답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 실거래가 신고 필증에 매수인들의 휴대폰 번호가 서로 바뀌어 적혀 있어도, 이로 인해 등기 신청이 거부될 가능성은 거의 없습니다. 등기에서 중요한 것은 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 같은 기본 정보이며, 휴대폰 번호는 단순한 연락 수단이라 필수적으로 등기부에 등재되지 않습니다. 등기소에서도 신원 확인은 주민등록번호를 기준으로 하기 때문에 휴대폰 번호가 잘못 기재됐다고 해서 문제가 되진 않습니다. 다만 향후 안내 문자 등에서 혼선이 있을 수 있으니, 마음에 걸리신다면 관할 시·군·구청의 취득세 담당 부서나 신고 센터에 문의하셔서 정정 신청을 하시길 권해드립니다. 걱정하지 마시고 등기 절차를 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 등기 특별조치법에 따르면, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기를 신청하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 만약 등기 신청이 늦더라도 지연 기간이 2개월 미만, 즉 1일부터 59일까지일 경우에는 과태료 기준 금액의 5%가 부과됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.분양권을 취득할 때는 주택 수와 상관없이, 실제로 소유권이 이전되는 시점을 기준으로 주택 수를 판단합니다. 이때 소유권 이전 시점은 잔금 납부일과 등기일 중 빠른 날이 기준이 됩니다. 그렇기 때문에 질문하신 것처럼 잔금 납부 전에 기존에 가지고 있던 2주택을 모두 팔아서 무주택이 되었다면, 새로 취득하는 아파트에는 1주택자 취득세율이 적용됩니다.비규제지역의 경우 1주택 취득세율은 아파트 가격에 따라 1%에서 3% 사이로 정해집니다. 만약 잔금일에 기존 주택의 매도까지 모두 마무리되어 무주택 상태임이 서류로 확인된다면, 다주택자 중과세가 아닌 일반 세율이 적용되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.다만, 실제 취득 시점에 잠시라도 주택을 겹쳐 소유하게 되는 상황이라면, 각 지자체 세무과에 문의하셔서 주택 수 합산에서 제외되는 경우가 있는지 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.평택 고덕신도시는 삼성전자 평택캠퍼스라는 강력한 배후 수요 덕분에 핵심 지역으로 꼽힙니다. 최근에는 금리 인상과 경기 침체 영향으로 가격이 다소 조정을 받았지만, 장기적으로 보면 오히려 진입 기회가 될 수 있습니다. 만약 갭투자를 염두에 두고 있다면 전세가율이 다시 올라갈지 꼼꼼히 살피는 것이 중요합니다. 또, 삼성전자의 추가 라인 가동 시기와 맞물린 수요 유입 시점도 예측해두어야 더 유리하게 움직일 수 있습니다.추천 단지로는 평택고덕파라곤이나 제일풍경채처럼 지역을 대표하는 대장 단지들을 우선 고려하시는 게 좋겠습니다. 이런 곳은 하락장에서도 가격이 잘 버티고, 상승장 전환 시엔 회복도 빠른 편입니다.고덕신도시와 브레인시티를 비교해 보면, 인프라를 이미 갖춘 고덕이 생활의 완성도 면에서 앞섭니다. 반면 브레인시티는 앞으로의 개발과 미래 가치에 초점을 둔 신규 택지입니다. 그래서 실거주와 직장이 가까운 환경을 중요하게 생각한다면 고덕이 더 나을 수 있고, 시세 차익이나 초기 자본의 효율성을 중시한다면 브레인시티의 분양권도 한 번 검토해볼 만합니다. 투자 성향에 따라 알맞은 선택을 하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.HUG 청년버팀목 전세자금대출은 심사 과정이 까다롭고, 실제로 대출 실행까지 한 달이 훌쩍 넘게 걸리는 경우가 많습니다. 특히 1월 21일에 계약하고 2월 27일에 잔금을 치러야 한다면, 약 5주 정도 시간이 있는 셈인데요. 이 기간에 설 연휴가 껴 있다면 실제로 은행이 영업하는 날은 더 줄어듭니다.보통 버팀목 대출은 대출신청 후 잔금일을 최소 7주~2달 1주 여유를 두고 진행하시는 걸 추천드립니다. 설 연휴 기간에는 은행 업무는 물론 주택도시보증공사의 심사도 멈추기 때문에, 혹시라도 서류 보완이나 추가 심사가 필요해지면 일정이 매우 빠듯해질 수 있기 때문입니다.가능하다면 임대인과 협의해서 잔금일을 늦추는 것이 더 안전합니다. 예상보다 대출 승인이 늦어지면 이사 일정 전체가 꼬일 수 있으니, 마음 편하게 넉넉히 잡으시는 게 좋아요. 그리고 계약서를 쓸 때는 꼭 ‘대출 미승인 시 계약금을 반환한다’는 특약 사항을 넣어두는 것도 잊지 마시고요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모님이 소유한 집을 자녀가 구입하는 경우, 세법상 증여로 간주될 가능성이 높아 신중하게 접근해야 합니다. 우선, 퇴직금 중간정산은 무주택자인 근로자가 자신의 이름으로 주택을 구매할 때 신청할 수 있습니다. 만약 질문자님이 현재 무주택자라면, 부모님과의 매매 계약서를 기준으로 중간정산을 신청할 수 있습니다.하지만 부모와 자녀 사이의 거래에서 가장 중요한 부분은 실제 자금의 출처와 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙 자료입니다. 