답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간중 계약을 해지하려면 후속세입자를 구하고 복비를 부담하는 등 손해를 감수하셔야 할 수 있습니다. 1.5억의 전세인 경우에는 복비는 상한요율 0.3%가 적용되므로 45만원이 상한액이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부산 광안대교 옆 삼익비치를 최고 99층의 아파트 단지로 재건축하겠다는 계획안이 나왔습니다. 부산시에서 디자인이 혁신적인 건물을 지으면 주어지는 특별건축구역 제도를 활용하여 용적률을 최대로하고 주변 면적을 모두 활용하여 초고층의 건물을 짓겠다는 안을 내놓았는데 초고층인 경우 공사비가 많이 소요되므로 분담금이 많이 적용될 것으로 예상되어 확실하게 진행될 지는 좀더 지켜봐야 할 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우에는 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통한 거래를 추천 드리며, 인터넷으로 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부와 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다. 공시지가는 토지에 대한 가격이므로 주택에대한 가격은 별도로 확인해야 합니다. 흔히 빌라라고 불리우는 다세대 주택은 공동주택이므로 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세가 없는 경우 공동주택공시가격을 확인해야 하는데, 확인된 가격의 126% (공동주택공시가격의 150% x 담보인정비율 90%)를 한 금액이 보증한도가 됩니다.만일 이 가격이 4억3천만원이라면 126% 5억4180만원이 보증한도가 되니 전세가보다 높아서 보증 대상이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 중도금까지 납부되면 임의로 일방에서 계약해지는 할수 없는데, 잔금을 납부하지 않으면 계약 이행을 하지 않은 것이므로 연체이자 및 계약 불이행에 대한 손해 배상 책임이 발생 하게됩니다. 유사한 상황이 많을 수도 있으니 분양계약사와 잘 협의해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구입하려할 때는 금액뿐만 아니라 현지를 직접 방문하여 확인하는 것이 중요한데 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 - 교체 유무, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대전후 상태를 비교해 볼 수 있도록 사진을 찍어 놓는 것이 좋습니다. 세입자와 함께 돌아보면서 찍어 놓는다면 더 효과적일 것 같습니다. 일상적인 사용에 의한 훼손 정도를 넘어선다면 임차인에게 책임을 물을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 넘어가게되어 낙찰되게되면, 먼저 낙찰된 금액에서 경매비용과 필요비, 유익비 등을 제외하고, 소액임차인에 대한 최우선변제 및 3개월 임금채권등을 변제 한 후, 권리순서에 따라서 배당을 하게 되며 이후 일반임금채권, 각종 공과금, 일반채권 순으로 배당을 하게 됩니다.  따라서 10억에 낙찰된다면 5순위라도 먼저 소액임차인 (서울의경우 1억6500만원이하일때 5500만원까지) 에게 배당이 되는 최우선배당의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이후 권리순서에 따른 배당에서는 근저당과 2순위까지 배당(2순위도 일부밖에 받지 못함)하게되면 배당금 소진으로 이후 순서에서는 대금을 돌려받지 못하게 됩니다. 임차권등기는 권리순서를 지키며 이사갈 수 있는 역할을 하지만 순서자체를 바꾸지 못하므로 결과가 달라지지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 의한 계약 갱신은 2년이 지난 시점(24개월)에 이루어 지며 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 기간중 임대인이 계약종료나 조건변경등에 대한 요청을 하지 않고 임차인도 2개월전까지 계약종료 등을 요청하지 않은 경우 이루어지게 됨을 알려드립니다. 만일 전세계약이 15개월로 되어 있고 13개월 경과한 상태라면 아직 묵시적 갱신이 이루어진 상황이 아닙니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호갱노노의 아파트 실거래가는 정부의 실거래가 공개시스템에 연동되므로 부동산 실거래가를 신고한 이후에 데이터가 넘어가게 됩니다. 실거래 신고는 30일 이내에 하게되어 있으니 약 30일 이내에는 반영될 것입니다.