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만약 전세 보증금을 돌려받지 못했을 때는 어떻게 대처해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보험에 가입하고 계신 경우 전세 보증금반환절차를 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.따라서, 전세계약 종료가 다가오는데 보증금을 제때 돌려받기 힘들 것이 확실한 경우에는 아래와 같이 진행합니다.먼저 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이란 관련 근거를 만들기 위해 문자/통화기록 등을 남기고 내용증명을 발송합니다. (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다. -> 임차권등기도 계약기간 종료가 되어야 신청할 수 있는 것이므로 그 신청을 위해서도 관련 근거 필요) 기 확보한 증빙 자료를 근거로 임차권등기명령(대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.사전에 확인해 두신 보증회사에 전세보증금 반환절차에 따라 전세보증금 반환을 요청합니다.원활한 해결이 안되면 소송으로 가야 할 수도 있으므로 계약만료가 다가오면 사전에 상황을 잘 살펴보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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집이 여러개 있는데 가장 먼저 팔아야될거는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 다주택자 일수록 양도소득세가 높게 적용되므로 처음에는 세금이 적게 나오는 저가, 비규제지역 주택을 팔고 차츰 고가, 규제지역 주택을 매각하는 것이 세금 부담을 줄이는데 도움이 됩니다.감면대상, 중과배제, 비규제지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구 제외)을 먼저 처분하고, 양도차익이 적은 주택부터 먼저 처분해 차츰 줄여 나가며, 차익이 가장 큰 주택은 1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 비과세를 적용 받을 수 있도록 순서를 조정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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전세 재계약후 6개월산후 12월에 결혼으로인한 집을나가겠다한 상태에서 집이나가지않아 집수리해야 잘나간다고 비워달라한 상태
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간 중에 해지를 하게 되면 계약 해지를 요청한 쪽에서 손해를 감수해야 합니다. 상대방은 이를 들어줄 의무도 없으므로 현재 임대인은 아쉽지 않은 상태입니다. 그런데 이미 계약해지를 요청한 상태이므로 계약이 종료되면 새로운 세입자가 있던 없던 간에 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 됩니다.집수리를 위해 비워주어야 할 의무가 있는 것도 아니고 계약기간 중에는 관리비도 임차인이 부담해야 하므로 굳이 협조할 이유는 없어 보입니다.향후 제때에 보증금을 받을 수 없을 것 같으면, 미리 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이란 관련 근거를 만들기 위해 문자/통화기록 등을 남기고 내용증명을 발송해야 합니다. (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다. -> 임차권등기도 계약기간 종료가 되어야 신청할 수 있는 것이므로 그 신청을 위해서도 관련 근거 필요) 전세 만료에도 보증금 상환이 되지 않으면 임차권등기명령(대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청해야 합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행합니다. 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다.경매를 진행하게 되면 후순위 근저당권은 없어지고 배당을 받게 되는데 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에서 가져가게 됩니다. 전세보증보험에 가입하셨다면 보증금 수령을 위한 절차를 미리 확인하고 준비 하셔야 합니다 .향후 어떻게 진행될 지 알기 힘드니 미리 여러 가능성을 열어두고 대비하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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부동산공법에서 근린생활시설은 1종, 2종이 있던데 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설은 주택가와 인접하여 주민들에게 편의를 주기위한 시설들로서 “건축법”에 의한 용도별 건축물의 종류상에서 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 1종은 소매점, 제과점, 미용원, 의원, 마을회관 등 주택가와 아주 가까이 있는 시설이고, 2종은 일반음식점, 당구장, 사무소, 게임장, 학원, 단란주점 등 1종 보다 좀더 멀리 있어야 할 시설 들입니다. 예를 들어 단란주점이 주택에 너무 가까이 있으면 시끄럽고 아이들 교육상 좋지 않은 영향을 주겠죠.이런 근린생활시설을 주거용으로 사용할 경우 불법건축물을 사유로 한 이행강제금을 낼 수도 있고, 대출한도가 적고 이율도 높으며 월세 세액공제가 불가하고 전세보증보험 가입도 불가합니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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법정지상권을 주장할 수 있는 최대 기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법정지상권의 존속기간은 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목은 30년, 건물외의 공작물은 5년, 그 밖의 건물은 15년입니다. (예: 콘크리트 빌딩 30년, 목조 건물 15년)기간이 지나면 갱신 청구를 할 수 있는데 토지소유자가 응하지 않으면 지상권만료 당시 현존하는 지상물(건물 등)을 토지소유자에게 매수 청구할 수 있습니다. 이는 애써 지은 건물 등을 철거하는 것은 낭비라고 보는 취지에서 만들어진 법 조항입니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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전원주택으로 이사가려고 하는데 단점 부탁드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택이 어디에 위치하고 있는지에 따라서 달라질 수 있지만 일반적으로 도심에서 좀 떨어져 있고 주변에 인프라가 많이 갖추어져 있지 않습니다. 