답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 임대차계약에 대한 갱신 거절이나 조건 변경등에 대한 사항을 계약종료 2개월전까지 임대인에게 통지해야 합니다. 1년 계약인 경우 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전이 경과하게되면 기본 계약 기간인 2년으로 변경되게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었습니다. 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으며 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 아파트 분양가는 사업주체나 지자체가 정하게되는데 분양가상한제가 적용되는 곳의 공공주택은 LH나 지자체 등에서 택지비, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비 등으로, 민영주택은 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비등을 더하여 분양가격을 결정하고 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시하며 분양가심사위원회의 심사를 받도록 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 정책은 아파트 공급 및 수요억제 정책 등으로 주로 이루어지고 있습니다. 아파트 공급을 위해서는 기획에서 토지매입을 거쳐 건설까지 상당한 시간이 소요되는데 반해 새로 들어선 정부는 임기내에 실적을 보여주려고 하다보니 여러가지 공약만 내놓고 제대로 마무리가 되지 않는 경우가 많습니다. 현재 서울지역은 다른지역에 비해 주택보급률이 낮아서 작은 충격에도 값이 올라갈 수 있는데, 정부에서 일관되지 않은 부동산 정책으로 이미 국민들에게 신뢰를 잃은 상태이며 강남 불패 등의 믿음만 심어주게 되다보니 어지간한 정책에도 반응을 일으키지 않는 상황이 되었습니다. 부동산은 여러해에 걸쳐 가격이 형성되므로 정권이 교체되더라도 좀 일관적인 정책을 펼쳐 꾸준한 주택 공급이 되도록 하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차의 경우 월세를 2개월이상 연체했을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인의 입장에서는 월세가 연체되면 반복이 되기 쉽고 임차인을 강제로 내보내는 것이 쉽지않다보니 2개월 연체시 즉시 퇴거요청을 할 수 있습니다. 이를 해소하기 위해서는 최대한 신속하게 밀린 월세를 납부해야하는데 지연된 만큼 이자도 지급하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없다면 부동산을 거치지 않고 기존 계약서의 특약난에 변경되는 계약기간과 월세금액을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하실 수 있습니다. 보증금의 변화가 없는 경우에는 확정일자도 새로 받을 필요가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 보유했을 때 보유세는 재산세와 종부세가 과세되는데, 규제지역이 아닌 곳에 2주택을 보유중이라면 1세대 1주택 특례세율인 0.05~0.35%세율 대신 일반 세율인 0.1~0.4%의 세율이 과세될 수 있고, 종부세는 공시가격 합산 금액이 9억원을 넘지않으면 과세되지 않습니다. 2주택 보유 중 1채를 양도하게 되면 양도세는 6~45%인 기본세율이 적용될 수 있는데 일시적 1세대 2주택에 해당된다면 비과세도 가능합니다. 실제 양도세는 기타필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등 여러가지 사항이 적용되므로 세부적인 세액 계산이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 다주택자가 보유한 주택을 내놓게하기 위한 정책을 펼치고 있습니다. 하지만 이는 수도권 인기지역의 고가 주택을 위주로 한 것이므로 비규제지역의 저가 아파트를 보유한 것이라면 영향은 제한적일 수 있으므로 현재 및 향후 이용 가치를 따져서 이익이 되신다면 보유하시는 편이 좋을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 시설로 분류되며, 수익형 부동산으로서 임대를 주목적으로 하는 부동산이고 대단지 아파트에 비해서 여러모로 생활 편의성(커뮤니티센터, 주차장, 놀이터 등 부대시설 및 주변 상권형성 등 편의시설)이 떨어지고 옵션으로 제공되는 가전 및 가구 등이 시간이 지나면서 열악해짐 현상 등을 보여 아파트에 비해 단기 거주 목적에 활용되다보니 장기 보유를 하는 경우 가격 방어가 잘 되지 않는 경향이 있습니다. 하지만 대단위 주상복합이나 대단지 아파트의 일부로 자리잡고 있는 오피스텔은 다른 경향을 보이기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중동사태로 인해 원유수급이 불안정해지면서 나프타 생산이 지장을 받을 것이 우려되는 가운데 쓰레기봉투 사재기도 벌어지고 있는 상황입니다. 이는 우리나라에서 원유가 생산되지 않는 반면 원유를 기반으로 생산되는 제품의 사용이 유난히 많은 것과 연관이 있다고 판단됩니다. 기름한방울 생산되지는 않지만 대중교통에 비해 자가용이나 영업용차량의 사용 비중이 높고 1인당 전기 사용량이 세계 3위를 차지 (제조강국이다보니 생산을 위한 전력 소비량이 외국에 비해서 많은 편입니다.) 하는 등 에너지 사용량이 많은 반면 이를 대체할 방법이 적다보니 어쩔 수 없는 상황인 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 1주택을 보유하다가 청약에 당첨되는 경우에도 기본적으로 일시적 1세대 2주택 적용을 받기 위해서는 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날로부터 3년 경과후에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 분양받은 주택이 완공되지 않아 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 수 없는 경우에는 분양받은 아파트가 완성된 후 3년이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속거주해야하고, 분양받은 아파트가 완성되기 전 또는 완성 된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다. (12억원 이하, 보유기간, 거주기간 등 1세대 1주택 요건 충족시) 서울과 수도권의 경우에는 주택담보대출을 받은 경우에는 새로운 아파트의 소유권이전 등기일로부터 6개월 이내에 기존주택을 처분하셔야 함에 유의하셔야 합니다.