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세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지 못하는 불상사 없도록 입주전 주의할 사항 ?

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 방지를 위해서는 가능한 비 표준화된 빌라보다는 금액이나 구조 등을 알기 쉬운 아파트를 알아 보시는 것이 좋습니다. 빌라를 알아 보신다거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 필수입니다. 그런데 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있으니 미리 알아 보셔야 합니다.매매가 대비 전세가가 70%를 넘어가면 특히 주의하셔야 겠지요. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야 보증금 반환능력 문제를 다소라도 거를 수 있습니다.개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하는게 좋고 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래해야 합니다. 특히 거래 대상 부동산의 등기부 등본, 토지대장, 건축물대장 등을 직접 확인하여 이상이 없는 지 점검하고 진행하는 것이 필요합니다. – 저당권 (대출금확인), 압류, 가압류, 경매 등 권리사항, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등 확인. 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드리고 만일 계약시는 등기부등본은 오늘자 인지 확인하시기 바랍니다. 그리고 계약서에는 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약금(또는 가계약금)을 임차인에게 반환하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다.” – 계약 당일 근저당 발생 방지“2. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” – 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.“3. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지“4. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함. 임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 3번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다.당연하지만 정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.그리고 특히 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데 (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 보증금 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것도 필요합니다.

경제 / 부동산

24.04.17

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