답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익금을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 운용되는 주식회사 형태의 부동산 간접 투자기구를 말합니다. 리츠는 주로 자기관리리츠, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠(CR)로 나누어지는데 자기관리리츠가 상근 임직원이 있는 실체가 있는 회사로서 운영되는 반면 위탁관리리츠는 명목상의 회사로서 자산관리업무를 위탁하며, 기업구조조정리츠는 위탁관리회사와 유사하게 명목상의 회사를 설립하지만 목적이 정해져 있어 투자금 사용 용도에 제한 있고 주식공모나 상장의 의무가 없습니다. 리츠투자는 주식처럼 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 진입장벽이 낮으며 높은 배당 수익을 얻을 수 있고 여러 부동산에 분산투자가 가능하며 부동산 전문가를 통한 운용 등 장점이 있으나, 부동산 시장이 침체되거나 금리가 상승하면 수익이 감소할 수 있고 운용사의 전문성과 전략에 따라서 성과가 달라질 수 있고 운용 수수료가 높은 점 등이 단점으로 작용할 수 있습니다. 리츠는 주식과 같이 증권사의 앱을 통해 사고 팔 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산을 당근에서 거래하면 중개수수료를 아낄 수 있는 장점이 있지만 모든 권리관계를 본인이 확인해야하므로 특히 보증금이 많은 전세인 경우에는 전세사기 등에 주의하셔야 합니다. 거래 경험이 적거나 관련 지식이 부족하다면 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울대 10개 만들기는 거점 국립대학교에 서울대 수준의 예산을 집중 지원하여 상향평준화를 이끌어 냄으로서 수도권과 비수도권간의 불균형 및 인서울 선호 등을 완화하기 위한 안을 말하며 기존의 서울대 폐지론이나 거점 국립대학교 공동학위제 등의 방안이 한계점을 보이다 보니 이를 극복하기 위해 제시된 방안입니다. 하지만 교육비만 서울대급으로 올린다고 서울대급의 학교가 되지는 않으며, 지방의 일자리 부족 및 인구감소 문제 등으로 거점 국립대의 인기가 감소하고 있고, 경쟁과 혁신을 찾아볼 수 없으며, 구조개혁과 학생들을 유인할 수 있을 만한 매력적인 방안을 제시해야 하는 등 해결해야할 문제가 많은 것이 사실 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨자와 계약자는 반드시 동일인이어야 하므로 먼저 당첨자 명의로 계약을 한 후 분양권 상태에서는 남편명의로 전환이 가능합니다. 단, 사업주체의 허가를 받아야 하고 단지별 규정(유형이나 공급방식에 따라서 처리 방법이 달라질 수 있습니다.) 등을 확인해야 하고 증여에 따른 세금 문제가 없는 지 확인하셔야 합니다. (부부간에는 10년 동안 합산금액 6억원까지 배우자공제가 가능합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로 간주되지만, 주거용 오피스텔이 되면 주택수에 포함되면서 투자매력도가 떨어지고 취득세는 상업용 건물로 높게 부과되며 오피스텔 수익률이 5% 남짓인데 은행 정기예금 금리가 높은상태에서는 투자 매력도가 높지 않다보니 환금성이 좋은 소형 아파트를 선호하는 사람들이 많아져 오피스텔의 인기가 떨어지게 됩니다.오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다른데, 아파트가 주택법을 따르는데 반해 오피스텔은 건축법을 따르며, 기본적으로 업무시설로서 면적표기에 있어 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수 있습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트에 비해 오피스텔은 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이 이미 이루어진 상태에서는 임대인이 임의로 월세를 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지의 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 4구를 놓고 강동구와 동작구 구민들이 신경전을 벌이고 있는데, 강동구는 과거 강남구에서 분리되었던 역사가 있고 우리나라에서 가장 큰 단지인 올림픽파크포레온이 있고 대부분이 평지인 이점이 있는 반면, 서초구 반포와 인접해있고 흑석동 및 노량진 뉴타운 등이 진행되고 있고 한강 공원도 조성되어 있으며 사당동도 재개발 및 재건축 등이 진행중인 동작구도 만만치 않은 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 재건축시에 걸림돌이 되는 것들은 용적률 확대 등으로 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다. 특히 재건축분담금은 사업 순서상 먼저 납부를 해야 하는데, 최근 자재비 및 인건비 등 원가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다. 정부에서는 재개발, 재건축의 활성화를 위해 여러가지 제도를 손보고 있는데, 재건축 승인이 쉽게 나게되면 현금청산 대상이 되는 소유주가 늘어나서 갈등이 심화될 수 있는 문제가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법정수수료 상한치 내에서 공인중개사와 협의하여 금액이 결정되고, 합의된 시점 또는 합의가 되지 않은 경우에는 중개가 완성된 시점(잔금 지불시)에 공인중개사에게 지급하게 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약중에 임차인은 일방의 의사로 계약을 중도 해지할 수 없기에 남은 계약기간 동안 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되는데, 임대인의 협조가 필수적이므로 평소에 임대인과 관계를 원만하게 가져가시는 것이 바람직합니다. 그리고 보증금을 돌려받기 전에 퇴거를 하시면 대항력이 상실되어 제3자에게 임차권을 주장할 수 없게되므로 가족중 일부 인원을 남겨놓고 퇴거를 하시는 등 대응 조치가 필요할 수 있습니다.