답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.월세 계약 해지 관련 안내작년 11월에 “내년에도 재계약하겠다”는 의사를 전달했고, 집주인 역시 이를 받아들였다면, 비록 계약서를 아직 작성하지 않았더라도 두 사람의 합의로 이미 새로운 임대차 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 구두로 합의한 내용도 법적으로 효력이 있기 때문입니다.이런 상황에서는, 갱신된 계약 기간 중에 임차인이 계약을 중도 해지하고자 뜻을 밝힌 경우가 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 재계약이 되거나, 계약 갱신 요구권을 사용한 경우와 마찬가지로 임차인이 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.즉, 오늘 해지 의사를 알리셨다면 3개월이 지난 뒤에는 법적으로 계약이 끝나고, 보증금 반환 청구와 이사가 가능해집니다. 단, 3개월이 되기 전까지의 월세와 관리비는 임차인이 계속 부담해야 하니 이 점 참고하셔야 합니다. 또 집주인과 잘 협의해서 새로운 세입자를 빨리 구하면 서로 부담을 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상환무융자 조건이란, 임대인이 세입자로부터 받은 전세 잔금으로 기존 대출금을 모두 갚고, 등기부상의 근저당권을 없애기로 약속하는 것을 말합니다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추면, 대출이 남아있지 않은 깨끗한 집에서 보증금에 대해 1순위 대항력을 확보할 수 있는데, 바로 이 절차가 꼭 필요합니다.거래할 때 주의할 점도 있습니다. 계약서 특약란에 ‘잔금 지급과 동시에 기존 융자를 전액 상환하고, 근저당권을 말소한다’는 내용을 반드시 명확하게 기재해야 합니다. 또, 잔금 지급 당일 임대인이 실제로 은행에서 대출을 상환했는지, 상환 영수증이나 말소 접수증을 직접 확인하는 과정도 꼭 거쳐야 합니다. 만약 임대인이 이를 지키지 않으면 계약 위반으로 간주되어, 계약 해지를 요구할 수 있는 근거가 됩니다. 보증금 보호를 위해 매우 중요한 절차인 만큼, 잔금일 이후에도 반드시 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권이 제대로 말소됐는지 끝까지 확인하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.까르띠에 다무르 목걸이는 유행을 타지 않는 클래식한 디자인이라, 오히려 어떤 사이즈를 고를지 더 고민이 깊어질 수 있습니다. 50대 중반이시라면 앞으로 10년 이상 꾸준히 착용하실 가능성이 높으니, 장기적으로 봤을 때도 어울릴 만한 선택이 필요합니다.펜던트가 너무 작으면 오히려 존재감이 약해질 수 있습니다. 스몰 사이즈는 깔끔해서 데일리로는 좋지만 50대 여성 특유의 우아함을 좀 더 살리고 싶으시다면 라지 사이즈가 안정적이고 화사한 느낌을 줍니다.물론 가격 차이도 136만 원이나 되고, 3개월 이상 기다려야 한다는 소식에 마음이 조급해질 수도 있습니다. 하지만 지금 서둘러 스몰을 구매하셨다가 나중에 라지가 계속 아쉽게 느껴지면 결국 중복 구매로 이어질 가능성이 높죠. 명품은 결국 충분히 기다려서 정말 원하는 제품을 손에 넣었을 때 가장 큰 만족을 줍니다.조금만 더 여유를 갖고 라지 사이즈를 기다리시면 평생 후회 없는 선택을 하실 수 있으니, 저라면 라지 쪽을 강력히 추천드리고 싶어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 계약 연장과 중도 퇴거에 관한 답변입니다.1. 현재는 ‘합의 갱신’된 상태입니다. 2025년 2월 계약 만료를 앞두고 집주인과 전화로 2027년까지 살기로 약속하였다면, 이는 명확히 서로 의사를 확인한 갱신입니다. 법적으로 묵시적 갱신은 별도 의사 표시가 없을 때 생기지만, 이미 계약 연장에 대한 합의가 이뤄졌으므로 현재 계약은 2027년 2월까지 효력이 있습니다.2. 