답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한전과 도시가스에 연락하여 설치하면 두 집 다 설치해 놓고 사용할 수 있습니다. 비용은 각각 지불하셔야 합니다. 이사 나올때 먼저 살던집 가스 밀봉하고 사용료 정산하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG청년버팀목 전세자금 대출을 위해선 전세보증보험조건을 만족해야 하므로 선순위채권이 주택가격의 60%이내, 선순위채권과 보증금 합계액이 주택가격의 90%이내, 보증금이 수도권은 7억원, 그외 5억원 이하인 조건을 만족해야 합니다. 주택가격은 아파트의 KB시세를 참고하고 오피스텔은 공시가의 120%, 빌라나 주택은 공시가의 140%로 계산합니다. 전세자금 대출 대상은 만 19세이상 만 34세 이하의 세대주에게 제공되며, 세대주와 세대원 모두 무주택이어야 합니다.  부부 합산 연소득 5천만원 이하이며, 순자산가액 3.45억원 이하(2024년)입니다.금리는 2.1%~2.9%로, 대출한도는 수도권 1.2억원, 수도권 외 8천만원입니다. 기간은 2년(최대 10년).전세금액에 대한 소요자금 대출비율은 신규계약인 경우 일반가구 70%, 신혼가구나 2자녀 이상 가구 80%이내 입니다. 갱신 계약은 증액 후 총 보증금에 대해 각각 70%이내, 80% 이내 입니다.주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불하고 신청 해야합니다. 신청서류는 본인확인을 위한 신분증 주민등록등본, 재직증명서/건강보험자격득실확인서, 소득확인서류/사업자등록증, 주택임대차계약서, 임차주택 건물 등기부등본 등 입니다. 심사와 예비 자산심사, 사전 자산심사를 완료하신 후 적격통보를 받고 은행을 방문하여 상담 및 진행을 하시는 것이 좋습니다.진행순서: 가계약과 가심사 -> 계약 및 확정일자 획득 -> 은행 대출 신청 및 필수 서류(신분증, 등기부등본, 가족관계증명서, 주민등록초본) 제출 -> 심사 승인 -> 이사 및 보증료 납부, 전세보증금수령세부내용은 HUG홈페이지 (https://www.khug.or.kr/khmb/m/hg/lg/fp05020101_01.jsp) 참조 바랍니다. 대출관련 사항은 자주 변경되므로 취급은행에 직접 문의하셔야 하고 대출심사에 시간이 소요되는 것을 감안하여 신청하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 소재지 관할 지방법원 등에 신청할 수 있습니다. 일반적으로 먼저 임대차 계약기간이 끝난 상황이 되어야 하니 임대차 계약 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약해지를 통보(문자나 내용증명등 근거 확보)하고 만기가 되거나, 묵시적갱신이나 계약갱신요구권 사용 갱신인 경우는 해지 통보를 한날로부터 3개월이 경과해야 계약기간 종료가 되어 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. (통보는 임대인에게 도달해야 합니다.) 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 이사하고 주민등록 전출을 하여도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의를 하는 이유는 주로 세금과 관련한 것인데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다.  그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.주택외의 부동산인 토지나 상가 등의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 양도 차익목적으로 부동산을 구입하는 경우가 많은데, 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 적용되는 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다.  그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울지역의 30대 이하 청약 당첨비율이 높아지고 있는 것은 변경된 청약 조건으로 인한 것일 확율이 높습니다. 정부에서 출산장려책으로 신생아특공과 신혼부부특공 및 부부에 대한 청약 규정을 완화하여 가점을 받기에 유리하게 된데다 청약 추첨제 비중이 증가하여 30대 이하 사람들의 당첨률이 올라가고 있습니다. 올해 4월 1일부터 강남3구와 용산구를 제외하고 전용면적 85m2이하는 60%, 85m2초과는 100% 추첨제로 당첨자를 뽑고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신은 묵시적갱신, 계약갱신요구권에의한 갱신, 협의에 의한 갱신 등이 있습니다.