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부동산 실거주 의무가 되는 조건이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주의무는 청약시장이 과열 및 투기성 청약을 막기위해 분양권 전매 제한과 같이 도입되었었습니다. 과도한 제한이라는 의견이 많아 분양권전매는 대부분 해제되거나 완화 되었으나, 분양가 상한제 적용아파트(공공분양)에는 아직 실거주 의무가 있습니다. 2024년 2월 29일 분양가 상한제 실거주 의무가 폐지가 아닌 3년 유예로 결정되어 3년간은 입주를 미루고 전세를 주는 것이 가능해졌습니다. 다만, 3년이라는 애매한 기간으로 3년 이내에 계약을 종결해야 하니 실질적으로 2년간만 전세를 주고 집주인 거주 사유로 계약갱신요구권을 거절하는 방식으로 진행해야 하는 등의 문제점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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아파트 전용84A형을 사람들이 선호하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.33평형 아파트는 국민평수라고 불리며 가장 인기있는 크기입니다. 전용면적 84m2(공급면적 33평/전용 면적 25평) 이하 면적의 아파트로서, 방3개가 배치되기에 공간이 적당하고 관리비도 더 큰 평수에 비해 저렴하므로 인기가 많아 국민평수로 불리는데, 84m2이하의 면적은 현재 세금이나 청약방식에 있어 기준이 되어 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택이 있고 청약가점제 비율도 달라지기에 (아파트 건축시 대지비 및 건축비에 대한 부가세도 면제됩니다.) 가장 많이 찾는 평수가 되었습니다.그러나 최근에는 1~2인 가구가 늘고 있고, 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하여 수요가 몰리고 있는데 비해 아파트 금액이 비싸고 더욱 상승하여, 수도권을 중심으로 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하 인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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아파트나 기타건설관련하여 시행사의 자기자본비율이 높아지지 않는 이유가 무엇일까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건설사는 사업특성상 자기자본비율을 높이기 어렵습니다. 건설업은 수주에 따라 공사가 진행되는데 아파트 건설 공사는 특성상 한번에 대규모의 건축물을 건설하는 공사이므로 택지를 확보하고 공사에 착수하기 위해서는 엄청난 자금이 필요합니다. 공사 특성상 일정하지 않게 대규모자금이 필요하여 건설사들은 프로젝트를 위한 자금을 확보해 놓기 보다는 토지확보 단계에서부터 브릿지론을 활용하고 공사가 본궤도에 오르면 사업성을담보로 PF대출로 갈아타서 분양후 대금을 회수하는 방식을 취하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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부동산 경매정보는 어디서 확인이 가능한지궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 법원에서 하므로 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr/)에서 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다. 그러나 내용이 제한적이니, 먼저 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용하고, 정부에서 운영하는 공매도 참조하여 학습 및 입찰준비에 도움을 받는 것이 좋습니다. 무엇보다 권리분석을 제대로 할 줄알아야 하므로 유튜브 동영상 강의나 서적, 학원 등 개인에 맞는 학습방법을 선택하여 학습을 먼저 한 후 경매에 참여해보실 것을 추천합니다. 본격 참여를 위해서 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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오피스텔 은 매매를 하면 안되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법의 적용을 받는 오피스텔은 보통 세를 주고 임대료를 수익으로 챙기는 수익형 부동산으로 많이 활용 됩니다. 물론 시기를 잘 맞으면 가격이 상승하여 시세차익도 함께 누릴 수도 있으나 드문 경우이고 시세 변동이 크지 않고 공실률을 고려해야 합니다. 오피스텔은 아파트에 비해 공용면적의 크기가 크게 잡히므로 실 거주 면적이 같은 평수의 아파트보다 작아서 답답함을 느낄 수 있고 대단지 아파트에서와 같이 커뮤니티 센터나 부속시설 등의 이용이 불가하여 수요가 적은데, 특히 연식이 있는 경우 가격 방어가 잘 되지 않는 경향이 있어 투자 순위에서 밀릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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최근 아파트 분양에서 기존과는 달리 소형아파트의 인기가 높았다고 합니다. 갑자기 소형아파트의 인기가 높아진 원인이 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 수요는 많으나 전용면적 84제곱미터 아파트는 구매가 부담되고, 결혼을 하지 않고 살아가는 1인가구 같은 소형 가구들이 많아지는데다 전세사기 여파로 소형아파트로 이동하는 등의 수요로 인해 소형아파트가 점점 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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값이 저렴한 시골땅에 건물을 올리면 땅에 대한 값어치가 올라갈까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 여러가지 특징을 가지고 있는데, 그중에 움직일 수 없는 자산이란 특징이 있습니다. 도시지역에서 건물을 올리면 대부분 가치가 증가하게 되지만 다른 조건이 갖추어지지 않은 시골에서 건물을 올리게되면 효용성이 없을 수 있고 오히려 나중에 토지를 구매하는 사람에게 자신의 목적에 맞지않는 건물로 방해물이되어 없는 것 만도 못한 상황(철거 비용 소요 등)이 될 수도 있습니다. 토지를 구입하는 사람들은 대부분 자신이 원하는 목적을 가지고 구매하여 그 목적에 맞는 건물이나 주택 등을 짓는 등 다양한 용도로 사용하는데 그러기 위해서 아무것도 없는 땅(나대지)을 원하는 경우가 많습니다. 물론 토지 구매자의 목적에 딱 맞아 좋은 값을 받을 수도 있으나 그렇지 않은 경우가 더 많기에 부동산은 기간을 길게보고 잘 판단하여 이용을 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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요즘 아파트는 내진강화 설계가 들어기 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 내진설계를 1988년 부터 적용했습니다. 처음에는 6층이상 연면적 10만제곱미터 이상인 큰 규모의 건축물에만 적용하였으나 이후 점차 확대 적용되어 2017년 이후로는 2층이상 (목구조는 3층 이상) 연면적 200제곱미터이상 (목구조는 연면적 500제곱미터 이상) 높이 13m 이상 건축물에 대해 적용되고 있습니다. 내진 설계는 손상이 안가게 설계하는 것이 아니라 완전 붕괴를 막고 인명 손실을 막는 것으로, 단순히 진도 몇을 기준으로 계산하는 것이 아니라 공학적으로 복잡한 요소를 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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한국에서 단지 수가 가장 많은 아파트 단지는 어디인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 단지수가 가장 많은 아파트는 서울시 양천구 목동의 목동신시가지아파트로 1단지에서 14단지까지 26,635세대 총 392동 으로 구성되어 있습니다. 1985년부터 1988년까지 입주한 오래된 아파트로 현재 6개단지가 재건축 착수 예정에 있습니다. 실제 거주하고 있는 최대 아파트단지는 서울시 강동구의 올림픽파크포레온아파트로 12,032세대 총 85동으로 구성되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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전세 계약 시작일에서 부터 이틀 뒤 학정일자를 받았는데 혹시 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금보증금이 감액된 경우, 이전에 확정일자를 받은 계약서가 있다면 별도로 확정일자를 받을 필요가 없습니다. 계약 갱신시 확정일자를 받는 것은 전세금이 증액된 경우 이전의 확정일자는 이전의 전세보증금 까지만 권리를 보증해 주기 때문에 증액분에 대해 순서는 뒤지더라도 권리를 보장받기 위해 추가로 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 몇번을 받더라도 순서대로 권리를 주장할 수 있으니 모든 서류가 유효하며 그중에서 유리한 첫번째 서류부터 권리를 주장하면 됩니다. 갱신 계약서에는 기존 계약의 갱신 계약이라는 문구를 기재해 주는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.07.16
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