이사비와 중개수수료 청구: 계약 기간이 남아 있는데도 집주인 사정으로 이사를 요청받는 경우, 임차인은 남은 기간 거주할 권리가 있습니다. 중도 퇴거에 동의한다면, 이사비와 복비 등 실비를 집주인에게 요구할 수 있습니다.(위약금 명목으로)3. 계약 만료 전까지 거주: 매매가 늦어지거나 보증금 문제로 이사가 어렵다면, 2027년 2월까지 거주할 권리가 보장됩니다. 집주인 변경 시에도 새로운 소유자가 기존 계약을 승계하니 걱정하지 않으셔도 됩니다.4. 새로운 임차인 확보 책임: ‘매매가 끝나야 보증금을 준다’, ‘새 세입자를 구해야 퇴거 가능하다’는 주장 모두, 집주인 입장에 불과합니다. 임차인이 나가야 할 법적 의무는 없고, 오히려 집주인의 요청으로 퇴거할 때 임대인이 직접 세입자를 구하거나 그 비용을 부담해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 지분을 상속이나 증여로 받았을 때 가장 중요한 점은, 어떻게 효율적으로 관리하고 재산권을 행사할 수 있느냐입니다. 지분 형태로 소유한 부동산은 공유자 모두의 동의 없이는 담보 대출을 받거나 매각하는 데 여러 제약이 따르기 때문입니다.가장 깔끔한 해결 방법은, 질문하신 것처럼 더 큰 지분을 가진 소유자에게 자신의 지분을 매도하는 것입니다. 물론 지분을 가진 사람은 민법상 공유물 분할 청구권도 있지만, 이 절차가 복잡하고, 경매로 진행될 경우 부동산 가치 역시 떨어질 수 있다는 단점이 있습니다. 그래서 서로 충분히 협의해서 대주주에게 적정한 가격에 지분을 넘기고, 자산을 현금화하는 것이 자금 운용 면에서는 더 유리할 수 있습니다.반대로, 만약 해당 부동산 가치가 앞으로 오를 것으로 예상된다면 지분을 그대로 보유하고, 임대 수익을 지분 비율만큼 나눠 가지는 방법도 가능합니다. 다만, 이 경우에는 세금이나 수선비 등 유지 관리에 대해 다른 공유자들과 갈등이 생길 수 있기 때문에, 미리 관리 규약을 정하는 것이 중요합니다.종합적으로 볼 때, 복잡한 관계를 정리하고 싶다면 지분 매수 청구를 먼저 제안해 보실 수 있겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 거래나 임대차 관계에서는 내용증명이 비록 법적 강제력은 없지만, 실제 상황에서는 매우 중요한 역할을 합니다. 내용증명은 발송한 사람이 언제, 어떤 내용을 상대방에게 보냈는지 우체국이 공식적으로 확인해 주는 문서입니다. 이 덕분에 나중에 소송이나 분쟁이 벌어질 경우, 강력한 증거로 활용될 수 있습니다.특히 세입자에게 내용증명을 보낼 때는 상대방에게 심리적인 압박을 줄 수 있어, 대화를 원만하게 이끌어내는 데 큰 도움이 됩니다. 또한 법적 절차를 진행하겠다는 뜻을 분명히 알림으로써, 상대방이 자신의 의무를 다하게 유도할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 계약 해지 통보나 미납된 월세를 청구할 때 내용증명을 보내면 내가 언제 이런 의사를 전달했는지 명확하게 남길 수 있어, 계약 갱신 거절 등 법적 요건을 갖추는 데에도 꼭 필요합니다.이처럼 내용증명은 단순한 종이가 아니라, 내 권리를 보호하고 나중에 쓸 수 있는 증거를 확보하는 효과적인 방법입니다. 그래서 아무 의미 없는 절차가 아니라 분쟁 해결의 첫걸음으로 매우 중요한 의미가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 허가를 받기 전에 가계약금을 지급하는 경우, 원칙적으로는 법적으로 완전히 효력이 발생하지 않는 ‘유동적 무효’ 상태에 해당합니다. 하지만 대법원 판례에 따르면, 처음부터 허가 절차를 무시하거나 피하려는 의도가 아니라면, 허가를 전제로 체결한 가계약 자체를 부동산거래신고법 위반으로 보기는 어렵습니다.질문하신 것처럼 1월에 가계약을 체결하고, 4월에 본계약을 맺은 뒤 구청에 허가를 신청하는 절차는 실제 거래 현장에서도 충분히 이루어지고 있습니다. 