답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대 분리와 비과세 혜택 현재 한 집에 함께 살고, 주소지까지 같이 등록되어 있다면 세법상 ‘동일세대원’으로 분류될 가능성이 큽니다. - 1세대 1주택 비과세: 매도인이 비과세 요건을 갖추었어도, 매수자인 동생과 같은 세대라면 ‘세대 내 거래’로 보아 비과세 혜택을 받기 어렵습니다. - 권장 사항: 매매 전 세대 분리가 필요합니다. 단순히 잔금일에만 주소를 옮기는 식으로는 세대 분리로 인정받지 못할 수 있으니, 미리 주소를 이전해 두는 것이 안전합니다.2. 증여세 의심 및 부당행위계산 부인 가족끼리의 부동산 거래는 세무서에서 ‘가장매매’로 볼 위험이 있어, 조사도 더 엄격하게 이뤄집니다. - 거래 가격: 시세보다 지나치게 싸거나 비싸면(시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 차이가 날 때), 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 발생하거나 양도소득세 계산에 불이익이 생길 수 있습니다. 객관적인 시세를 기준으로 계약해야 합니다. - 자금 출처: 동생 분이 대출을 받더라도, 그 외에 필요한 자금의 출처까지 확실하게 설명할 수 있어야 합니다.3. 대출 가능성 동생이 ‘생애 최초 주택 구입’ 대출 등의 혜택을 받으려 할 때, 만약 형과 같은 세대라면 은행에서 대출을 거절할 수 있습니다. - 형제간 거래, 특히 같은 세대 내 거래는 대부분 은행 심사에서 까다롭게 보며, 경우에 따라서는 아예 대출이 안 나오는 경우도 많습니다. - 미리 은행에 방문해 ‘형제간 매매로 생애 최초 대출이 가능한지’ 꼭 확인해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 임대차 계약 시 선순위 세입자 확인 방법임대차 계약에서는 선순위 세입자의 보증금 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 그래야 혹시 모를 경매 등 위험에 대비할 수 있습니다. 다음의 방법으로 선순위 세입자 여부와 보증금 상황을 확인할 수 있습니다.1. 확정일자 부여 현황 발급- 이 방법을 통해 건물에 먼저 입주한 세입자들의 보증금 액수와 확정일자 날짜를 정확히 알 수 있습니다.- 발급 방법· 오프라인: 가까운 주민센터나 등기소에 방문해 신청할 수 있습니다.· 온라인: 인터넷등기소 홈페이지에서 간편하게 발급·열람이 가능합니다.- 참고사항· 계약 전에는 임대인의 동의서나 신분증 사본이 필요합니다.· 계약 후에는 임대차계약서를 지참하면 임차인이 직접 발급받을 수 있습니다. (가장 안전한 방법은 계약 전에 임대인에게 미리 발급을 요청하거나, 동의를 받아 두는 것입니다.)2. 전입세대 확인서 확인- 전입세대 확인서는 해당 건물에 실제 거주하는 사람이 누구인지 알 수 있는 서류입니다. 등기부등본만으로 파악할 수 없는 실제 임차인 현황을 확인하는 데 도움이 됩니다.- 발급 방법: 주민센터 방문 신청이 일반적이며, 개인정보 보호 문제로 인터넷 발급은 제한될 수 있습니다.3. 미납 국세·지방세 확인- 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 세금이 보증금보다 먼저 변제되는 경우가 종종 있습니다.- 임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청하거나, 임대인의 동의를 받아 직접 관련 세금 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.4. 공인중개사의 설명 의무 확인- 공인중개사는 임대인으로부터 선순위 보증금 현황을 확인해서 반드시 임차인에게 설명해야 할 의무가 있습니다.- ‘중개대상물 확인·설명서’에 선순위 보증금 등 중요한 정보가 누락되지 않았는지 꼼꼼히 확인하세요.■ 보증금 지키는 안전 수칙- 등기부등본 분석: 근저당권(대출)과 선순위 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘는다면 계약을 신중히 결정해야 합니다.- 전입신고·확정일자: 계약 당일 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.단순히 세대주로 있었던 이력만으로는 '생애최초' 자격이 박탈되지 않습니다. 중요한 건 세대주 여부가 아니라 '주택 소유 이력'입니다.생애최초 자격의 핵심은 세대원 모두가 과거 한 번도 주택(분양권, 조합원 입주권 포함)을 소유한 적이 없어야 한다는 점입니다.초본 상에 ‘세대주 변경’이라고 표시된 기록은 대출 자격에 문제가 되지 않습니다. 본인 명의로 주택을 구입한 이력이 없다면 생애최초 주택담보대출 신청 시 지장이 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세보증보험은 보통 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 신청할 수 있습니다. 