답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거형태(구조)에 따라서 주택은 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면에 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전보다 인구수는 줄어들고 있습니다만, 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 서울의 경우에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되는데 반해 주택보급률이 2022년기준 93.7로 대부분 100을 넘긴 다른지역과 달리 주택 수요가 많아서 아직까지 상승여력이 있다고 봅니다. 따라서 아직까지는 사람들이 선호하는 아파트를 구입하는 것이 더 낫다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 등 요지에 고가의 월세가 발생하고 있는 것은 고가주택의 매매나 보유에 따른 세금에 부담을 느끼는 전문직이나 자영업자, 유명인사 등의 고소득층이나 젊은 자산가들이 초고가의 월세를 부담하더라도 살기좋은 지역에 거주하고자 하는 수요를 감당하고 있기 때문입니다. 젊은 자산가 들은 목돈으로 전세금을 묶어놓기보다는 사업이나 주식, 코인 투자 등에 활용하는 것을 선호하는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 주택담보대출을 받은 경우에는 세입자가 변경되어도 명의가 변경되지 않습니다. 다만 대출이 많다면 후속 세입자가 잘 구해지지 않을 수는 있습니다. 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 임대인이 직접거주하는 등의 특정 사유가 아니고서는 거절을 할 수 없습니다. 따라서 기본적으로 2+2 = 4년을 거주할 수 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있으므로 가급적 공인중개사를 통해 거래하시기를 추천 드립니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 특히 오피스텔은 세금문제로 인해 전입신고를 허용하지 않는 경우가 있는데, 전입신고가 되지 않으면 대항력과 확정일자가 형성이 되지 않아 위험한 상황이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 상황은 고금리에 정부의 대출 규제와 경제상황 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상태입니다. 게다가 미국의 트럼프 대통령이 취임함에따라 관세장벽과 세금삭감등을 추진하면 물가상승이 예상되므로 금리인하가 쉽지 않기에 우리나라도 금리를 내리기 힘들 수 있습니다. 주택 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 올해 하반기에는 집값이 상승할 것으로 많은 전문가들이 예측하고 있습니다만 상승은 제한적일 것으로 보고 있으며 서울과 수도권에 국한 되고 지방은 오히려 하락을 예측하는 사람들도 많은 실정입니다. 하지만 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라 달라질 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 조정대상지역은 강남3구와 용산구 입니다. 대상지역을 확인하려면 법제처 국가법령정보센터에서 행정규칙을 선택하고 "조정대상지역 지정 해제"를 입력하여 조회해보시면 됩니다. 투기과열지구를 확인하려면 역시 같은 방식으로 "투기과열지구 지정 해제"를 입력하여 조회해보시면 됩니다. 역시 강남3구와 용산구가 나타남을 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시 자산 기준이 있는 경우가 있는데, 신청자의 자산인 부동산, 자동차 및 금융자산 이 포함됩니다. 따라서 토지와 건물을 포함한 부동산과 자동차 금액 및 금융 자산이 모두 포함되며 서류가 제출되고 나면 소득과 자산에 대한 조사가 이루어지며 조사 결과에 따라서 입주자격여부를 따지게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지법상 농지는 다음 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.전·답·과수원 그 밖에 법적인 지목 불문하고 실제로 농작물 경작지나 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. (초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지 제외)1항의 토지 개량시설과 1항의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지즉, 지목과 관련없이 실제 경작 등에 이용되는 토지나 농축산물 생산시설로 이용되는 토지를 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 등을 건설하는 시행사가 건설을 위해 받는 대출로서 브릿지론과 PF대출이 있습니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자들로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.