퇴직금 이외에 부족한 금액이 있을 경우, 그 자금을 어떻게 마련했는지 명확하게 밝힐 필요가 있습니다. 또한, 매매 가격이 시세에 비해 너무 낮거나 높으면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 시세의 30% 내지 3억 원 중 더 적은 범위까지는 가격 조정이 가능하지만, 보통은 시세의 80~90% 선에서 거래하는 것이 안전합니다.그리고 만약 대출 7천만 원을 함께 승계하는 조건이라면, 부담부증여와 매매 중 어떤 방식이 세금 부담 측면에서 나은지 세무 전문가와 상담해보시는 것이 좋겠습니다. 모든 거래 대금은 반드시 계좌 이체로 남기고, 계약서와 통장 내역 등 관련 서류도 꼼꼼히 보관해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.연인 사이에서 금전적인 문제가 생기면 마음이 많이 힘드실 것 같습니다. 빌려준 돈을 돌려받으려면 우선 돈을 빌려준 사실을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다. 만약 상대방이 거짓 이유로 돈을 요청해서 받아놓고, 말한 목적과는 전혀 다른 곳에 사용했다면, 용도 사기죄가 적용될 수 있는지 살펴볼 수 있습니다.상대방의 계좌 내역을 직접 확인하기는 개인정보 보호 때문에 본인의 동의 없이는 어렵습니다. 하지만 민사 소송을 진행하면, 법원을 통해 상대방의 금융거래 정보를 제출하라는 명령을 신청해서 송금 내역이나 결제 기록을 합법적으로 확인할 수 있습니다.또, 예를 들어 집안 사정 등 특정한 이유로 돈을 빌렸다고 해놓고 실제로는 유흥업소나 모텔 등 전혀 관계없는 곳에 쓴 사실이 밝혀진다면, 이런 기망 행위가 인정되어 사기죄로 형사 처벌까지 가능할 수 있습니다. 이런 자료는 민사 소송에서 돈을 돌려받는 데에도 중요한 증거가 됩니다.지금은 상대방이 돈을 요구했던 녹음, 문자 메시지 등 관련된 자료를 최대한 수집해두세요. 그런 다음 법률 전문가와 상담하면서 구체적인 대응 방법을 찾아보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다른 매물들은 대부분 단기 100에 100으로 나와 있는데, 이 매물만 유독 500에 60으로 올라와 있다면 상식적으로 납득하기 어렵습니다. 이런 경우는 사기꾼들이 허위 매물을 올리고 계약금을 받아 챙긴 뒤 연락을 끊는 사례가 많으니 주의해야 합니다. 집을 보러 가더라도 가계약금이나 보증금부터 먼저 보내지 마세요. 안전하게 거래하려면 반드시 공인중개사를 거치거나 신분증과 등기부 등본을 꼼꼼하게 대조해서 실제 소유주가 맞는지 확인하는 게 중요합니다. 화곡동 지역은 특히 이런 사기가 자주 일어나는 곳이니 더욱 조심하셔야 합니다. 혹시라도 조금이라도 의심스러운 점이 느껴진다면, 거래를 바로 중단하는 것이 내 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.형제 사이에서 아파트 지분을 매매할 때 가장 중요한 쟁점은 세무상 ‘시가’로 인정받을 수 있는 금액이 얼마냐는 점입니다. 세법상 특수관계인 간 거래에서는 실제 거래가와 시가의 차이가 3억 원 이상이거나, 시가의 5%를 넘어설 경우 양도소득세를 시가 기준으로 다시 산정하게 되어 있습니다.질문에 적으신 12월 기준 최저가 6억 2,400만 원은, 최근 1월에 7억 원대 중반에서 거래된 시세에 비해 꽤 낮은 금액입니다. 세무서에서도 이 가격을 일반적인 시가로 인정하지 않을 가능성이 높습니다. 만약 시가를 7억 5,000만 원으로 볼 경우, 50% 지분의 적정가는 3억 7,500만 원인데, 질문하신 3억 1,200만 원에 거래한다면 시가의 5% 기준을 넘어 양도세 추징 위험이 생길 수 있습니다.반대로 증여세는 시가와의 차액이 30% 이상이거나 3억 원 넘게 차이날 때 부과되므로, 양도세에 비해 기준이 완만합니다. 따라서 양도세 리스크를 줄이려면 단순히 최저가만 따르기보다는 감정평가를 받거나, 가장 최근에 거래된 유사 아파트의 평균 시세를 참고하시는 것이 유리합니다. 무엇보다 정확한 신고와 추후 분쟁 방지를 위해서는 세무사와 상담해 보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대구 부동산 시장은 과거 대규모 공급이 쏟아지던 시기를 지나, 지금은 공급 물량이 급격히 줄어드는 ‘공급 절벽’에 접어들었습니다. 2026년 입주 예정 물량은 지난해보다 약 24% 줄어든 9,000가구로 예측되고 있습니다. 이후로는 입주 공백이 더욱 심해질 가능성이 높아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 미분양 아파트 물량은 3년 만에 8,000호 이하로 감소했지만, 완공 후에도 주인을 찾지 못한 ‘준공 후 미분양’이 전체의 절반 가까이를 차지하고 있다는 점이 변수로 남아 있습니다.종합적으로 보면, 대구는 지금 가장 힘든 시기를 지나며 바닥을 다지고 있는 단계라 할 수 있습니다. 전문가들은 내년 상반기까지는 가격이 큰 변화 없이 이어지겠지만, 하반기에 입주 물량 부족이 뚜렷해지면 신축 아파트를 중심으로 반등할 가능성이 크다고 전망합니다. 그래서 실거주를 고민하고 있다면, 공급 부족이 본격화되기 전인 올해 상반기 급매물이나 할인 분양 기회를 전략적으로 살펴보는 것이 유리할 수 있습니다.