다만 이때 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 우선 가계약 단계에서 매매대금과 거래 대상 토지가 확정되어야 하고, 반드시 ‘토지거래허가를 전제로 하며, 만약 허가가 거절되면 계약은 무효가 되고 지급한 금액은 돌려준다’는 특약을 계약서에 명확하게 적어 두어야 합니다.또 한 가지 유의할 점은, 허가 전에 지급한 가계약금은 아직 법적으로 완전히 구속력을 갖지 않는다는 점입니다. 만약 거래 상대방이 마음을 바꾸는 등의 상황에 대비해서는 해약금 규정이나 반환 절차를 계약서에 꼼꼼하게 작성해 두는 것이 안전합니다. 절차 자체에는 문제가 없지만, 허가를 신청할 때는 본계약의 체결 날짜를 기준으로 계약일자를 적어서 법에서 정한 신고 기간 내에 모두 처리하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중도금을 내기 전이라면 아직 계약 해지가 가능합니다. 하지만 민법에서는 계약금이 해약금의 성격을 갖고 있기 때문에, 이미 납부한 1차 계약금 500만 원은 돌려받지 못하고 포기해야 할 가능성이 큽니다.특히 주의해야 할 점은 계약서에 명시된 계약금의 총액입니다. 판례를 보면, 실제로 낸 금액이 아니라 계약서상 약정된 계약금 전체를 기준으로 포기해야 한다고 판단하는 경우가 많습니다. 예를 들어 계약서에 계약금을 분양가의 10%로 정했다면, 시행사에서 아직 남은 2,700만 원도 모두 내야 해제가 가능하다고 주장하면서 압박할 수도 있습니다. 다만, 실제 실무에서는 판례와는 달리 1차 계약금만 포기하는 정도에서 합의가 이루어지는 경우도 적지 않으니, 해지 의사가 있다면 되도록 빨리 업체 측에 명확하게 의사를 전달하는 것이 좋습니다.지금이라도 계약서를 가지고 법률구조공단 등에서 무료로 전문 상담을 받고, 추가 피해를 막으려면 2차 계약금은 입금하지 않는 것이 현명합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.첫째, 디딤돌대출은 매매가가 5억 원 이하인 주택에만 신청할 수 있기 때문에, 6억 8천만 원짜리 이 아파트는 해당되지 않습니다. 그리고 디딤돌대출은 보통 집값의 70~80%까지만 가능하니, 1억 2천만 원을 가지고 5억 6천만 원을 대출받는 것도 한도에서 벗어납니다.둘째, 월세 계약이라도 보증금이 있다면 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 흔히 반전세 대출이라고 부르며, 보증금 3억 5천만 원 기준으로도 대출 진행이 가능합니다. 단, 대출 한도는 보증금의 80% 이내여야 하므로 2억 2천만 원 정도는 무리 없이 나올 것으로 예상됩니다. 은행에 방문하셔서 현재 소득과 신용도 기준으로 실제로 대출이 가능한지 꼭 확인해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.농촌 토지 감정가가 3년 전보다 하락한 이유는 인구 감소와 고령화로 실제 농사를 짓는 사람이 줄어들었기 때문입니다. 게다가, 농지법 강화로 외지인의 투기성 매수마저 어려워진 상황이라 실제로 경작할 사람도 많지 않아, 수요와 공급의 불균형이 뚜렷해졌습니다. 앞으로도 인구 소멸 위험이 있는 지역이나 농업 생산성이 낮은 토지는 시세가 추가로 조정될 가능성이 높아 보입니다.급하게 자금이 필요하다면 농어촌공사의 농지매입사업을 검토하는 것도 현실적인 방안이 될 수 있습니다. 보통 공사의 매입 가격은 두 곳 감정평가 법인이 산정한 금액의 평균으로 정해집니다. 시장에서 거래가 거의 없는 급매 가격보다는 좀 더 합리적인 수준의 보상을 받을 수 있는 셈입니다. 다만, 국가 재정으로 매입하는 만큼 감정가를 크게 웃도는 가격을 기대하기는 어려울 수 있습니다.어차피 농사를 직접 지을 계획이 없으시다면 일반 매매가 쉽지 않은 요즘 상황에서 농어촌공사에 매도해 자금을 마련하는 것이 불확실한 시세 회복을 기다리는 것보다 나을 수 있습니다. 다만, 지자체별로 매입 예산이 정해져 있기 때문에 먼저 해당 지역 농어촌공사 지사에 문의해 매입 가능 여부와 시기를 확인하시는 것이 좋습니다.