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전세로 계약후 살고 있는 집이 경매가들어면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경시 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 이때,- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며- 전입신고를 하고 거주중이라면 대항력 유지되고- 신규 집주인이 계약서 작성 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산이 필요 (1안 구주인 정산 후 진행, 2안 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 향후 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없습니다. 그러므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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부동산을 직거래하면 어떤 점을 주의해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 대부분의 경우 고가의 자산인데 반해 자주 사고 파는 물건이 아니므로 관련지식이 상대적으로 부족하여 중요한 사항을 반영하지 못하거나 실수하는 경우가 많이 발생하여 손해를 볼 수 있으므로, 관련 경험이나 지식이 풍부하지 않다면 공인중개사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 그럼에도 불구하고 직접 거래하신다면 다음과 같은 사항들을 참조하시기 바랍니다. 기술된 사항들은 기본적인 사항들로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.먼저 물건 확인을 할 때는 대상 매물과 주변시세 확인을 해야 합니다. 주변 시세를 확인하여 평균시세와 주변 환경 인프라 등 확인을 철저히 합니다.계약서는 법무부 홈페이지의 “주택임대차 표준계약서” 활용하되 권리보장특약이 중요하므로 부동산 종류나 상황에 따라 전문가나 관련지식이 있는 사람의 도움을 받아 추가해야 합니다.계약 각 단계 진행 전 등기부등본을 확인하여 물건의 하자와 주변 환경을 확인해야합니다. 매 확인시마다 등본내용에 변화가 없어야 합니다.등본과 소유자 신분증을 대조하여 동일인 인지 확인하고 신분증에 대한 진위를 확인해야합니다대리인인 경우 위임장 확인하고 인감증명서 첨부는 필수이며, 대금은 반드시 실소유자 계좌로 입금해야 합니다.계약 30일 이내 시군구청에 방문 또는 부동산거래시스템( http://rtms.molit.go.kr ) 에서 부동산거래신고를 해야 합니다. 지연신고나 미신고시에는 과태료가 부과됩니다.당사자의 진위확인방법: - 주민등록증: ARS 1382, 정부24 주민등록진위 - 운전면허증: 교통민원24은행계좌 확인: 거래당사자 계좌 사용공적서류 확인: 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 확인- 등기사항전부증명서: 표제부, 갑구: 실소유자와 일치 여부, 을구: 압류, 가압류, 저당권, 경매 등 권리 확인서류는 계약전, 중도금전, 잔금 당일 등 여러 번 열람하여 변화 없음 확인.- 건축물대장: 계약서와 면적, 대지권지분 등 비교, 위반건축물 표시 확인 (연립, 다세대, 단독 등)- 토지대장: 계약서 내용과 비교현장답사: 수도, 전기, 누수/결로 여부, 채광, 방음, 혐오시설 등 확인매도인 주민등록등(초)본, 인감증명서 – 잔금일 기준 3개월 이내일 것. 계약서와 주소 일치여부 확인. 잔금 전 관리비 미납여부 – 공과금 정산, 장기수선충당금 정산 확인대리인인 경우는 위임장과 인감증명서 등 확인.현금 결재시는 지불 증빙 자료 남길 것. 영수증 남기고 실거래 신고해야 합니다.등기등록은 셀프도 가능하나 법무사 활용이 편리합니다.주: 표준화된 아파트에 비해 규격과 금액등이 표준화되지 않은 빌라(연립, 다세대, 다가구 등)주택을 구입하신 다면 더욱 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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전세계약 연장에 대한 특약사항 기재 시 확정일자 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 금액 변경없이 8개월 연장을 하려고 하신다면 묵시적갱신으로 진행하시는 것이 좋습니다. 이 경우, 사본이라도 한번 찍은 확정일자는 계속 유효하니 다시 받을 필요없고 새로운 계약서 작성도 필요 없습니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.묵시적갱신인 경우 임대차계약서를 다시 작성하실 필요 없고 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다.사본이라도 확정일자가 찍혀 있는 기존 계약서를 활용하시면 되고, 은행에서 말하는 계약서는 “전세자금 대출 연장 계약서”일 것이므로 서류를 갖추고 은행에 가서 작성하시면 됩니다. (물론 신규 계약이라면 계약서를 써야하지만 이 경우도 확정일자는 필요 없습니다. - 기존 계약서 활용)대략적인 순서는 다음과 같이 진행될 것입니다.1. 전세자금 대출에 필요한 서류 확인 (신분증, 주민등록등본, 계약서, 등기부등본 등 대출은행에 확인) 2. 대출은행에서 전세자금 대출 연장 계약서류 작성3. 은행에서 국토교통부에 무주택자 여부 확인4. 은행에서 집주인에게 유선으로 계약 갱신여부 확인5. 전세자금 대출 연장사전에 집주인과 협의하여 협조를 받으시고, 계약해지 일정에 대해서도 사전에 협의하여 3개월전 통지로 원만한 절차를 밟으시길 바랍니다. (사전 협의 되어 있더라도 법적인 일정은 준수해야 합니다.)
