답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대원 신분으로 대출 신청이 가능한가요?일반적으로 디딤돌대출은 ‘세대주’만 신청할 수 있습니다. 질문자님이 현재 세대원이라면, 원칙적으로는 대출 신청이 불가합니다. 다만 아래와 같은 예외가 있습니다.- 세대주로 인정받는 예외 상황:- 세대주의 배우자(예를 들어, 아내가 세대주면 남편인 질문자님도 신청 가능)- 대출 실행일로부터 3개월 안에 결혼해 세대주가 될 예정인 신혼부부따라서 아내가 세대주라면, 남편인 질문자님 이름으로도 대출 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우에도 질문자님을 포함해 모든 세대원이 무주택자여야 하니 꼭 확인하세요.2. 세대주를 꼭 변경해야 할까요?꼭 바꿀 필요는 없지만, 상황에 따라 변경하는 것이 더 편리할 수 있습니다.- 아내 명의로 대출을 진행할 경우: 현재처럼 아내가 세대주여도 무방합니다.- 남편(질문자님) 명의로 대출을 원할 경우: 세대주가 아내여도 배우자 자격으로 신청이 가능하지만, 서류 준비나 은행 심사, 실거주 의무 확인 등을 생각하면 미리 세대주를 남편으로 바꿔 놓는 것이 더 간편하고 깔끔합니다.3. 체크해야 할 핵심 사항집을 판 후 대출을 진행한다면 다음 조건을 반드시 확인하세요.- 무주택 여부: 지금 살고 있는 집이 아버지 명의라면 질문자님 가족은 무주택자로 인정됩니다. 단, 대출 신청 시점까지 모든 세대원이 계속 무주택 상태여야 합니다.- 소득 조건: 부부 합산 연소득이 기준(일반 6,000만 원, 신혼부부 8,500만 원 등) 이하여야 합니다.- 자산 조건: 부부 합산 순자산이 5억 1,100만 원 이하여야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 렌트홈 임대료 증액 제한 근거와 기준주택임대사업자가 임대료를 올릴 때 반드시 5% 이내로 제한해야 한다는 규정은 '민간임대주택에 관한 특별법' 제44조에 명시되어 있습니다. 또한 전세를 월세로 바꾸거나 그 반대의 경우에는 '주택임대차보호법' 제7조의2에 따라 계산 방식이 정해져 있습니다.임대료 계산에서 중요한 역할을 하는 '전월세전환율'은 한국은행 기준금리에 대통령령에서 정한 2.0%를 더해 산정합니다. 그래서 기준금리가 오르거나 내리면, 렌트홈 계산기에서 자동으로 최신 상한선을 반영하게 됩니다.■ 2026년 1월 기준 현재 금리와 변동 일정현재 한국은행 기준금리는 2.50%입니다. 여기에 법정 이율 2.0%를 더해, 지금 적용되는 전월세전환율은 4.5%로 계산됩니다.가장 최근 금리 결정은 2026년 1월 15일에 이루어졌으며, 이때 기준금리가 동결된 상태입니다. 다음 금융통화위원회 회의는 2026년 2월 26일로 예정되어 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용산구 주택 공급 대책에 대한 지역 주민들의 반발 이유는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.첫째, 국제업무지구의 정체성이 훼손될지 모른다는 걱정이 큽니다. 당초 용산정비창 부지는 ‘한국의 맨해튼’처럼 세계적인 비즈니스 중심지로 개발하는 것이 목표였습니다. 그런데 공공주택이나 임대주택이 대거 들어서면, 첨단 기업 유치는 물론 상업 중심지로서의 역할이 약해지고, 결국 단순한 주거 단지로 변질될 수 있다는 우려가 나옵니다.둘째, 교통 체증과 인프라 부족에 대한 걱정도 빼놓을 수 없습니다. 이미 교통 혼잡이 심각한 지역인데, 1만 가구 규모의 대규모 공급이 이뤄지면 교통난이 더 심해질 가능성이 높습니다. 