부동산 양도세와 보유세를 고려한 투자방향이 궁금합니다
안녕하세요
부동산 정책은 현재로서는 서울과 수도권을 중심으로 타깃하는 것이라 봐도 무방하겠습니다
다시 생각해본다면
부동산 양도세와 보유세와 더불어 원화절하까지 고려한다면
언론에서 언급하듯이 수도권 아파트 가격 상승이 유의미한 수준의 수익률을 보일 수 있을지 궁금합니다
나아가 금융비용도 고려해야 합니다
부동산 정책은 현재로서는 서울과 수도권을 중심으로 타깃하는 것이라 봐도 무방하겠습니다
다시 생각해본다면
부동산 양도세와 보유세와 더불어 원화절하까지 고려한다면
언론에서 언급하듯이 수도권 아파트 가격 상승이 유의미한 수준의 수익률을 보일 수 있을지 궁금합니다
==>현재 상황에서 우리나라가 제2의 imf를 당하지 않는다면 당분간 부동산 가격상승 추세를 막을 수 있는 방법은 전혀 없다고 할 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 보유세는 주택가액과 보유주택수에 따라 적용되는 기준이 다르기에 본인의 현 상황에 따라 어느정도의 주택가격상싱이 수익이 될지는 달라지게 됩니다. 본인이 1주택이고 12억이하 주택만 보유한다면 종부세과세는 없기 떄문에 주택가격상승분에 대한 세금 지출분은 최소화됩니다. 그리고 양도세의 경우 취득가격 대비 얼마만큼 많이 올랐는지에 따라 부과되는 부분이 다르고 1주택인 경우 양도비과세 요건이 있기 때문에 주택가격 상승에 따른 수익성에 영향을 주기 어렵습니다, 즉, 질문자님이 2주택이상, 고가주택을 보유한 경우가 아니라면 세금에 대한 부분이 주택가격상승분에 대해서 마이너스가 되지 않아기에 상승자체로도 자산증가의 의미가 있습니다. 금융비용의 경우는 이러한 상승분이 어느정도 채워져야 하는데 이러기 위해서는 주택가격이 상승될 여지가 있는 수도권내 수요집중지역에 투자를 하는게 일반적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 서울의 경우 토지거래허가구역으로 묶여서 실거주가 아니고는 매수가 어려운 환경입니다.
또한 대출규제도 심한편입니다. 최근 올해 5월 양도소득세 중과 유예를 연장을 하지 않을 것으로 예상이 되고 또한 보유세도 인상을 하게 될 경우 매물이 잠길 우려가 크다고 사료됩니다.
즉 실거주외에 투자로는 좀 더 신중을 기해야 될 것으로 보입니다. 양도중과유예를 폐지하게 될 경우 단기 급매가 나올 가능성이 크지만 5월10일 부터는 중과로 인해서 매물이 증여등으로 가게 되면 매물이 잠길 수도 있다고 봅니다.
여러가지 상황을 종합을 해서 매수타이밍을 잘 잡으셔야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
수도권 아파트 가격은 오를 수는 있지만,
세금·금융비용·정책 리스크를 모두 감안하면
의미 있는 투자 수익률을 기대하기는 점점 어려운 구조입니다
그래서 지금 국면의 수도권 아파트는
투자자산보다는 자산 방어용 실물자산에 가깝다
라고 보는 게 냉정합니다
어떤 목적의 투자냐에 따라 평가는 달라질수 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세금과 금융비용을 감안하면 실질 수익률은 언론보다 낮아질 수 있습니다.
다만 수도권 핵심지는 대체 불가능성과 수요 집중으로 가격 방어력이 큽니다.
원화 약세 국면에서는 실물자산 선호가 유지됩니다.
결국 단기 수익보다 장기 보존 자산 관점이 더 적합합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
수도권 아파트 투자는 세제 강화와 고환율, 금융비용 상승이라는 3중 압박 속에 있으며, 단순히 시세 차익만 바라보는 과거의 방식으로는 유의미한 실익을 거두기 어려운 국면입니다.
세제 환경: 2026년 5월 '양도세 중과 유예' 종료 여부
가장 큰 변수는 2026년 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치입니다. 만약 유예가 연장되지 않는다면 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 가산되어 실효세율이 최대 82.5%(지방소득세 포함)까지 치솟을 수 있습니다. 또한 정부는 고가 주택에 대해 장기보유특별공제 혜택을 차등 축소하려는 움직임을 보이고 있어, 매도 시점에 세금으로 수익의 상당 부분을 반납해야 할 리스크가 큽니다.
보유세와 원화 가치 하락의 함수
보유세(재산세·종부세)는 공시가격 현실화율이 조정되더라도 서울 핵심지의 공시가는 꾸준히 상승 압력을 받고 있습니다. 질문하신 원화 절하(고환율)는 부동산 시장에 두 가지 상충하는 신호를 보냅니다.
