답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 보통 매년 10월 마지막 주 토요일에 치러집니다. 1차 시험에서는 부동산학개론과 민법을, 2차 시험에서는 중개사법, 공법, 공시법, 세법을 다루게 됩니다. 모든 과목의 평균 점수가 60점 이상이면 합격하는 절대평가 방식입니다.효과적으로 공부하려면 법을 배울 때 단순히 조문만 외우지 말고, 실제로 일어날 수 있는 사례에 대입해서 생각해 보는 것이 큰 도움이 됩니다. 법 조문만 보면 생소하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 현실 속 사건이나 일상에서 마주칠 수 있는 상황과 연결해 보면 훨씬 쉽게 이해됩니다.예를 들어 민법을 공부할 때는 조문을 그대로 외우기보다는, 직접 집을 계약한다거나, 이웃과 갈등이 생겼을 때 어떤 법이 적용되는지 ‘만약 내가 이런 상황이라면?’ 하고 상상해 보면 좋습니다. 실제 사례를 떠올리며 “이럴 땐 어떤 규정이 적용될까?” 고민해 보면, 법의 원리도 훨씬 선명해지고 기억에도 오래 남게 됩니다. 이런 식으로 사례를 중심에 두고 공부하면, 나중에 시험에서 응용문제가 나와도 당황하지 않고 풀 수 있습니다.처음에는 법률 용어가 익숙하지 않아 어렵게 느껴질 수 있지만, 사례로 흐름을 잡아가고 기출문제를 반복해서 풀다 보면 점차 실력이 쌓입니다. 결국 합격까지의 길도 눈에 보이기 시작할 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신 시 준비해야 할 점- 가만히 있기: 전세계약이 끝나기 2개월 전까지 임대인이나 임차인 어느 쪽에서도 계약종료나 조건변경에 대한 별다른 의사표시를 하지 않으면, 자동으로 기존 계약과 같은 조건으로 2년이 더 연장됩니다.- 추가로 할 일 없음: 별도의 새로운 계약서를 쓰지 않아도 되고, 따로 절차를 밟을 필요 없이 현 상태로 2년 더 거주할 수 있습니다.2. 중기청 대출 연장 방법묵시적 갱신일 때도 대출 연장은 반드시 은행에 따로 신청해야 합니다.- 연장 신청 시기: 대출 만기 한 달 전쯤에는 은행을 방문해서 연장을 신청해야 합니다.- 준비해야 할 서류: 묵시적 갱신으로 새로운 계약서는 없기 때문에 기존 임대차계약서를 챙겨가야 합니다.- 임대인 확인 절차: 최근에는 묵시적 갱신이라도 기존 계약서 뒷면 등에 연장된 계약 기간을 적고 임대인 도장을 받으라는 은행이 많으니, 이 부분을 꼭 확인해서 준비하시길 바랍니다.- 보증보험: 대출 연장과 함께 보증보험도 자동으로 그 기간만큼 연장되니까, 은행 담당자에게 보증료 납부와 연장 절차를 꼭 문의해 주세요.3. 참고할 만한 점들- 대출 조건: 대체로 1회 연장 때는 금리나 준비서류가 까다롭지 않은 편이지만, 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있으니 미리 전화를 걸어 확인하면 불필요한 방문을 줄일 수 있습니다.- 은행 지점: 꼭 처음 대출받았던 지점이 아니어도 가까운 지점에서 연장 신청이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 감정평가에서는 현재의 공시지가보다 '대지지분'이 훨씬 더 중요한 기준이 됩니다.- 대지지분의 중요성: 재건축은 결국 땅의 가치를 어떻게 나누느냐가 핵심입니다. 대지지분이 1.5평 더 넓다면, 나중에 새 아파트 배정이나 추가분담금 산정에서 훨씬 유리하게 인정받을 수 있습니다.- 건물 가치의 한계: 아무리 고층이고 공시지가가 약간 높아도, 재건축 대상 아파트는 건물이 오래되어 그 자체의 가치는 크게 인정받지 못합니다. 800만 원 정도의 공시지가 차이보다 1.5평 더 넓은 대지지분이 자산적으로 훨씬 큰 의미가 있습니다.정리하면, 현재 편리함을 주는 고층(작은 평수)보다 향후 더 많은 땅을 가져갈 수 있는 저층(큰 평수)의 권리가액이 일반적으로 더 높게 평가됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보증금이나 월세 등 임대료가 바뀌지 않고 기간만 연장되는 재계약(갱신 계약)은 신고 대상이 아닙니다. 신고를 하지 않아도 법적으로 문제가 되지 않습니다.1. 주택 임대차 신고 대상 확인현행법상 주택 임대차 신고(전월세 신고제)는 아래와 같은 조건을 모두 갖춘 경우에만 신고 의무가 생깁니다.