학교나 공원 같은 기반 시설도 인구 증가 속도를 따라가지 못해, 결과적으로 일상생활의 불편이 커질 수 있다는 목소리가 많습니다.셋째, 자산 가치 하락에 대한 염려도 있습니다. 특히 공공주택 위주의 공급이 이뤄질 경우, 지역의 희소성이 줄어 집값이 떨어질 수 있다고 보는 시각입니다. 고급 업무지구로서의 미래 가치를 기대했던 투자자와 실거주자 입장에서는, 주택 중심의 개발 방향이 당초 기대와 다르다 보니 불만이 생기는 것입니다.결국 주민들은 용산이 단순히 주택 공급을 위한 장소가 아니라, 국가를 대표하는 랜드마크 업무지구로 성장하기를 바라고 있습니다. 정부가 주택 공급의 필요성을 내세우는 반면, 주민들은 지역의 장기적인 가치와 쾌적한 주거 환경을 더 중시하는 만큼, 이런 입장 차이에서 갈등이 생기고 있는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 취득세- 개인: 취득세는 1.1%가 적용됩니다. 지방세법 시행령 제28조의2에 따르면, 시가표준액 1억 원 이하인 주택(오피스텔 포함)은 취득세 중과를 할 때 주택 수 산정에서 제외됩니다. 즉, 개인이 기존에 주택을 한 채 가지고 있어도, 1억 미만 오피스텔을 추가로 취득할 경우에는 중과세가 아니라 일반 세율 1.1%만 적용됩니다.- 법인: 반면, 법인이 주택을 취득할 경우에는 집의 수나 금액과 상관없이 지방세법 제13조의2 제1항 제4호에 따라 무조건 12%의 중과세율이 붙습니다.2. 종합부동산세- 개인: 종합부동산세법 제8조에 따라 개인은 다주택자라 하더라도 9억 원(1주택자는 12억 원)의 공제를 받을 수 있습니다. 그래서 1억 미만의 오피스텔을 합산하더라도 전체 합계가 9억을 넘지 않으면 종부세는 내지 않습니다.- 법인: 법인은 종합부동산세법 제8조 제3항 및 제9조 제2항에 의해 기본 공제액 9억 원을 받을 수 없고, 주택 수와 관계없이 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 최고 5%의 단일 세율이 적용됩니다. 때문에 소액의 오피스텔을 추가로 보유해도 세금 부담이 상당히 큽니다.3. 양도소득세- 개인: 소득세법 제104조에 따라 개인 다주택자에 대한 양도세 중과는 2025년 5월 9일까지 한시적으로 유예되어 있습니다(연장 가능성 있음). 이로 인해 기본 양도세율(6~45%)이 적용될 가능성이 높습니다.- 법인: 법인은 법인세법 제55조의2에 따라 주택을 양도하면 일반 법인세에 더해 차익의 20%를 추가로 내야 하므로, 세무상 불리합니다.결론적으로, 법인 명의로는 취득 단계에서 12%의 높은 세율이 적용되고, 보유 중에도 공제 혜택이 없기 때문에 소액 자산인 1억 미만 오피스텔은 개인 명의로 취득하는 것이 자산 관리나 세금 측면에서 훨씬 효율적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 환산보증금 계산월세가 있는 임대차 계약에서는 보증금에 월세 × 100을 더해 환산보증금을 구합니다.- 계산식: 1,000만 원 + (60만 원 × 100) = 7,000만 원- 환산보증금이 5,000만 원을 넘으니, 7,000만 원 기준으로 수수료율을 적용합니다.2. 중개수수료율 적용(주택 기준)현행 공인중개사법 시행규칙에 따르면, 주택 임대차의 중개수수료율은 아래와 같습니다.- 환산보증금 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만: 최고 0.4%(상한액 30만 원)- 계산 결과: 7,000만 원 × 0.004 = 28만 원결론: 28만 원은 적정한가요?28만 원은 해당 구간의 법정 상한액(30만 원)보다 적으므로, 중개사가 제시한 금액은 법적으로 문제없는 최대치입니다.