이런 상황으로 전원주택의 단점을 살펴본다면;도시가스, 전기, 상하수도, 인터넷 등에서 불편함을 느낄 수 있습니다. 낮에는 멋진 풍경이 눈에 들어오지만 밤이 되면 모든 것이 사라지고 너무 어두워 통행에 불편을 겪을 수도 있습니다.그리고 교통이 불편합니다. 아무래도 생활하다 보면 도심으로 가야 할 때가 있는데 한두번은 몰라도 자꾸 가다 보면 그 자체를 즐기는 것으로 승화하지 않는 이상 지치게 됩니다.또한 편의 시설이 부족합니다. 이것은 교통과 연결되는데 병원, 약국, 편의점, 각종 판매점, 공공청사 등등 거의 매번 차를 타고 이동해야 하는 상황이 되다 보면 힘들게 느껴지고 특히 몸이 불편하면 더욱 힘든 상황이 될 수 있습니다.하지만 실제 제일 불편한 것은 관리입니다. 도시에 있는 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 전원주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치, 야생동물 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 특히 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 제일 번거로운 일인데 부지런하지 않으면 제대로 된 관리가 어렵습니다.전원주택의 장점도 많습니다만 단순히 멋있다고 선택할 주택은 아닌 것으로 판단 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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전세만기후 전세금돌려받을수 있는방법
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이란 관련 근거를 만들기 위해 문자/통화기록 등을 남기고 내용증명을 발송해야 합니다. (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)그리고 임차권등기명령(대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행합니다. 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다.경매를 진행하게 되면 후순위 근저당권은 없어지고 배당을 받게 되는데 선순위 권리자가 배당 받고 남은 금액에서 가져가게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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오피스텔 전세로 들어가려고 하는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 입주하시려는 오피스텔에 전입신고가 가능한지 확인해 보셔야 합니다. 오피스텔은 목적에 따라 주거용과 사업용으로 나뉘게 되는데, 사업용 오피스텔에 입주하면 전입신고를 할 수 없게되어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되니 주의하셔야 합니다. 또한, 사업용 오피스텔인 경우에는 전세보증보험도 제한 됩니다.주거용 오피스텔을 선택하시고 전입신고를 하면 대항력과 최우선변제권이 발생하니 지방의 경우도 2500만원까지는 보증금 전액 보증이 되어 오피스텔에 큰 문제만 없다면 보증보험이 없더라도 문제되지 않을 것입니다. 기본적으로 계약서에 확정일자까지는 받아 놓으셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.21
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전월세신고제가 정확히 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세신고제는 임대차에서 약자인 임차인(전세, 월세 거주자)을 보호하기위해 2020년 7월 개정 상정되었던 계약갱신요구권, 전월세상한제와 더불어 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 3가지 개정안중 한 가지인데, 주택 임대차를 맺으면 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 제도입니다. 신고할 때 확정일자를 받으면 수수료가 없으며 2021년 6월 1일부터 적용 시작되어 유예기간을 거쳐 2024년 6월 1일부터는 신고의무를 어기면 100만원 이하 과태료에 처해지게 됩니다.당초 도입한 이유는 불투명한 임대차 시세 정보를 강제로 등록하게 만들어 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서 였는데 집주인의 임대소득이 드러나면 세금 과세에 활용될 수 있기에 집주인의 반발과 그에 따른 전월세 공급위축 등이 문제로 예상되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.20
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전세보증보험 가입 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가입조건이 충족되지 않으면 보험에 가입할 수 없을수도 있습니다.전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인해야 합니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다. 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장에서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다.그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.참조: 23년 5월 1일 개정사항 HUG 전세보증보험 가입조건은 2023년 5월 1일자로 다음과 같은 사항들이 변경되었습니다. 그에 따른 갱신보증 신청에도 2024년 1월 1일부터 적용되고 있습니다.전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 HUG 가입 가능. (기존 100%), 주택공시가격 적용비율 140% (기존 150%)신규, 갱신시 금액 - KB시세나 부동산테크, 공시가격이 없어야 감정평가금액 적용 (기존 감정평가 우선)연립 다세대 감정평가 금액의 90% 주택 인정 (기존 100%)감정평가 금액 유효기간 3개월 (기존 6개월)단독 다가구 다중주택 선정 시 공시가격 140%를 매매가보다 우선 적용 (기존 공시가격 150%)
경제 / 부동산
24.04.20
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