경제 / 부동산
24.04.22
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직장인 부동산 임대소득문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 합산 1세대 2주택인 경우(아버지와 아들이 1채씩 보유한 경우에는 양도소득세와 달리 각각 1주택으로 임대소득세를 과세합니다.) 에는 공시가격과 관련없이 월세 수입에 대해 임대소득세가 과세됩니다.연 수입 2000만원보다 적으면 분리과세와 종합과세 중 원하는 방식을 선택하면 되는데 분리과세를 선택하면 과세금액이 적어져서 세율이 낮아지므로 유리합니다. 매년 5월 1일~5월31일 사이에 신고하면 됩니다.종합소득세는 이자소득+배당소득+사업소득+근로소득+연금소득+기타소득 에 대한 세금 입니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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상가주택의 2층 주택부분에 대해 근생으로 용도변경시 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가주택에서 주택 부분을 근생으로 변경하면 상가건물로 변경되어 1가구 1주택이 됩니다.용도변경을 위해서는 먼저 용도지역 규정상 근생으로 변경이 가능한지를 해당관청 건축과 용도변경관할부서에 확인해야 합니다. 지역에 따라서 제한이 되는 곳이 있습니다.현재 상가주택에서 주택으로 되어 있는 것을 근린생활시설로 변경하려면 허가를 받아야 합니다.용도변경에 맞게 공사, 건축물의 사용승인 신청, 건축물의 검사 및 사용승인, 지목변경 단계를 거쳐야 합니다.주차대수는 주택이 더 까다로우므로 근생으로 전환 시 문제가 되지 않을 것입니다.건축물대장상 위반건축물이 있다면 용도변경시 문제가 되므로 미리 확인하셔야 합니다.그리고 주택보다는 근생이 정화조 용량이 큰 경우가 많으므로 주소를 가지고 구청 건축과에 문의해 보셔야 합니다.업종에 따라 허가를 받아야 하는 경우도 있고 제한사항도 있으니 사전에 확인하시고 진행하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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전세로 들어갔다가 역전세를 당하면 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산경기 침체로 역전세 상황이되며 많은 분들이 고생하고 있습니다. 법적으로는 계약종료 2개월전까지 계약갱신 거절을 알리게 되어 있지만 될 수록 빨리 임대인에게 통보해서 (녹취, 문자 등으로 근거를 남기고) 임대인도 준비할 수 있는 시간을 주어야 합니다.전세보증보험에 가입하셨다면 보증금 수령 절차도 미리 확인하고 관련서류를 준비하셔야 합니다. (반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 합니다.)보증금을 제때 돌려받기 힘들 것이 확실한 경우에는 내용증명 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송합니다. 그리고 이를 근거로 임차권등기명령 (대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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전세 집주인 바뀌고 계약기간 끝났을 때 계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세를 갱신하는 방법에는 세가지가 있습니다. A) 묵시적 갱신, B) 계약갱신요구권에 의한 갱신, C) 계약 종료 후 신규 계약(재계약) 현재 집주인이 전세금 인상을 요구 (만일, 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전에 요청해야 하는데 이 기간이 지난 경우는 묵시적 갱신이 된 것입니다. 이런 경우에는 전세금 인상이 불가합니다.) 했으므로 묵시적 갱신이 아니라 재계약을 제안한 것으로 볼 수 있습니다.이에 동의하시면 계약서를 작성하고 (기존 계약서 참조하여 부동산 대필 등을 받으시면 됩니다. – 대출과 전세금보증보험이 없는 경우는 셀프로 작성해도 됩니다.) 계약서에 확정일자를 받아야 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 기존 계약서는 기존 보증금을 위해 잘 보관해야 합니다. 신규 계약이므로 계약기간 내에 계약해지를 원하는 경우 해지를 요청한 측에서 손해를 부담해야 합니다.다른 방법은 계약종료 2개월전까지 계약갱신요구권을 사용하시는 것입니다. 이 경우에는 이전과 동일한 조건으로 2년간 연장되는데, 이 경우 임대인은 5% 한도에서만 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데 대표적인 사유로는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것이며 거부하고 나서 다시 다른 임차인을 들이게 되면 퇴거한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 증액된 보증금에 대해서는 역시 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다. (기존 계약서도 잘 보관해야 합니다.)전세 보증보험에 가입하셨다면 어떤 경우이든 자동 연장되는 것이 아니므로 가입 연장이나 신규 가입하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.22
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권리금은 상가에만 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통상의 부동산 거래에서 보면 상가거래에서만 권리금이 적용됩니다. 이는 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의 되어 있습니다.즉, 종전에 관행적으로 이어져 오던 권리금 제도를 법제화하여 부동산거래와 별도로 인정하고 자리 프리미엄인 바닥권리금, 우수한 영업력에 따른 영업권리금, 그리고 영업을 위해 설치한 시설에 대한 시설권리금을 임차인들끼리 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화하면서 과세의 근거를 마련한 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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전세 임차권등기가 걸린 집 관련 질문합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매물로 내놓을 수는 있지만 들어올 사람이 없을 것입니다.임차권등기가 되어있다는 것은 이전 세입자가 보증금을 제대로 받아가지 못해 자신의 권리를 찾기위한 조치를 해놓은 것입니다. 전 세입자의 권리가 우선하여 보장되어야 하므로 임차권등기가된 집에 들어가게 되면 전입신고를 하더라도 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그리고 상황이 악화되면 경매가 진행될 수도 있기에 전세 보증금을 보호받기가 힘들 수 있어서 월세로 진행했을 것 입니다.등기상 권리관계 등을 확인해 보시고 상황의 변화에 유의하시기 바랍니다. 가능한 이른 시일내에 다른 주택으로 이사가시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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주택임대차계약 신고필증 발급방법 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신고가 완료된 경우 (신고 처리가 되어야 하므로 하루정도 기다려야 함) 부동산거래관리시스템에서 발급 가능합니다. (모바일은 불가능) 신고필증을 발급하려면;부동산거래관리시스템 -> 주택임대차신고 이력조회 -> 공인인증서 로그인 -> 임대차신고 현황조회의 작업구분에서 “필증인쇄” 선택 : 종이인쇄도 가능하고 pdf 파일로 저장도 가능 합니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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