일반과세 중개업소라면 부가세 10%(28,000원)를, 간이과세자의 경우 약 4% 추가로 요구할 수 있으니 업체에 미리 확인하면 좋습니다.중개수수료는 '상한 요율'까지 받을 수 있다는 뜻이므로, 실제로는 협의가 가능합니다. 이미 상한에 근접하게 부른 금액이라면, 예를 들어 정중하게 단수 차액 정도라도 조정 가능한지 문의해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.장기전세주택 신청 기본 자격 및 현실적 조언먼저, 청약저축을 해지하셔서 많이 걱정되실 것 같습니다. 갑작스러운 상황에 마음이 복잡하실 텐데요. 장기전세주택의 일반적인 조건과 지금 꼭 확인하면 좋은 실제적인 내용을 안내해 드립니다.1. 장기전세주택 기본 자격(공통)- 무주택 세대구성원: 세대주와 세대원 모두 현재 집을 소유하고 있지 않아야 합니다.- 거주지 요건: 신청일 기준으로 해당 사업 지역(서울시 장기전세라면 서울시)에 거주하고 있어야 합니다.- 소득 및 자산 기준: 주택의 전용면적에 따라 기준이 달라지지만, 보통 가구월평균 소득이 도시근로자 평균 소득 100~120% 이하여야 하고, 부동산 및 자동차 보유액도 정해진 기준 이내여야 합니다.2. 청약저축 해지 시 달라지는 점- 장기전세주택은 ‘청약저축 가입기간’과 ‘납입 횟수’가 점수에 반영되어 순위가 정해집니다. - 이미 해지하셨다면 일반공급 1순위로 신청하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. - 하지만 모집공고별로 ‘잔여세대’ 모집이나, 소득 기준이 완화된 특별공급이 열릴 수 있으니, 해당 유형이 있는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다.3. 현실적인 대안 및 함께 살펴볼 점- 신혼부부·다자녀 특별공급: 해당 조건에 부합된다면, 청약통장이 없이도 신청 자격이 주어지는 경우가 있습니다. 관련 항목을 꼼꼼히 찾아보세요.- 공고문 체크:SH/LH 홈페이지에 올라오는 다양한 임대주택(청년안심주택, 기존주택 매입임대 등) 공고도 같이 확인해보세요. 이들 중에는 청약통장 순위보다는 소득이나 자산 기준이 더 우선되는 유형도 있습니다.- 청약통장 재가입 권장: 지금이라도 청약통장을 새로 만드시길 추천합니다. 장기전세주택은 거주 기간 자체가 긴 만큼, 앞으로를 생각한다면 지금부터라도 다시 가입해 두는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ '1.29 공급 대책'에 대한 비판과 우려 정리이미지에 나온 질문자처럼, 최근 발표된 ‘1.29 공급 대책’에 대해 여러 비판과 우려가 함께 나오고 있습니다. 주요 쟁점을 정리하면 이렇습니다.1) 실현 가능성 및 재원 문제무엇보다 "정말 이 계획대로 아파트를 지을 수 있냐"는 현실성에 대한 의구심이 큽니다.- 최근 건설 비용(자재값·인건비)이 크게 올라 건설사 입장에선 사업성이 약할 수밖에 없습니다. 저렴한 분양가나 임대료를 요구하면서 사업을 추진하면 실제 참여율이 떨어질 수 있다는 우려가 나옵니다.- 서울 내 핵심 부지는 이해관계가 복잡하기 때문에, 기존 시설을 옮기거나 협의하는 과정이 쉽지 않을 거라는 지적도 있습니다.2) 긴 공급 시차(‘기다림’에 대한 피로)지금 집값은 불안정한데, 새로 짓는 아파트 입주까지는 통상 5~10년은 걸립니다.- 이런 시차 때문에 단기적인 전세난이나 매매가 폭등을 잡기에는 역부족이라는 비판이 많습니다.- 대형 프로젝트 특성상 정권이 바뀌거나 정책 기조가 변하면 계획 자체가 축소·무산될 수 있다는 것도 늘 지적됩니다. 