답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과는 "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역"인 조정대상지역에 위치한 주택을 1세대 2주택자 이상인 다주택자가 매도하는 경우 양도소득세 기본세율 (6~45%)에 20% (2주택자) 또는 30%(3주택자 이상)의 세율을 더하여 과세하는 제도를 말하는데, 다주택자들의 주택 보유를 제한하여 투기 수요를 막고 부동산 시장을 안정화하기 위한 취지의 제도입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 500만원에 월세 56만원인 일반 주택인 경우에는 환산보증금이 6100만원으로 상한요율 0.4%를 적용하면 24만4천원이 나오므로 이 금액내에서 공인중개사와 협의에 따라 금액이 결정될 수 있으며 별도로 부가세가 부과될 수 있습니다. 일반 주택인 원룸 1채만에 대한 계약이라면 과다하게 책정된 것 같습니다. 하지만 만일 업무용 오피스텔이나 상가라면 0.9%가 적용되어 54만9천원이 적용될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 기본적으로 새로 건축되는 아파트를 구입하기 위해서는 주택청약저축에 가입해야 합니다. 분양가 상한제가 적용된 아파트인 경우에는 시세보다 저렴하게 신축을 분양받을 수 있으며 청약통장은 소득공제 혜택이 있는 등의 장점이 있으며, 가점제는 워낙 지원자가 많아서 기회를 얻기 어려우나 각종 특공이나 추첨제 등을 통해 기회를 노려볼 수 있을 것입니다. 고가의 아파트는 당첨이 되어도 구입에 어려움이 있을 수 있지만, 위치가 좋은 곳의 소형 저가 주택을 먼저 구입하여 자산을 늘려가는 방법을 찾거나 재개발/재건축, 경매 등 자산을 늘릴 수 있는 방법을 찾아보시는 것이 도움이 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 예를 들면, 주거 전용면적은 집 내부 안쪽에서 잰 치수 기준으로서 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 발코니나 알파룸 등은 서비스 공간으로 어느 면적에도 포함되지 않습니다. 계약면적은 면적 중에서 분양면적과 기타공용면적(주차장, 산책로, 놀이터, 커뮤니티시설 등)을 합한 면적을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.위반건축물인 경에도 주택임대차보호법은 적용될 수 있지만 보증금 대출은 제한될 수 있으며 법적이나 행정적인 제재는 임대인에게 내려지게 되지만 잠재적인 위험이 있으므로 가급적 계약을 피하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.약관은 일반적인 사항으로서 5번은 중도 해지관련 사항이고 6번은 묵시적 갱신과 관련된 사항입니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 묵시적 갱신이후 퇴거시에 기본적으로는 임대인이 복비를 부담해야하지만 임대인에게 퇴거를 통지한지 3개월이 경과하기전에 퇴거하는 경우에는 임차인이 불리한 상황이되다보니 임차인이 복비를 부담하게되는 경우가 있습니다. 그리고 퇴거할 때까지는 주택을 사실상 사용하는 것이므로 월세도 부담하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 퇴거시에 관리사무소에서 납부내역을 받아서 임대인에게 지급을 요청하시면 됩니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 대부분은 아파트에 적용되지만 빌라(다세대주택)라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라서 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시에 관리사무소에서 납부 내역을 받아 임대인에게 청구하여 반환 받게 됩니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 종료해야 하는데 어려움에 처하셨군요. 아래의 내용을 참고하여 대처하시기 바라며 기본적으로 계약은 양 당사자간의 합의가 우선이므로 임대인과 잘 협의해 보시기 바랍니다. 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효함에 유의하셔야 합니다.) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자이며 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 주택청약시 특별공급청약을 할 수있고, 대출시에 LTV 완화를 받을 수 있으며 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 세대원 전원이 과거 주택 소유이력이 없는 무주택자인 경우에는 요건 충족시 공공분양과 85m2 이하인 민영주택 분양에 있어 일부를 배정받을 수 있어서 청약 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 또한 디딤돌대출시에는 LTV 80% 등 우대 비율을 적용받을 수 있고 일반인에 비해 대출한도도 더 높게 적용받을 수 있습니다. 그리고 무주택자가 처음으로 주택을 구입하는 경우에는 일반지역은 최대 200만원, 인구감소지역은 최대 300만원, 출산가구는 최대 500만원까지 취득세를 감면 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 이슈가 되고 있는 다주택자에 대한 양도세 중과는 조정지역에 한해 과세되므로 현재까지는 부산에는 적용되지 않습니다. 하지만 집값이 상승한다면 지방선거 이후에는 부산 일부지역이 조정대상 지역이 될 가능성도 배제할 수는 없을 것입니다. 정부에서는 양도세와 별도로 보유세 (재산세, 종부세)인상도 검토 중이란 이야기가 있어서 이에 대한 추가적인 소식에도 주의를 기울이셔야 할 것입니다.