답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 노후불량 건축물을 개선하기위한 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 주거환경개선사업 < 재개발사업 < 재건축사업 순으로 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설)이 더 양호 한 곳을 개선하는 것 입니다.재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 도로부터 시작해서 대대적으로 개선하는 것이며, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 도시 및 주거환경 정비법에 따라 국토교통부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위해 10년마다 기본 방침을 정하고 5년마다 타당성을 검토하여 기본방침에 반영해야 하며 수립권자가 규정에 따라 절차를 밟아 기본계획을 세워서 주거환경 개선사업이나 재개발사업 또는 재건축사업을 수행하게 됩니다.사업을 수행함으로 노후 불량한 건물을 새로운 건물로 대체하고 정비기반시설들을 정비하여 주거환경을 양호하고 편리하게 개선할 뿐 아니라 도시기능을 회복하고 상권 활성화 등에 기여하는 효과를 가져오게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 공공지원 민간임대아파트는 저소득기준 등에 따른 입주 조건(성인, 무주택자, 월평균소득 등)이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다.장점은 임대 후 분양 전환을 받을 수도 있고 임대기간 중 주택수에 포함되지 않으며 청약자격 유지가 가능하고 세금 혜택이 있으며 재당첨 제한이 없고 청약통장도 필요 없다는 점 등입니다. 전세금도 매회 5% 이상 올릴 수 없습니다.반면 단점은 통상 사업비 문제로 외곽지역에 건설되어 있으며, 확정분양가로 분양전환이 아닌 아파트는 추후 분양가가 달라질 수 있어 분양가 예측이 어렵고, 월세형은 무난하나 엄청 저렴하지는 않으며 분양전환이 안되는 아파트도 있을 수 있다는 것 등입니다. 거의 월세형이고 전세는 구하기 어렵습니다.그런데, 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다.  향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 임대인이 허용한다면, 보통 월세는 선불로 지불(먼저 월세가 선불인지 후불인지 부터 확인해야 합니다.)하므로 9월 월세지불하신 후 월세 및 관리비 55만원 를 한달 날자수로 나누고 여기에 10/15~11/1까지 일수를 곱하여 계산해서 내시고 전기세 등 공과금 정산하시면 되겠습니다. 그러나 임대인이 받아들이지 않는다면 한달치를 내야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의에서 가장 중요한 것은 각각의 자금의 합의 총 금액이며 자금조달금액은 지분율에 맞게 금액을 맞출 필요는 없으며 주택매매금액 총금액과 공동명의자 자금조달 합계만 맞으면 됩니다. 자금조달금액의 지분율과 실제 주택을 등기할 때 지분은 달라도 됩니다. 부부간에는 증여가 6억원까지 가능하니 일방의 자금이 부족할 때는 배우자가 자금을 충당하여도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인과 잘 협의되면 새로운 세입자에게서 받은 선금 등을 미리 제공해주는 경우가 있으나, 의무가 아니므로 집주인이 제공해 주지 않으면 대출을 하거나 다른 곳에서 융통하여 해결 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약홈에 따르면 최근 청약시장에 당첨가점 84점으로 청약가점제에서 만점인 당첨자들이 나왔다고 합니다. 이는 7인이상의 가구 (부양가족 6명 이상)가 15년 이상 무주택으로 살아야 받을 수 있는 점수라는데 갈수록 청약 당첨가점이 올라가서 특공이 아니면 당첨이 매우 어려움을 다시 한번 느끼게 해주고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가율이 높은 집이거나 임대인의 재정상태가 좋지 않은 경우 잘못하면 경매로 넘어가는 수도 있으므로, 사전에 충분히 확인하시고 대비를 하셔야 합니다. 이를 위해서는 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 종업원이 있는 임대인의 경우 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 현실적으로 보증 보험 가입이 가장 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년 계약이라도 묵시적갱신이 되려면 2년을 채워야 합니다. (임대차보호법상 1년 계약이라도 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있습니다.) 그런데 중도 퇴실을 하려면 계약 위반이 되므로 임차인이 후속세입자를 구하고 복비를 부담하던가 위약금을 내는 등 손해를 감수해야 합니다. 이에대한 법적인 규정이 없으므로 임대인과 원만한 합의가 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 10년 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다. 국가기관 보증으로 발기인이 납부한 보증금을 보증받을 수 있으며 주택도시기금에서 민간임대주택건설자금 대출을 지원 받아 공급됩니다. 그러나 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신을 하지 않으려면 계약기간 종료 6개월전에서 2개월 전까지 통지를 해야 하는데 이미 기간이 지났으므로, 2년을 채워서 거주하시거나 새로운 세입자 구하고 복비 부담하는 등 손해를 감수하고 조기 퇴거 하시거나 해야 할 것으로 판단됩니다. 주택임대차보호법상 1년 계약이라도 2년 까지 거주할 수 있습니다만, 기타 조건은 기본적으로 계약조건을 준수하셔야 하므로 종료시기까지 거주하고 월세와 관리비 등을 납부할 의무가 있습니다. 따라서 조기에 퇴거하기 위해서는 임대인과 잘 협의하셔서 손해를 최소화 하시는 것이 필요합니다.