답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.세대분리를 통해 1가구 2주택이 되는 것을 피하려면, 가장 중요한 건 빌라 잔금 지급일이나 등기 접수일 기준으로 전입신고를 미리 완료하는 것입니다. 주택 수는 취득 시점을 기준으로 판단되기 때문에, 잔금을 치르거나 소유권 이전 등기를 하기 전에 반드시 새로운 주소로 전입신고를 해야 1가구 1주택 요건을 지킬 수 있습니다. 대부분의 경우, 잔금을 내는 날 이삿짐을 옮기고 바로 해당 주소지로 전입신고를 하면 됩니다. 단순히 주소만 옮기는 것뿐 아니라, 세대분리 요건인 만 30세 이상이거나 일정 소득이 있어 독립 생계가 가능해야 한다는 점도 꼭 확인하셔야 합니다. 만약 잔금일 이후에 전입신고를 하면 일시적으로 부모님과 같은 세대로 간주되어 다주택자가 될 수 있으니, 날짜를 잘 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.고액 월세 거래가 늘어나는 현상은 다양한 경제적 전략과 환경 변화가 서로 맞물리면서 나타난 결과입니다.그중에서도 가장 큰 이유는 세금 부담이 완화된 점을 들 수 있습니다. 종부세나 취득세 등 보유세가 크게 늘어나면서, 집을 직접 소유하기보다는 월세로 거주하는 쪽이 전체적인 비용 면에서 더 유리하다고 생각하는 사람들이 많아졌습니다. 게다가, 집값이 하락하거나 오랫동안 오르지 않을 때는 매수 이후에 자산 가치가 떨어질 위험을 피하려는 심리가 더 강하게 작용합니다.또한, 전세 사기나 역전세난에 대한 불안도 한몫했습니다. 목돈을 전세보증금으로 묶어두는 대신, 매달 일정 금액만 지불하는 월세 방식을 더 안전하게 느끼는 사람들이 많아진 것이죠. 이 밖에도 법인이나 고소득 전문직 종사자들은 월세를 비용으로 처리해 절세 혜택을 누릴 수 있고, 직장 이동이나 거주지 변경이 잦은 이들에게는 주택을 직접 매입하는 것보다 월세가 훨씬 더 유연한 선택지가 됩니다.이처럼 주택을 소유하는 것보다 거주의 편의성과 자산을 지키는 데 더 중점을 두는 경향이 최근 부동산 시장에 반영된 모습이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예가 곧 끝난다는 소식에 매물이 급증할 가능성이 충분히 있습니다. 실제로 문재인 정부 시절, 2020년 6월까지 한시적으로 중과 유예가 시행됐을 때도 비슷한 상황이 있었죠. 유예 종료를 앞두고 절세를 노린 매물들이 한꺼번에 시장에 쏟아진 전례가 있습니다.당시 다주택자들은 세금 부담을 피하려고 유예 기간 안에 잔금을 빨리 처리하는 데 집중했습니다. 그 영향으로 매물이 일시에 늘어나고 거래량도 눈에 띄게 증가했죠.이번에도 유예가 연장되지 않고 그대로 끝나면, 최고 82.5%에 이르는 중과세를 피하려는 집주인들이 마감 직전 급하게 매물을 내놓을 가능성이 높습니다. 특히 대출 이자가 높거나 보유세 부담이 큰 지역부터 매물이 먼저 나올 수 있습니다.다만 이런 매물 증가가 시장 전체 가격을 크게 끌어내릴지는 상황을 조금 더 지켜봐야 합니다. 유예가 끝난 뒤에는 다시 매물이 줄고 거래가 뚝 끊기는 잠김 현상이 나타날 수도 있기 때문입니다. 정리하자면, 유예 종료 직전에는 매물이 급증할 수 있지만, 이후에는 분위기가 다시 관망세로 돌아설 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공동임대인 문제로 대출이 지연돼 많이 당황스러우실 것 같아요. 현재 계약서에 반환 특약이 없는 만큼, 신중하게 대응하시는 게 중요합니다.먼저 임대인에게 바로 연락해 정확한 상황을 설명해 보세요. 단순히 "대출이 안 된다"고 하기보다는, 공동임대인 관련 서류 심사로 시간이 더 걸리고 있다는 점을 부드럽게 말씀드리고 잔금 지급일 연장을 정중하게 부탁하는 게 좋습니다. 만약 기한이 늘어나면, 다른 은행 지점에서도 대출을 알아볼 시간이 생길 수 있습니다.또, 만약 중개사가 대출이 확실하다고 했거나 특약에 대해 잘못 안내한 사실을 증명할 만한 자료가 있다면, 구청 부동산관리팀에 공인중개사의 설명의무 위반으로 신고할 수 있습니다. 반대로 증거가 충분하지 않아 답답하다면, 임대차 분쟁조정위원회에 상담을 신청해 중재를 요청해도 됩니다.지금이라도 중개사와 주고받은 대화나 문자처럼 그때의 상황을 보여줄 수 있는 자료를 최대한 모아두세요. 원만히 해결되길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 대출 및 이사 절차1. 기존 집주인에게 이사 의사 통보 (최소 2~3개월 전)- 예를 들어, 5월 27일에 퇴거할 예정이라면, 미리 집주인에게 퇴거 의사를 알리고 보증금 반환에 대한 확답을 받으세요. 임대인이 새로운 세입자를 구하면 전세금을 반환하겠다고 하면 새로운 세입자가 구해지는 과정을 보면서 자신의 이사계획을 진행해야합니다.2. 이사할 집 찾기 및 계약 (이사 2개월 전후)- 마음에 드는 집을 찾았다면, 이사 2개월 즘음에 계약을 진행하는 것이 좋습니다.- 계약서를 작성한 뒤, 임대인 계좌로 계약금(보증금의 5% 이상)을 입금하세요.3. 