이는 보증기관에서 보증금을 모두 지급했다는 증빙을 요구하기 때문인데요. 그래서 실제로는 잔금 지급 전에 보증보험에 가입하는 것이 쉽지 않습니다.실제로 잔금일 자체를 보증보험 가입 승인 시점까지 미루려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다. 하지만 집주인 입장에서도 다음 세입자의 전세보증금으로 기존 임차인 보증금을 돌려주는 경우가 많아 이 부분이 원활하게 합의되기 어려울 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 잔금 당일에 등기부등본을 다시 열람해서 선순위 채권 등 변동 사항이 없는지 마지막으로 점검하는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 짐만 남기고 이사해도 괜찮을까요?간단히 말씀드리면, 짐 일부만 남기는 것으로는 충분한 보호를 받기 어렵습니다. 대항력은 집에 실제로 거주(점유)하고 있고, 전입신고도 되어 있어야 인정됩니다. 즉, 일부 짐을 남겨두는 정도로는 외부에서 보기에 실질적인 '거주'로 판단되지 않을 수 있습니다. 실제 판례에서도 짐만 남기고 사람이 이사 간 경우, 대항력이 인정되지 않아 보호를 받지 못하는 사례가 많으니, 매우 위험한 방법입니다.2. 가장 안전한 방법: 임차권 등기명령만약 전세금을 아직 받지 못했는데 이사를 꼭 해야 한다면, 반드시 '임차권 등기명령'을 신청해야 합니다. 그리고 법원에서 등기부등본에 임차권이 기재된 사실을 직접 확인한 뒤에 이사(전출)를 해야만, 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.- 주의할 점은, 임차권 등기명령을 신청했다고 바로 이사하면 안 되고, 실제 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인하는 절차를 꼭 거쳐야 한다는 점입니다. (보통 신청 후 2~3주 정도 걸릴 수 있습니다.)3. 실제 대응 절차- 임대인에게 통보: 계약 만료 2개월 전쯤 내용증명 등으로 계약 해지 의사를 확실히 전달하고 전세금 반환을 요청합니다.- 임차권 등기명령 신청: 계약 만료 다음 날부터 법원을 통해 신청할 수 있습니다.- 등기 확인 후 이사: 등기부등본에 내 임차권 등기가 된 것을 직접 확인한 후에만 전입신고를 하고 짐을 옮깁니다.- 지연이자 청구: 임차권 등기 뒤에도 전세금을 돌려받지 못하면, 전세금 반환 소송으로 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■보증금 반환 분쟁 대응 원칙가장 중요한 점은 보증금을 전액 다 받기 전까지 전출신고를 하거나 열쇠(도어락 비밀번호 등)를 집주인에게 넘기지 않아야 한다는 것입니다. 일부 금액이라도 받지 못한 상태에서 주소를 옮기면 임차인으로서의 대항력을 잃게 되어, 남은 보증금을 돌려받기가 상당히 어려울 수 있습니다. 따라서 돈을 모두 받을 때까지는 계속 그 집을 점유하고 있어야 합니다.■분쟁 해결을 위한 협의 및 보호 조치내용증명 발송(협의 단계)집주인이 요구하는 수리비나 공제 항목이 부당하다고 생각된다면, 그 이유를 논리적으로 정리해 내용증명을 보내세요. 이렇게 하면 상대방에게 심리적인 부담을 줄 수 있을 뿐 아니라, 이후 법적 분쟁이 발생했을 때 공식 증거로 활용할 수 있습니다.임차권등기명령 신청(보호 단계)혹시 보증금을 다 받지 못했지만 어쩔 수 없이 이사나 전출이 필요한 상황이라면, 먼저 반드시 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 그 내용이 제대로 기록됐는지 확인한 다음에 이동해야 합니다. 그래야 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.■전문 기관을 통한 해결주택임대차 분쟁조정위원회 상담 및 조정만약 집주인과의 직접 협의가 어렵거나 대화가 통하지 않는 경우, 법원에 가지 전에 '주택임대차 분쟁조정위원회'의 상담을 받아보세요. 전문가들이 임차인과 집주인의 말을 듣고 책임의 범위를 따져서 합리적인 조정안을 제시해줍니다. 소송에 비해 시간과 비용 부담이 적다는 장점도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 자연스러운 마모와 구조적 한계 강조전세 계약이 끝날 무렵, 화장실 거울이 부식되거나 곰팡이처럼 보이는 현상 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다.- 거울의 흑변 현상: 거울 가장자리가 검게 변색되는 것은 곰팡이가 아니라, 습기 때문에 거울 뒷면의 은막이 산화되어 나타나는 '흑변 현상'일 가능성이 큽니다. 한마디로 소모품인 거울이 시간이 지나면서 자연스럽게 노후되는 과정입니다.- 건물 구조 문제: 특히 환풍기가 없는 화장실이라면, 이런 환경 자체가 습기에 취약할 수밖에 없습니다. 