- 보증금이 6,000만 원을 넘거나- 월세가 30만 원을 초과하고- 신규 계약이거나, 금액 변동이 있는 재계약일 때2. 질문자님의 상황 정리- 보증금이 5,000만 원으로 6,000만 원 이하이고- 월세는 없으며- 재계약할 때 금액이 전혀 바뀌지 않은 상황입니다.따라서, 금액 변동이 없으니 신고 의무가 없습니다.3. 확정일자 관련 참고- 기존에 받으신 확정일자는 금액이 바뀌지 않는 한 그대로 효력을 유지합니다. 새로 받을 필요는 없습니다.- 국민비서나 부동산원 등에서 안내 메시지가 오더라도, 단순 제도 안내로 보는 게 맞습니다. 실제로 계약 금액이 변동되지 않는 재계약이라면, 알림을 받으셨더라도 신경 쓰지 않으셔도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 한 달 동안 친척 집에 전입신고를 할 수 있을까요?네, 가능합니다. 실제로 거주할 목적으로 30일 이상 머문다면 친척 분의 동의를 받아 전입신고를 할 수 있습니다. 세대원으로 합가하거나, 별도의 세대로 등록하는 방법이 있으니 상황에 맞게 선택하시면 됩니다.2. 전세대출에 영향을 미치나요?이 부분은 기존 대출의 정리와 새 대출 신청, 두 가지로 나눠 살펴보셔야 합니다.기존 대출 상환: 대부분 전세대출은 전출과 동시에 상환해야 합니다. 2월 21일에 기존 집에서 나올 때 대출을 모두 상환한다면 전입신고를 친척 집으로 옮기는 데 문제 없습니다.새 전세대출 신청: 3월 31일 새 집에 들어가며 대출을 새로 받으실 계획이라면, 현재 전입 주소지가 어디든 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 다만, 대출 심사 기간(보통 2~4주 전)에는 연락이 잘 되어야 하고, 새 집 이사 후에는 바로 전입신고를 해서 등본을 은행에 제출해야 대출이 원활하게 유지됩니다.3. 추가로 주의할 점과 혹시 모를 불이익대항력(우선변제권) 상실 주의: 2월 21일에 짐을 모두 빼고 보증금도 완전히 받은 경우라면 걱정 없지만, 만약 보증금을 일부라도 못 받은 상태에서 전입신고만 먼저 빼면 기존 집의 우선변제권이 사라질 수 있으니 꼭 보증금을 다 받은 뒤에 전출하시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재건축 사업 방식 비교와 추천재건축을 추진할 때는 단지의 상황(예를 들어, 주민 동의율, 사업성, 자금 여력 등)에 맞춰 어떤 방식을 선택할지 결정하는 것이 중요합니다. 각 방식마다 장단점이 뚜렷하기 때문입니다.1. 조합 방식(가장 전통적인 방식)주민 소유주들이 직접 조합을 만들어 사업을 진행하는 방법입니다.- 장점: 모든 의사결정을 주민들이 직접 내릴 수 있어 자율성이 높고, 사업에서 생기는 이익도 소유주에게 고스란히 돌아옵니다.- 단점: 조합 내부 갈등이나 전문 지식 부족으로 사업이 지연될 수 있고, 때로는 비리 문제가 발생하는 경우도 있습니다.2. 신탁 방식(전문가에게 맡기는 방식)부동산 신탁회사가 수수료를 받고 사업 전체를 관리하며 추진합니다.- 장점: 전문가가 관리하다 보니 사업이 빠르게 진행되고, 자금 조달도 비교적 안정적입니다. 조합 방식에서 자주 생기는 갈등을 줄일 수 있습니다.- 단점: 매출액의 일부(보통 1~4%)를 신탁 수수료로 내야 해서 비용 부담이 생깁니다.3. 공공 방식(LH나 SH 등 공공기관 주도)한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 참여해 사업을 이끕니다.- 장점: 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 다양한 인센티브를 받을 수 있고, 사업 속도도 빠릅니다.- 단점: 공공임대주택을 더 많이 내야 할 수도 있고, 민간 브랜드 사용이나 고급화에는 제약이 있는 경우가 있습니다.결국, 소유주 여러분의 의견이 얼마나 잘 모아지는지, 그리고 사업성이 어느 정도인지 분석해 본 뒤, 여러 설명회를 통해 각 방식의 조건을 꼼꼼히 비교하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지 51평에 건폐율을 적용해 바닥 면적 31평짜리 빌라를 짓고, 엘리베이터와 계단실 등 공용 공간을 뺀 전용면적이 24평일 때를 기준으로 설명드릴게요.1. 