묵시적 갱신은 계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년간 갱신이 되는 것입니다. 묵시적 갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 지 3개월이 되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.묵시적 갱신 대신 계약갱신요구권을 사용하여 갱신(한번만 사용 가능)할 수도 있는데, 계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신요구권을 사용하면 2년간 갱신 연장되고 임대인은 최고 5%한도까지 보증금을 인상할 수 있습니다.그런데, 말씀하신 것처럼 감액 합의를하여 갱신을 하면 합의에 의한 갱신이 되는데, 이 경우에는 계약기간을 준수해야 하므로 중간에 나가는 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담해야할 수 있습니다. 계약기간 중간에 나가실 예정이라면 감액합의를 하더라도 특약에 계약갱신요구권을 사용한다고 명기하여 원하시는 시기에 맞추어 계약해지를 통지하고 3개월 후 보증금을 돌려 받는 방법을 택하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부가 그동안 주택 공급 실적 기준으로 사용해온 지표가 인허가 건수였음이 밝혀졌는데, 윤석열 정부에서 임기내 목표치로 삼은 270만 가구 공급도 인허가 기준입니다. 그러나 인허가 상황이 부진하여 작년도 계획대비 80% 달성에 그친데다 올해도 작년도 실적에 비해 24%가량 줄었다고 하니 향후 공급부족으로 이어질 가능성이 높습니다. 이에따라 정부에서는 하반기 공공택지 신규지정, 수도권 유휴 부지 활용 등으로 아파트 3만 가구 공급을 추진하고 분양가상한제 규제 완화를 검토하고 있습니다. 이와같이 실적이 부진한 것은 고금리와 자재비, 인건비 상승으로 인한 공사 원가 상승, PF부실 등으로 건설사들의 채산성이 악화되고 그에 따라 사업성 없는 공사 포기 및 돈되는 공사만 선별 수주하는 등 시장상황이 변화한 때문 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이 확정되면 언제든지 임차인은 계약해지를 통지할 수 있고 통지로부터 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 통지하고 3개월 이전에 나가야 한다면 임차인이 규칙을 어기는 것이므로 후속세입자를 구하고 복비를 담당하는 등 불이익을 감당해야 할 수 있습니다. 후속세입자가 구해지면 이사갈집을 알아보고 먼저 대출기관에 대출가능 여부부터 확인해 보시기 바랍니다. 후속세입자의 입주일과 퇴거일이 맞도록 잘 조율하시고 후속 세입자 잔금을 수령하여 전세대출 상환을 하고 이사갈 곳의 전세대출을 집행합니다. 버팀목전세자금 대출의 경우에는 "목적물 변경신청"으로 기존 대출을 유지하면서 이사할 수도 있습니다. 대출관련한 제도 등은 자주 변경되기도 하므로 대출기관에 직접 문의해 봐야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 움직이기에 유명한 전문가들의 예측도 종종 빗나가곤 하니 확실하게 말씀 드릴 수는 없습니다만, 현재 상황만을 놓고 본다면 전세물량 부족으로 전세가가 계속오르고 있고 신규 분양가도 상승하고 있어 집값 상승의 여건들이 만들어 지고 있으며 서울의 인기 지역 중심으로 집값이 오르고 있으나 지방은 기존 미분양 물량에다 고금리, 고물가, 건설사 수익성 악화 등으로 지역별 양극화가 심해지고 있는 상황으로 당분간은 현상황에서 큰 변화가 없을 것으로 보입니다. 분양가 상승과 더불어 공급물량이 줄어 향후 2~3년 이후 집값 상승을 예상하는 분들이 많으니 투자의 관점에서 봤을 때 장기적으로보고 종합적인 변화 추이를 보며 금리가 개선되고 반등하는 구간에서 접근하는 것이 좋을 것 같다는 개인적인 생각입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사람마다 학습 성향이 다르기에 본인에 맞는 방법을 찾는 것이 좋습니다. 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 및 방법 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습 및 모의고사를 치러 보시기 바랍니다. 인강 프로그램이 적성에 잘 맞지 않으면 학원에 출강 하는 방법도 있으니 자신에 맞는 방법으로 공부하시면 자격증 취득이 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.