자산 방어: 실물 자산으로서 인플레이션 헤지 수단이 되지만,
내수 위축: 고환율이 수입 물가 상승과 내수 경기 악화로 이어질 경우 부동산 매수 심리를 꺾는 강력한 하방 압력으로 작용합니다.
금융비용과 수익률 역전 현상
현재 주택담보대출 금리 상단이 연 6%대에 육박하는 사례가 빈번합니다. 수도권 아파트의 임대수익률이 통상 2~3%대임을 감안하면, 대출을 활용한 레버리지 투자 시 역마진이 발생합니다. 즉, 아파트 가격이 연간 최소 5% 이상 상승하지 않는다면 보유세와 금융비용을 합산했을 때 실질 수익률은 마이너스가 될 가능성이 높습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재의 수도권 시장은 '묻지마 투자'보다는 철저하게 상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채로 자산을 압축하여 보유세 부담을 낮추고 양도세 비과세 요건을 확보하는 전략이 가장 유효합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
서울, 수도권 아파트는 정책, 공급 구조상 여전히 상승 여력은 있지만 양도세, 보유세, 금융비용, 원화절하까지 감안한 실질 수익률은 생각보다 낮아질 수 있을 것 같습니다.
개인적인 생각 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
원화 가치가 하락할 때 서울 아파트 같은 실물 자산이 내 돈의 가치를 지켜주는 방어막 역할을 하는 건 경제학적으로 타당하지만 막상 세금과 이자를 다 떼고 났을 때 손에 쥐는 실질 수익률도 그만큼 높을지는 신중하게 따져봐야 할 문제입니다. 실제로 최근 통계를 보면 서울 아파트값이 올라도 재산세나 종부세 같은 보유세 부담과 집을 팔 때 내야 하는 양도소득세가 워낙 무거워서 이를 견디지 못한 장기 보유자들이 역대 최대 규모로 매물을 내놓고 있는 상황입니다. 겉으로 보이는 집값 상승분에서 매년 나가는 세금과 대출 이자 비용을 빼고 나면 남는 게 생각보다 적을 수 있기 때문에 서울 불패라는 말만 믿기보다는 각종 비용을 제외한 세후 순수익을 보수적으로 계산해서 접근하시는 편이 안전할 것으로 보이네요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 부동산 시장은 실물 자산으로서의 가치를 넘어 세금금융비용 환율까지 얽힌 복합적인 투자영역이 된 점에
공감합니다.
2026년 부동산 수익의 가장큰 변수는 양도세 와 보유세입니다.
특히 이번에 5월9일자로 중과세유보가 끝나는 상황이라
다주택자에겐 수익화에 굉장한 리스크라 할 수 있습니다.
향후 투자 방향은 자산의 질을 극대화하여 어중간한 여러 채 보다 확실한 상급지 한채가 유리합니다.
레버지리 는 최소화 해야 합니다. 금리 변동성이 큰 시기인 만ㅋㅁ 대출 비중은 40%이하로 유지하여 현금 흐름에 타격이 없도록 관리해야 합니다.
요즘은 부동산보다 대체 자산에 투자를 고려해보는 것도 리스크를 분산하는 효과가 있을거라 생각됩니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부동산 투자의 핵심은 세금과 각종 비용을 제외한 실제 수익률을 얼마나 올릴 수 있느냐에 달려 있습니다. 특히, 양도소득세와 보유세처럼 수익을 직접 줄이는 세금은 투자에서 반드시 고려해야 할 부분입니다. 이런 세금 부담을 최소화할 수 있는 자산을 고르는 것이 중요하죠. 요즘 시장을 보면, 수도권 핵심 지역의 아파트는 세금 부담이 크더라도 자산 가치가 비교적 안정적으로 유지된다는 점에서 눈여겨볼 만합니다.
또 한편으로, 원화 가치가 떨어지는 상황에서는 부동산처럼 실물 자산이 인플레이션에 대한 방어 수단이 되기도 합니다. 하지만 고금리 시대가 계속된다면, 대출에 따른 금융비용이 커져서 실제 투자 수익이 크게 줄 수 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.
결국 단순히 부동산값이 오르기만을 기대하기보다는, 대출 이자와 각종 세금을 모두 더한 비용보다 앞으로 얻을 수 있는 자본 이득이나 임대 소득이 더 큰지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 장기적으로는 정부 정책 변화도 잘 살펴보면서 보유 기간을 조절해 양도세 비과세 혜택을 최대한 활용하는 방법이 가장 효율적일 수 있습니다. 무엇보다도 내게 맞는 실질적인 수익 구조가 어떻게 되는지 꼼꼼하게 분석해보시길 권합니다.