전용면적 24평이란?바닥 면적 31평 중 엘리베이터와 계단실 같은 공용 공간이 약 7평 정도 차지한다고 보면, 실제로 집 안에서 쓸 수 있는 내부 전용면적은 24평 정도입니다. 이는 일반적인 빌라나 다가구 주택에서 공용 공간이 넉넉히 확보된 경우에 해당합니다.2. 아파트 34평형과 비교하기아파트 34평형의 법적 전용면적은 약 25.7평입니다. 그래서 빌라 전용면적 24평은 숫자로만 보면 34평형 아파트보다 약 1.7평 작죠.하지만 실제로 살아보면 차이가 더 크게 느껴질 수 있습니다. 아파트는 보통 발코니를 확장해서 실사용 면적이 30평 넘게 나오는 경우가 많거든요. 빌라 전용 24평은 발코니를 최대한 확장해도, 발코니 확장 없는 아파트 30평대 초반이나, 발코니 확장한 20평대 후반(전용 59㎡ 정도) 아파트와 비슷한 체감 면적이 나올 가능성이 높아요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님은 빌라를 매도한 뒤 같은 집에 전세 세입자로 계속 살고 계시고, 앞으로 이사하게 될 때 보상을 받을 수 있는지 궁금하신 상황입니다. 이처럼 보상 대상자가 되는지 판단하려면 다음과 같은 기준을 반드시 확인해야 합니다.1. 주거이전비 지급의 핵심 기준: '공람공고일'재개발 등 정비사업에서 주거이전비 지급 대상 세입자인지 판단하는 가장 중요한 기준이 바로 '정비구역 지정을 위한 공람공고일'입니다.- 공람공고일부터 실제 이주할 때까지 해당 구역에 계속 거주해야 세입자로 인정받을 수 있습니다.- 또, 질문자님처럼 소유자였다가 세입자가 된 경우에는 그 신분 변화가 공람공고일 이전에 일어났는지, 이후에 일어났는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.2. 질문에서 추가로 확인해야 할 사항공유해주신 글에는 아래와 같은 정보가 빠져 있어서, 현재로서는 보상 대상 여부를 명확하게 알기 어렵습니다.- 매도일과 임대차 계약일: 즉, 소유자에서 세입자로 신분이 바뀐 날짜- 정비구역 공람공고일: 해당 지역이 주민 의견을 수렴하기 위해 처음으로 공고된 날짜3. 앞으로 확인하셔야 할 부분질문자님이 보상을 받을 수 있는지 알아보려면, 본인의 '매도 확정일'과 해당 지자체에 공고된 '정비구역 공람공고일' 두 날짜를 반드시 비교해 보아야 합니다.- 만약 매도일이 공람공고일보다 먼저라면, 공고 당시 이미 세입자였던 것이므로 보상 대상이 될 가능성이 있습니다.- 반대로 매도일이 공람공고일 이후라면, 공고 당시에는 소유자였던 것이어서 세입자 기준의 보상 대상이 아닐 수 있습니다.결국, 이 사안은 '공람공고일'과 질문자님의 '매도 시점' 이 두 날짜 중 어느 것이 더 빠른지에 따라 결과가 달라집니다. 본문에 이 날짜들이 명확하게 나오지 않으니, 두 시점을 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원칙적으로 배우자의 동의 없이 다른 사람 명의로 된 부동산을 마음대로 처분하거나, 명의를 임의로 변경하는 것은 사실상 불가능합니다. 질문하신 상황과 관련된 핵심적인 법률 내용은 다음과 같습니다.- 명의 변경 및 매매의 기본 원칙: 부동산 등기 이전이나 매매 계약을 하려면, 명의자 본인의 인감증명서와 인감도장, 신분증 등이 반드시 필요합니다. 무엇보다 명의자의 진정한 의사가 확인되어야 하죠. 단순히 신분증만 가지고 있다고 해서 적법하게 대리할 수 있는 권한이 있는 것으로 인정되지 않습니다.- 일상가사대리권의 한계: 부부라 하더라도 평소 생계와 관련된 일상적인 일들에만 서로 대리권이 인정됩니다. 그런데 부동산을 처분하거나 담보로 제공하는 행위는 일상가사대리권의 범위에 포함되지 않는다고 대법원 판례가 나와 있습니다. (대법원 93다16369 판결)- 무단 처분의 효력: 만약 서류를 위조해 강제로 명의를 바꾸거나 부동산을 팔았다면, 이런 등기는 '원인 무효'로 볼 수 있습니다. 또한, 형법상 사문서위조 및 행사, 부동산실명법 위반 등으로 처벌받을 수 있습니다.- 예방을 위한 조치: 어머니의 신분증, 인감도장, 등기필증(집문서) 등 중요한 서류는 반드시 안전하게 잘 보관해야 합니다. 타인이 손을 대지 못하도록 꼼꼼하게 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.