토지거래허가지역 가계약 본계약 관련문의
안녕하세요 토허제 지역에서 1월에 가계약을하고 임차인이 문제여서 4월에 본계약하고 구청에 토허제 심사를받고싶은데 이렇게해도 절차상 문제가없는건가해서요. 가계약상 특약부분에 토지거래허가를 전제로 계약하되 불허가시 계약은 해지한다 문구넣고 진행하고자 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 먼저 토지거래허가 신청을 해야하는데, 가계약이라도 금액 납입시기 등 구체적인 사항이 기재되면 계약으로 간주될 수 있으므로, 허가가 날 경우 매매를 진행한다는 매매 약정서로 대신하고 약정금을 지급하는 경우에는 허가가 나지 않을 경우 위약금 없이 전액 반환한다는 특약을 넣으셔야 합니다.
안녕하세요 토허제 지역에서 1월에 가계약을하고 임차인이 문제여서 4월에 본계약하고 구청에 토허제 심사를받고싶은데 이렇게해도 절차상 문제가없는건가해서요. 가계약상 특약부분에 토지거래허가를 전제로 계약하되 불허가시 계약은 해지한다 문구넣고 진행하고자 합니다
==> 네 가능합니다. 가계약이라는 용어보다는 확약서를 작성하시는 것이 적절해 보입니다. 확약조건에 얼마든지 반영시킬 수 있는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
절차상 문제는 없습니다, 다만 가계약서에
토지거래허가를 전제로 하며, 불허 시 계약 해지
문구를 반드시 넣고, 본계약 후 구청 심사를 진행하면 안전합니다
임차인이 있을때는 언제까지 나가겠다는 확약서를 받고 진행하는 경우가 많습니다
왜냐하면 토지거래허가구역은 실입주조건인데 그때가서 세입자가 못나가겠다고 하면 낭패를 볼수 있으니 세입자와 먼저 협의후에 진행하는 편입니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서 허가를 받기 전에 가계약금을 지급하는 경우, 원칙적으로는 법적으로 완전히 효력이 발생하지 않는 ‘유동적 무효’ 상태에 해당합니다. 하지만 대법원 판례에 따르면, 처음부터 허가 절차를 무시하거나 피하려는 의도가 아니라면, 허가를 전제로 체결한 가계약 자체를 부동산거래신고법 위반으로 보기는 어렵습니다.
질문하신 것처럼 1월에 가계약을 체결하고, 4월에 본계약을 맺은 뒤 구청에 허가를 신청하는 절차는 실제 거래 현장에서도 충분히 이루어지고 있습니다. 다만 이때 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 우선 가계약 단계에서 매매대금과 거래 대상 토지가 확정되어야 하고, 반드시 ‘토지거래허가를 전제로 하며, 만약 허가가 거절되면 계약은 무효가 되고 지급한 금액은 돌려준다’는 특약을 계약서에 명확하게 적어 두어야 합니다.
또 한 가지 유의할 점은, 허가 전에 지급한 가계약금은 아직 법적으로 완전히 구속력을 갖지 않는다는 점입니다. 만약 거래 상대방이 마음을 바꾸는 등의 상황에 대비해서는 해약금 규정이나 반환 절차를 계약서에 꼼꼼하게 작성해 두는 것이 안전합니다. 절차 자체에는 문제가 없지만, 허가를 신청할 때는 본계약의 체결 날짜를 기준으로 계약일자를 적어서 법에서 정한 신고 기간 내에 모두 처리하셔야 합니다.
답변이 도움이 되셨나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토허제에서 1월 가계약 후 4월 본계약, 허가 신청하는 계획은 특약에 토허제 불허 시 계약 해지 및 계약금 반환 명시하면 문제 없이 처리될 듯 합니다.
법적으로 허가 전 정식 매매계약은 무효 취소가능하며 가계약은 허가 전후 분리 진행하시면 되겠습니다.
감사합니다.