환기가 어려운 조건에서 창문을 열고 관리했음에도 문제가 생겼다면, 이는 임차인의 책임이 아니라 건물의 구조적 결함에서 비롯된 일로 볼 수 있습니다.2. 다른 세대 사례 확인“이 건물 화장실에는 환풍기조차 없어서 습기가 잘 차는 구조입니다. 만약 저의 관리 소홀 때문이라면 우리 집 거울만 유독 변색됐어야 하는데, 혹시 다른 세대도 비슷한 상태라면 건물 구조상 어쩔 수 없는 문제이니 임차인 책임으로 보기 어렵지 않나요?”집주인에게 다른 호실의 거울 상태도 함께 확인해보자고 제안해보세요. 이런 제안만으로도 충분히 설득력이 생깁니다.3. 법적·관습적 기준 명확히 하기법적으로 임차인은 ‘일상적인 사용’으로 발생한 자연스러운 마모나 손상에 대해 원상복구 의무가 없습니다.또, 거울은 화장실처럼 습기가 많은 공간에서는 일정 시간이 지나면 어쩔 수 없이 교체가 필요한 소모품이라는 점을 분명히 말씀하세요.[현실적인 대처 방법]- 사진 남기기: 거울 안쪽에서부터 변색이 시작되어 겉에서 닦아도 사라지지 않는 모습 등을 사진으로 남겨두면, 외부 오염이 아니라는 점을 증명하는 데 도움이 됩니다.- 자신감 있게 대응: “환풍기도 없는 환경에서 창문까지 열며 관리했는데, 거울 안쪽이 변색된 부분까지 임차인 책임으로 돌리는 건 과한 요구 아닌가요?”라고 분명히 선을 긋는 것이 중요합니다.- 합의 시 팁: 만약 집주인이 끝까지 문제 삼는다면, 거울의 사용 기간을 고려해 전체 거울 교체비가 아닌 아주 적은 금액만 감가상각 비용으로 일부 협의해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.갈현1구역 재개발 사업 답변 사업 개요: 은평구에서 가장 큰 규모로, 약 4,116세대의 대단지가 들어설 예정입니다. 시공사는 롯데건설이며, 단지명은 ‘북한산 시그니처 캐슬’입니다. 현재 진행 상황: 현재 이주가 거의 완료됐고, 철거 작업도 한창 진행 중입니다. 철거가 끝나면 바로 착공에 들어갈 계획입니다.조합원 분양가 및 일반 분양 일정 조합원 분양: 이미 관리처분인가를 받아 사업이 마무리 단계이기 때문에, 조합원 분양 관련 절차는 대부분 끝난 상태입니다.일반 분양: 갈현1구역(북한산 시그니처캐슬) 일반분양은 전용 59㎡ 약 10.5억~13억, 84㎡ 약 14.3억~17억(평당 3,500~4,000만 원대) 수준입지 전망: 연신내역에 GTX-A 노선이 개통되면 강남 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 또, 초등학교를 품은 대단지라서 지역의 랜드마크로 자리잡을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 전세 입주를 앞두고 바닥 상태 때문에 걱정이 많으시겠어요. 민법 제623조, 임대인은 임차인이 집을 사용하는 데 지장이 없도록 상태를 유지해야 할 의무가 있지만, 바닥에 생긴 작은 찍힘이나 파임 등은 보통 일상적인 마모로 여겨져서 임대인이 꼭 수리해야 할 법적 책임이 없는 경우가 많아요. 특히 계약할 때 집 상태를 한 번 확인하고 서명까지 했다면, 더더욱 그런 경우가 많죠.그래도 거실 바닥에 파임이 심하거나, 곰팡이처럼 보이는 부분이 있어서 생활에 불편함이 느껴질 정도라면 집주인과 한 번 이야기해보는 게 좋아요. 입주 전에 바닥 상태를 사진으로 찍어두고, 생각보다 문제가 심각하다는 점을 집주인에게 먼저 알리세요. 바닥 전체를 새로 교체하는 건 어렵더라도, 눈에 띄게 불편한 부분만이라도 수리해줄 수 있는지 문자를 통해 정중하게 요청해보시길 권해요. 혹시 수리가 어렵다고 하더라도, 나중에 퇴거할 때 본인 과실이 아니라는 걸 증명하려면 지금 상태를 사진과 함께 잘 기록해 두는 게 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전전세 계약을 체결할 때, 세입자가 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 몇 가지 핵심 조건을 꼭 확인해야 합니다. 먼저, 전전세는 기존 임차인이 임대인의 허락 없이 임차권을 다른 사람에게 넘길 경우 효력이 제한될 수 있습니다. 그래서 가장 중요한 건 반드시 집주인(임대인)의 동의를 받는 것입니다.집주인의 동의를 받아서 전전세 계약이 적법하게 이뤄졌다면, 전차인 역시 입주해서 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 법적으로 대항력을 얻을 수 있습니다. 하지만 만약 이후에 집이 경매로 넘어가거나 소유권이 바뀌는 일이 생긴다면, 전차인 본인뿐 아니라 원래 임차인도 계속해서 대항력을 유지하고 있어야 보증금을 보호받을 수 있습니다. 또, 전차인 자신 역시 반드시 확정일자 등 필요한 법적 요건을 빠뜨리지 말아야 합니다.보증금 없이 월세로만 거주하는 임시 세입자라면, 보증금을 돌려받아야 하는 문제는 생기지 않겠지만, 주거 안정성을 법적으로 주장하는 데에는 한계가 따를 수 있습니다. 결국 전차인도 법적 절차를 제대로 갖춘다면, 임대차보호법의 범위에서 어느 정도 보호를 받을 수 있습니다.