서 12억 초반 사이에서 조율될 가능성이 높습니다.
비과세 혜택 확인: 10년 거주 후 4년 전세를 주셨다면 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 대상일 확률이 매우 높습니다. 12억 원까지는 양도세 비과세가 적용되므로, 매도 금액 12억 원은 세금 부담 없이 자산을 현금화할 수 있는 최적의 '심리적 저항선'이기도 합니다.
매도 시점 제언: 인근 자양1구역(구의역 롯데캐슬 이스트폴) 입주 및 주변 정비사업 진행에 따른 이주 수요가 발생하는 시점을 노리십시오. 광진구는 공급 물량이 귀한 지역이라 하락기에도 방어력이 좋지만, 대출 금리 변동성이 큰 현재는 무작정 버티기보다 목표가에 도달했을 때 매도하는 실익이 클 수 있습니다.
본인 주택의 정확한 공시가격을 확인해 보십시오. 양도차익이 크더라도 12억 원 이하 매도 시에는 세금 걱정이 거의 없으나, 만약 12억 원을 초과하여 매도할 계획이라면 전세를 준 기간만큼 장기보유특별공제율이 소폭 조정될 수 있으니 세무 전문가와 정확한 시뮬레이션을 먼저 해보시길 권합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
매물을 내놓으실 때 인근 부동산 한 곳에만 맡기지 마시고, 광장동과 구의동 일대 중개업소 5개 이상 시세를 교차 확인하여 '급매물'이 아닌 '정상 매물'로 포지셔닝하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 해당 인근 부동산에 가셔서 매수세를 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
상담을 해보시고 우선 현재 형성이 된 시세에 조금 더 올려서 호가를 불러 보시고 조금씩 내리는 전략으로 매도를 하시면 될 것으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
[광진동양파라곤 28평형 매도 가격 분석 보고서]
1. 시장 객관적 지표
– 보내주신 자료를 근거로 살펴보면
* KB부동산 시세(2026.01.26 기준)는
- 일반가: 9억 3,500만 원
- 상한가: 9억 5,000만 원
이 금액은 보통 금융권에서 대출 한도와 감정평가 기준으로 활용합니다.
* 네이버 부동산 실거래 현황을 보면
- 최근 실거래가는 대부분 9억 원 초·중반대에 형성되어 있습니다.
- 현재 시장에서는 '급매' 매물이 9억 원 이하에, '일반 매물'은 9억 원대 중반에 주로 나오고 있습니다.
2. 12억 원 매도 가격에 대한 냉정한 평가
희망하시는 12억 원은 현재 시장 데이터와 비교했을 때 아래와 같은 점들이 있습니다.
* 시세 대비 격차가 큽니다. 현 시점 KB 시세 상한가(9.5억)보다 약 2억 5천만 원(26%) 정도 높습니다.
* 심리적 저항선이 존재합니다. 매수자 입장에서는 네이버 부동산에 올라온 다른 매물보다 2억 원 이상 비싼 경우, 클릭조차 하지 않거나 방문하지 않을 가능성이 매우 높습니다.
* 대출 규제는 생각보다 큽니다. 매수자가 대출을 활용한다면 KB 시세 9.5억 원까지만 대출이 가능하므로, 12억 원에서 나머지 2.5억 원은 전액 현금으로 부담해야 합니다. 이 때문에 매수층 자체가 매우 한정될 수밖에 없습니다.
3. 매도 전략 제안
① 12억 원에 꼭 팔고 싶으실 때(보유 전략)
* 지금 가격대에서는 거래가 현실적으로 어렵습니다. 광진구 일대의 재건축, 자양동 개발 등 개발 호재가 본격적으로 가시화되어 지가가 급등할 때까지 장기 보유가 필요합니다.
* 10년 거주, 4년 전세 이력을 활용해 장기보유특별공제를 최대한 적용하면, 향후 매도 시 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
② 빠른 매도가 필요하실 때(현실화 전략)
* 먼저 네이버 부동산에서 동일 평형 매물 중 가장 높은 호가를 확인한 뒤, 그보다 살짝 높은 선(예: 10억 ~ 10억 5,000만 원)으로 매물 가격을 맞추고 시장 반응(문의 전화 등)을 확인해보시길 권장합니다.
* '올수리', '로열층', '조망권' 등 우리 집만의 강점을 매물 설명에 자세히 담아 차별성을 어필해보세요.
4. 결론
보내주신 자료를 종합해 보면, 12억 원은 현재 시장에서 바로 거래가 이뤄지기 어려운, 미래 가치까지 반영된 가격으로 해석할 수 있습니다.
향후 자산 운영 계획에 따라 '최고가로 장기 보유할지', 아니면 '현재 시세에 맞춰 자금을 회수할지'먼저 결정하시는 게 좋겠습니다.