답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매매 계약을 한후 매수자가 계약을 해지했을 때는 계약 해지관련한 별도의 약정이 없는 경우 계약금을 포기해야 하고 매도자가 계약을 해지했을 때는 역시 별도 약정이 없는 경우 계약금의 두배를 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 고가이고 자주 거래를 하지 않기 때문에 일반인에게는 익숙하지 않고 그런점을 보완 하기위해 공인중개사 제도가 있는 것이고 법적으로도 규정이 되어 있는 것입니다. 부동산 투자에 대해 어느정도 파악이 되기 전까지는 공인중개사의 도움을 받으시기를 추천드립니다. 부동산에 투자를 하기 위해서는 먼저 부동산에 대한 학습이 먼저 필요하므로 공인중개사 기본 과목인 공법, 세법, 공시법 등과 함께 시중의 부동산 투자관련 서적을 통한 학습이 필요합니다. 실무에 있어 임장이 중요한데, 임장은 현지를 방문하여 그 부동산의 위치나 외관 확인만이 아니라 권리관계에 나타나 있지 않은 문제가 있는지 등을 확인하는 것 입니다. 명세에 나타나 있지 않은 하자가 있는지(내부가 손상된 경우 비용이 지출될 수 있으므로 가능하면 내부 확인), 물건의 히스토리, 점유자있는지(우편함 등 확인), 점유자가 임차인인지 소유주인지, 점유자 연락처는 알 수 있는지, 미납관리비 등이 있는지, 시세는 어느정도 되는지 등을 파악할 필요가 있습니다.  또한 방문전후에 온라인으로 주변의 환경이나 조건, 거래 상황 등 여러가지 정보를 파악하여 종합적으로 분석할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 분양권 전매로 인한 취득인 경우에는 매매 잔금일을 취득세 적용 시점으로 봅니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님과 함께 살지않고 부모님 집을 무상으로 사용하면 공짜로 살았던 만큼의 임대료를 증여로 보게 되지만 상속세 및 증여세법 제37조 1항에 따라서 무상사용을 개시한 날로부터 5년간 사용이익이 1억원을 넘지 않으면 과세하지 않는데 부동산가액 x 2% x 3.7908 = 약8340만원으로 1억원을 넘지 않으므로 비과세 됩니다. 따라서 소유권 이전이 아니고 일시적인 사용이라면 사용 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 가격이 싸면 대출을 하여 근저당이 있거나 신탁등기가 되어 있는 등 제약이 있는 경우가 대부분이니 이런 곳에 계약을 하실 때는 권리관계를 잘 확인하고 주의를 기울일 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활구역은 근린생활시설이 설치되는 구역을 말합니다. 근린생활시설이란 주택가에 인접하여 주민들에게 편의를 주기위한 시설들로, “건축법”에 의한 용도별 건축물의 종류상 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 1종은 소매점, 제과점, 미용원, 의원, 마을회관 등 주택가와 아주 가까이 있는 시설이고, 2종은 일반음식점, 당구장, 사무소, 게임장, 학원, 단란주점 등 1종 보다 규모가 좀더 크거나, 좀더 멀리 있어야 할 시설 들입니다. 예를 들어 300m2미만의 휴게음식점·제과점은 1종 근린생활시설이지만 300m2이상이면 2종근린생활시설이 되고, 단란주점 등 주택가와 좀 떨어져야할 시설은 2종으로 되어 있습니다 .

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 분담금은 공사시작전 자산평가금액에서 추가로 분담을 해야할 금액을 말하는데, 분담금 계산을 위해서는 비례율을 구해야 합니다. 비례율은 재개발이 완료되면 얼마나 남는지를 판단하는 비율로서 (총 분양가액 - 총 사업비) / (종전 자산평가액) x 100%로 계산 됩니다. 즉, 재개발로 벌어들인 총 수입(총 분양가액) 에서 총 지출 (총 사업비)을 차감한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 비율입니다. 비례율이 100을 넘으면 조합원이 부담할 분담금이 줄어들고 100보다 낮으면 분담금이 늘어나게 됩니다. 여기서 조합원 권리가액 = 감정가격 x 비례율로 계산되며, 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 조합원 권리가액으로 계산 됩니다. 최근 자재비와 인건비 등이 크게 상승하다보니 사업비가 증가하여 지불해야하는 분담금이 증가하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 하지만 현재 금리인하 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 장기적으로는 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 그러나 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 달라질 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매도시 받은 계약금의 경우 별도 특약이 없다면 매수인의 일방적인 파기시에는 돌려줄 필요 없습니다. 반대로 매도인이 일방적으로 계약을 해지 하려면 역시 별도 특약이 없는 경우 계약금의 두배를 지불해야 합니다. 중개사의 잘못으로 문제가 된 경우라면 중개사에게 책임을 물어야 겠지만 기본적으로 계약이 정상적으로 체결 되었다면 여전히 유효 합니다. 공인중개사가 아닌 경우라면 법적으로 중개보수를 받고 부동산을 중개할 수 없으므로 (우연한 기회에 단 한번 중개한 경우 제외) 보수를 지불을 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양가가 상승한 것은 고금리와 자재비, 인건비 상승으로 인해서 공사 원가가 상승한데다가, PF부실 등으로 건설사들의 채산성이 악화되고 이를 만회하기 위해 사업성 없는 공사 포기 및 돈되는 공사만 선별 수주하는 등 시장상황이 변화한 때문 입니다.