확정일자 받기 및 전세대출 신청 (계약 직후)- 주민센터나 인터넷 등기소에서 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.- 이후 은행에 방문해 전세대출을 신청하세요. 이때 확정일자가 포함된 계약서와 기타 필요 서류를 제출합니다.4. 일반 대출 심사 및 승인 (약 2~4주 소요)- 은행에서는 대출 심사를 진행하며, 결과가 나오면 승인 여부를 꼭 확인하세요.5. 잔금 지급 및 이사 (5월 27일 당일)- 오전에는 기존 집주인에게 보증금을 돌려받습니다.- 은행에서 새 임대인에게 전세대출금(80%)을 직접 송금하고, 본인은 기존에 받은 보증금으로 나머지 잔금을 새 집 임대인에게 입금합니다.- 모든 절차가 끝나면 이사를 완료하고, 집 열쇠나 출입 비밀번호도 받으세요.6. 전입신고 (이사 당일 즉시)- 이사한 당일, 주민센터나 정부24를 통해 전입신고를 꼭 하십시오. 전입신고를 해야 대항력을 가질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.민간임대주택에 관한 특별법에서는 주택임대사업자에게 임대료를 최대 5퍼센트까지만 올릴 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 이 규정은 임대사업자 등록 기간에만 적용됩니다. 다시 말해, 임대사업자 등록이 만료되거나 말소된 이후에 새로 임대차계약을 맺거나 갱신할 때는, 이 5퍼센트 임대료 증액 제한이 더 이상 의무사항이 아닙니다.하지만 한 가지 주의할 점이 있습니다. 임대사업자 등록이 끝나도 '주택임대차보호법'에서 정한 계약갱신요구권이 적용되는 경우라면 이야기가 달라집니다. 세입자가 갱신요구권을 행사한다면, 임대료 증액 폭은 여전히 5퍼센트 이내로 제한됩니다.정리하자면, 임대사업자로서 받던 임대료 규제는 사라지지만, 주택임대차보호법에 따른 세입자의 기본적인 권리는 동일하게 남아 있다는 뜻입니다. 그래서 계약을 체결할 때는 세입자가 갱신권을 쓰는 상황인지 꼭 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택공급에 관한 규칙 제55조의3 제3항에 따르면, 재당첨 제한 10년 기간이 남아 있더라도 출산 특례를 활용하면 민간 특별공급에 다시 신청할 수 있습니다. 특히 2024년 6월 19일 이후 자녀를 출산하거나 입양한 가구는, 과거 특별공급 당첨 기록이나 재당첨 제한 규정과 관계없이 생애 한 번 특별공급을 다시 신청할 수 있는 법적 권리가 주어집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님이 하신 재질문에 새로이 답변 작성했습니다. 답변 확인해주시면 감사하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 투자의 핵심은 세금과 각종 비용을 제외한 실제 수익률을 얼마나 올릴 수 있느냐에 달려 있습니다. 특히, 양도소득세와 보유세처럼 수익을 직접 줄이는 세금은 투자에서 반드시 고려해야 할 부분입니다. 이런 세금 부담을 최소화할 수 있는 자산을 고르는 것이 중요하죠. 요즘 시장을 보면, 수도권 핵심 지역의 아파트는 세금 부담이 크더라도 자산 가치가 비교적 안정적으로 유지된다는 점에서 눈여겨볼 만합니다.또 한편으로, 원화 가치가 떨어지는 상황에서는 부동산처럼 실물 자산이 인플레이션에 대한 방어 수단이 되기도 합니다. 하지만 고금리 시대가 계속된다면, 대출에 따른 금융비용이 커져서 실제 투자 수익이 크게 줄 수 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.결국 단순히 부동산값이 오르기만을 기대하기보다는, 대출 이자와 각종 세금을 모두 더한 비용보다 앞으로 얻을 수 있는 자본 이득이나 임대 소득이 더 큰지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 장기적으로는 정부 정책 변화도 잘 살펴보면서 보유 기간을 조절해 양도세 비과세 혜택을 최대한 활용하는 방법이 가장 효율적일 수 있습니다. 무엇보다도 내게 맞는 실질적인 수익 구조가 어떻게 되는지 꼼꼼하게 분석해보시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 시장에서 자주 언급되는 ‘하수구 탄광촌’은 경기도 하남, 수원, 구리, 동탄, 광명, 과천을 지칭하는 신조어입니다. 이 지역들은 대부분 서울 강남과 가까워 이동이 편리하고, 대규모 일자리 시설이 주변에 있어서 실질적인 성장 축으로 평가받고 있습니다.최근 이 지역이 더욱 주목받는 이유 중 하나는 교통망이 계속해서 확충되고 있다는 점입니다. 예를 들어, 하남과 과천은 강남을 바로 연결하는 노선 덕분에 사실상 ‘준강남권’으로 불립니다. 수원도 광역급행철도가 들어올 예정이고, 여러 대기업이 주변에 있어 주택 수요가 꾸준합니다. 동탄은 젊은 층이 많이 유입되는 신도시로, 자립적인 생활 인프라를 잘 갖추고 있습니다.이처럼 하수구 탄광촌에 포함된 지역들은 단순히 잠만 자는 주거지에 그치지 않고, 서울의 일부 역할을 분담하면서 각자 독립적으로 생활 기반을 쌓아가고 있습니다. 실제로 실거주 수요와 투자 가치 모두 꾸준히 오르며, 수도권 부동산 시장을 이끄는 핵심 지역으로 자리 잡았습니다.