답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다.사업계획 승인이 났거나 동호수까지 배정되면 그래도 성공 가능성이 많으나 남은 잔여토지 매입에서 협의가 잘 안되어 착공까지 시간이 지연되는 경우, 조합에서 애초에 계약체결이 불가능한 호실을 광고해서 속여서 판매한 것이 들어나는 경우, 조합이 해산/청산/파산 하는 경우, 추가분담금이 과금되는 경우등을 유의해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 판례에 의하면 계약기간중에 집주인이 변경된 경우 신규 집주인도 직접거주를 사유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있다는 판결이 있었습니다. 즉, 계약종료 2개월전까지 신규 집주인이 등기완료하면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있으므로 이 경우, 임차인은 현재의 계약기간이 끝나면 집을 비워줘야 합니다. 그러나 계약종료 2개월전 시점이 지나면 이후 등기를 해도 신규임대인은 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가격이 계속해서 상승하여 부담을 느낀 사람들이 특례대출 등을 활용하여 주택을 구매하는쪽으로 방향을 선회하다보니, 특히 서울지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있어서 부담감을 느낀 정부에서는 은행을 압박하여 주담대금리를 올리고 있습니다. 부동산 폭등의 반사이익으로 정권이 변경된만큼 정부에서는 부동산 가격에 예민할 수 밖에 없어서 금리를 올리고 있습니다만, 향후 미국이 금리를 내리고 나면 우리나라도 순차적으로 내릴 수 밖에 없을 것이라는 의견이 많기에 기대심리로 부동산에 사람들이 몰려서 계속 상승추세에 있습니다. 즉, 현재 미국 금리인하를 선 반영하여 상승하고 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 그러나 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세 역시 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다.상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다.  그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우에는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로, 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다.  그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장은 부동산의 위치나 외관 확인만이 아니라 권리관계에 나타나 있지 않은 문제가 있는지 등을 현지를 방문하여 확인하는 것을 말하며, 보통 부동산 투자관련하여 현장확인할 때 사용하는 용어입니다. 그러나 일반인이 부동산을 사려고 할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것으로서, 지도상에서 볼 수 없는 현지 상황 - 경사도나 주변 인프라의 배치 상태와 분위기 그리고 실물 부동산의 상태 등 - 을 살펴 보는 것도 임장이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3주택자로서 비규제지역의 주택을 매매하려면 2년이상 보유한 경우 6~45% 기본세율이 적용 됩니다. 만일 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 30%를 가산하여 36~75%의 세율이 적용 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 만기 이전에 퇴거를 하더라도 집주인으로서는 계약만기까지 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다. 따라서 2개월치 월세와 관리비를 공제하고 보증금을 돌려준 것은 정당한 조치로 볼 수 있으며 세입자가 빨리 구해지더라도 반환해줄 의무는 없습니다. 후속 세입자가 늦게 구해져도 역시 기존 세입자와는 관련 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가 상한제는 주택 분양가격을 택지비 + 건축비(기본형 건축비 모델 구성을 통한 건축비 책정) 이하로 제한하는 제도 입니다. 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해지는데, 자재비와 노무비 인상에다가 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가로 18.4m x 세로 8.5m = 156.4m2 이므로, 여기에 1m2 = 0.3025평을 대입하면156.4 x 0.3025 = 약 47.3평 이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)은 서울시에서 정비사업의 일원으로서 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다.모아주택에는 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족하고 아직까지 실제 개발된 곳이 없어 평가를 하기 어려운 사업입니다.