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요즘 아파트 전세가가 상승하는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난 정부시절에 대출을 동원한 부동산 투기를 막기위한 규제가 강화되었었는데 세계적인 경제불황과 고금리로 인하 대출 상환부담, 전세사기 등으로 부동산 가격하락과 구매축소 상황이 일어났습니다. 부동산 시장 낙관으로 무리한 투자를 했던 건설사들은 원가상승에다 분양률감소 및 고금리에 PF대출 부담으로 주택건설공급이 어려운 상황이 되었습니다. 이런 상황에서 전세보증 보험 신청건수가 증가하는 등 보증 부담이 증가하자 전세 재계약시 보증보험 가입조건을 강화하고 전세대출 한도를 축소함에 따라 월세전환이 늘어나서 전세물량이 줄고,고금리 부담으로 매매로 전세시장에서 떠나는 사람은 줄다보니 전세 물량은 부족한데 수요는 많아져 전세물량,특히 전세사기 걱정이 적은 아파트 전세가격은 점점 더 상승하고 있는 상황입니다.정부에서도 PF대출 부실을 우려하여 규제를 풀지 않고 있어 자금이 부족한 건설사들이 돈되는 프로젝트가 아니면 주택 건설에 나서지 않으므로 향후에도 공급은 점점 부족해지고 전세 물량은 한정적이라 가격이 계속 상승할 것이고 현재 보합세인 집값이 결국은 상승세로 이어질 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.07.22
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월세입자 임대차대항력이 발생하는 시점과 등기부등본에 기입되는 날짜의 기준은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제권은 점유와 전입신고를 완료하면 다음날 오전 0시에 대항력과 함께 발생합니다. 등기부등본상에는 임차권이 기입되지않으며 대항력이 발생하면 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 대항력이 발생한 상태에서 계약서상에 확정일자를 받으면 즉시 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 획득했을 때 둘 중 늦은날을 기준으로 효력을 발휘합니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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주택청약 생애최초 특별공급 자격 문의합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 특별공급은 무주택일 뿐 아니라 살면서 한번도 주택을 보유한 적이 없어야 합니다. 그리고 싱글이나 무직자는 주택을 소유한 적이 없어도 공급대상이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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부기등기가 무슨뜻인지와 내용이 무엇인지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부기등기는 주등기와 같이 독립된 순위번호를 갖지 않고 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 표시하는 등기로서, 주등기에 종속되어 일체성을 이루는 등기로 주등기와 동일한 순위나 효력을 가지는 것을 표시하려 할 때 사용합니다. 전세권 이전등기, 전세권에 대한 가압류나 가처분 등기, 공유물 분할금지의 약정등기, 일부말소회복등기 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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도시에서 부동산하는것과 시골에서 부동산하는것중에 어디가 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 상황에서는 도시의 부동산이 손님이 많이 찾으므로 효율적일 것입니다. 일단 손님이 많아야 이것 저것 검토도 해보고 아파트나 빌라 뿐 아니라 토지나 상가 등에 대한 정보도 오고가면서 거래가 발생할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 주택을 공급하기 위해 건설업자들이 일정비율이상 공정이 진행되면 준공전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양제도를 활용하고 있습니다. 선분양제도는 주택가격 상승기에 주택 구입자의 경제적 이익도 있지만 사업자의 금융부담이 적다는 장점이 때문에 선호되고 있는데, 주택 완공전에 계약을 하다 보니 주택 선택권이 제한되고 부실시공 등이 발생할 수 있습니다.정부에서는 장기 주거 종합계획을 통해 후분양제도를 활성화하려고 했으나, 주택가격 상승으로 주택 소비자의 자금부담완화와 주택 선점을 통한 차익실현 욕구, 건설사들의 건설자금을 확보 곤란, 정책당국의 효과적인(신속한) 정책수단 등의 이유가 맞물려 선분양제도에서 벗어나지 못하였습니다. 이미 올라버린 부동산가격과 자재비, 인건비에 더해 고금리 상태에서 막대한 토지 구입비와 보상금 그리고 공사비 등의 비용을 감당하고 후분양을 실시할 수 있을 만한 건설사가 우리나라에는 매우 제한적이라 더욱 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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주거용 오피스텔 질문 드립니다~~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다릅니다.아파트는 주택법을 따르지만 오피스텔은 건축법을 따르고 기본적으로 업무시설로 적용되며, 오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수 있습니다. 또한 오피스텔은 서비스 면적인 발코니를 만들 수 없기에 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 이러한 점들을 종합하면 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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매매로 집사고싶은데 상황좀 봐주셔요. ㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약만기 이전에 계약을 종료하려면 임대인과 협의가 필요합니다. 임대인으로서는 계약종료시까지 아쉬울것이 없으므로 보통 임차인이 후속세입자를 구하고 복비를 담당하는 등의 조건으로 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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서울에 부동산 가격이 또 오르기 시작하는 것은 어떤 이유떄문인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2022년 통계청 자료상 서울의 인구수는 우리나라 전체의 18% 정도를 차지하는데, 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 15%정도를 차지하고 있어 평균에 비해 훨씬 부족한 숫자를 보여줍니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 전세가와 과 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 서울위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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대출상황까지 알수 있는 토지문서가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지에 대한 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람해보시면 토지에 대한 근저당이 설정된 사항을 확인하실 수 있습니다. 은행 등 대출기관에서는 토지를 담보로 대출을 해주는 경우에는 채무 불이행을 대비하여 보통 채권 금액의 120%정도로 근저당을 설정해놓습니다.
경제 / 부동산
24.07.21
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