부모자식간의 임대차계약에 대해 궁금한점 질문 드립니다.

Question

안녕하세요

부모자식간의 임대차계약을 하려고 하는데 저만 부모님명의로된 집에 혼자 살거고

월세로 계약 하려고 하는데 이때 집의 시세는 어떻게 봐야 하는건가요?

시세라는게 보증금의 기준인지 월세의 기준인지도 궁금합니다

잘못하면 부모님에게 증여를 하게 되어 증여세를 낸다고 해서 질문 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부모님 소유 주택에 무상이나 저가로 자녀만 거주하게되면 증여세 과세대상이 될 수 있지만, 무상 사용(무상 사용 임대차 계약 필요)시에는 5년동안 그 이익이 1억원 미만(주택가격 13억 이하인 경우)인 경우에는 증여세 과세대상이 되지 않을 수 있으며, 저가 임대의 경우에는 시세보다 30% 이상 낮은 임대료 책정시 증여세가 부과될 수 있는데, 시가(주택가격 x 2%)와 대가(월세 x 12개월 + 보증금 x 1.2%)의 차이가 시가의 30%보다 큰 경우에 증여세가 과세될 수 있습니다. (적정 임대료와 실 지급액 차액이 1년 기준 1천만원 미만인 경우에는 과세되지 않습니다. 또한 시가가 명확하지 않으면 부동산가액의 2%를 시가로 산정합니다.)

Answer 2

부모자식간의 임대차계약을 하려고 하는데 저만 부모님명의로된 집에 혼자 살거고

월세로 계약 하려고 하는데 이때 집의 시세는 어떻게 봐야 하는건가요?

==> 주변 거래사례를 고려하여 판단하심이 적절해 보입니다.

시세라는게 보증금의 기준인지 월세의 기준인지도 궁금합니다

잘못하면 부모님에게 증여를 하게 되어 증여세를 낸다고 해서 질문 드립니다.

===> 월세인 경우에는 보증금 및 월세 시세를 의미합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

부모자식간의 임대차는 증여로써 추정되지 않기 때문에 질문처럼 주택시세기준 임대차조건등이 크게 영향을 주지는 않습니다. 물론 시세와 임대차간 시세차이가 정상범위보다 낮다면 그만큼에 대해서 증여문제가 발생할수 있으나, 현재 기준으로 무상거주를 한다고 해도 거주실익이 일정금액을 초과하지 않는 이상 증여문제는 발생되지 않습니다. 이에 따른 계산방식은 있지만 쉽게 판단하기 좋은 기준은 시가 13억이하의 주택에서는 무상임대차를 하여도 증여관련 문제는 발생되지 않습니다. 그에 따라 질문자님의 부모님 주택이 위조건내 포함된다면 임대차계약없이도 무상거주를 하셔도 상관없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

세금상 증여가 되지 않도록 시세 수준의 월세를 잡고 임대차 계약, 신고, 확정일자까지 제대로 갖추는 것이 핵심입니다.

질문에서 말하는 시세는 월세 기준 시세를 기준으로 보시면 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

부모·자식 간 임대차계약은 가능하지만, 세무상으로는 실제 임대차인지를 중요하게 봅니다

핵심은 시세보다 지나치게 낮은 조건으로 사용하면 자녀에게 경제적 이익을 준 것으로 보아 증여 문제가 생길 수 있다는 점입니다

현실적으로 많이 하는 방식은

보통 주변 시세 참고,시세의 과도하게 낮지 않은 수준으로 월세 설정,매달 계좌이체,계약서 작성으로 진행합니다

예를 들어 시세가 보증금 1000만 원 / 월세 70만 원 정도라면 보증금 1000만 원 / 월세 60~70만 원 정도처럼 주변과 유사하게 맞추는 경우가 많습니다