과거에도 유사한 일들이 반복됐으니까요.3) 형평성 논란(특정 계층 집중)대책이 신혼부부·청년층 중심이라, 오랜 기간 무주택자로 남은 4050 세대나 다자녀 가구 등은 상대적으로 소외될 수 있다는 불만이 적지 않습니다.- 이렇다 보니, '로또 청약' 즉 서울 핵심지에 저렴하게 집이 풀릴 경우 당첨만 되면 큰 시세 차익을 얻는 구조라는 비판도 커지고 있습니다.4) 인프라·교통 대책 미흡주택만 많이 짓는 데 치중하다 보면 교통 체증이나 교육·생활 인프라 부족이 뒤따를 수 있습니다. 실제로 이번 대책에도 이에 대한 구체적인 보완책이 부실하다는 지적이 이어지고 있습니다.요약하자면, 정책의 취지 자체는 주택 공급 확대라는 측면에서 의미 있지만, 시장에서는 ‘계획’보다 ‘실행력’과 ‘속도’를 더욱 중시하고 있습니다. 그래서 현재 정책에 대한 비판과 우려가 쉽게 잦아들지 않는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.그린벨트 해제 및 주택 공급 대책 안내1. 이번 공급 대책에 그린벨트 해제가 포함되나요?네, 포함되어 있습니다. 정부는 서울과 수도권의 주택 공급 부족을 해결하기 위해 서울 강남권(서초구 서리풀 지구 등)과 인근 수도권 지역의 그린벨트, 즉 개발제한구역을 해제해 대규모 신규 택지를 마련하겠다고 밝혔습니다. 이번에 발표된 주택 공급 물량(약 5만~6만 호) 가운데 상당수가 이 그린벨트 해제 지역에서 나올 예정입니다.2. 실제 아파트 착공까지 어느 정도 시간이 걸리나요?보통 그린벨트 해제 이후 아파트 착공까지는 평균 8~10년 정도가 걸립니다. 과정은 아래와 같이 진행됩니다.- 지구 지정 및 해제: 그린벨트 해제 결정 및 공공주택지구 지정- 보상 절차: 토지 소유주와의 보상 협의(여기서 시간이 가장 많이 걸리는 경우가 많습니다)- 지구계획 승인: 단지 설계와 인허가 등 세부 계획 확정- 조성 공사 및 착공: 기반시설 공사 후 아파트 건설 시작3. 현 정부 임기 내에 착공이 가능한가요?실제로 현 정부 임기 안에 첫 착공이 이뤄지기는 매우 어렵다는 전망이 많습니다. 정부는 행정 절차를 신속화해서 이른바 패스트트랙을 적용하겠다고 했으며, 이 경우 2029년에 첫 분양, 2031년에 입주를 목표로 삼고 있습니다. 하지만 보상 협의, 문화재 조사, 환경 영향 평가 등 다양한 변수가 남아 있기 때문에, 실제 착공은 다음 정부로 넘어갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공급 예정 지역가장 중심이 되는 곳은 용산 정비창 부지입니다. 서울시는 이곳을 '용산국제업무지구'로 개발하면서 약 6,000가구 이상의 주택을 공급할 예정입니다. 이 외에도 용산역 인근의 유휴 부지, 국방부 소유 부지, 캠프 킴 부지 등도 추가 공급 후보지로 계속 논의되고 있습니다.2. 사업 확정 여부- 용산국제업무지구는 서울시가 2024년에 개발계획안을 발표하면서 방향이 뚜렷해졌습니다. 2025년 하반기에는 기반 시설 공사가 시작될 예정으로, 여러 사업 중 가장 구체적인 단계에 이른 프로젝트입니다.- 기타 부지의 경우, 정부가 발표한 주택 공급 대책에 포함되어 있긴 하지만, 주민 협의나 용도 변경 등의 이슈로 착공 시기나 물량이 달라질 수 있습니다.3. 현재 진행 상황지금 용산은 단순한 주거 단지가 아니라, 업무와 주거, 문화가 어우러진 '콤팩트 시티' 형태로 개발이 이뤄지고 있습니다. 따라서 1만 3,500가구라는 숫자는 특정 단지 하나만을 의미하는 것이 아니라, 용산 전체에서 추진 중인 다양한 개발 프로젝트를 합한 목표치로 봐야 합니다.