답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험회사로는 HUG 주택도시보증공사가 대표적이고 SGI 서울보증보험와 HF 한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 약간씩 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해서는 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.HUG 기준으로 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존 전입신고된 기준으로 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다.  또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다.  거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다.  서민정책이므로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 하며, 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다.임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있고 해지 통보후 3개월이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트와 같이 준공은 되었으나 아직 등기부등본이 없어서 미등기 상태로 부동산을 담보로 잡을 수 없는 경우, 먼저 돈을 빌려준 후 주택의 소유권 설정이 가능하게 되었을 때 담보를 설정하는 방식을 후취담보라고 합니다. 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 먼저 돈을 빌려주고 나중에 소유권이 확보되면 주택을 담보로 잡게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 1번만 사용 가능합니다. 이미 사용하셨다면 (기본 2년 + 2년 거주하신 것으로 이해 했습니다.) 다음에는 협의에 의한 갱신 계약 또는 묵시적갱신 (계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월 후 보증금을 받을 수 있습니다.) 을 하게되는데, 내용에 변경이 없더라도 임대인과 임차인간 갱신 협의 (구두 포함) 가 있었으면 협의에 의한 갱신으로 간주 될 수 있습니다. 협의에 의한 갱신의 경우에는 계약기간이 끝나야 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라도 주의 깊게 잘 살펴보고 안전장치 설정하시면 아파트에 비해 저렴한 가격으로 주거에 이용할 수 있습니다.먼저 등기부등본을 확인이 필요합니다. 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 (저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직합니다.) 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야 좋습니다. 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷에서 주변의 실거래 내역 등을 확인해 보시고 현지를 방문하여 주위 여건과 목적 부동산에 대한 조사를 한인 후 거래하시는 것이 필요합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지(권리관계 유지), 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환(전세 대출시) 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재는 공인중개사 자격증이 있고 중개사무소를 개설 등록해야만 부동산중개를 할 수있도록 법제화 되어 있습니다. 과거로 거슬러 올라가면 고려시대에도 객주(客主)와 거간(居間)으로 부동산중개업이 있었고, 1900년경 거간업을 하던 사람들이 모여서 사무실을 차린 것이 “복덕방”이었습니다. 대한제국 시대에 이러한 복덕방 경영이 난립하자 객주거간(중개업)에 대한 규칙이 제정되고 인가증을 받은 자만이 부동산중개업을 할 수 있게 되었다가 자유화 되었고, 이후 일제시대를 거쳐 1961년에는 소개영업법의 제정으로 신고를 하면 부동산 소개영업을 할 수 있게 되었다가, 1983년에 부동산중개업법이 허가제로 제정되어 1989년 까지는 공인중개사 자격 유무를 불문하고 허가를 받아 부동산 중개업을 할 수 있었으니 공인중개사 자격증 없이  활동하시던 분들이 이때까지 신고나 허가를 득하여 활동하던 것이고, 1990년부터는 공인중개사에 한해서 허가를 받아 중개업을 하게 되고 1999년 7월 부터는 중개업이 등록제로 되어 오늘에 이르고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트의 유형은 크게 민간임대와 공공임대로 구분되는데,공공임대는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 가 있습니다.국민임대주택은 국민임대, 영구임대, 공공임대, 행복주택, 매입임대 등이 포함 됩니다.국민임대의 경우 국가차원에서 실시하는 정책으로 경제 취약 계층의 안정적인 주거 환경 마련을 돕는 것을 목적으로 하는데 자산과 소득 등 요건 충족시 세대주가 아니어도 신청이 가능하고 저렴한 보증금과 월세로 비용 부담을 줄일 수 있습니다. 자세한 내용은 아래의 마이홈포털에 접속하여 원하시는 아파트를 선택하고 모집공고문을 참조하시기 바랍니다.LH국민임대아파트는 마이홈포털 ( http://myhome.go.kr/ )에서 -> 마이홈 -> 공공주택찾기 -> 입주자모집공고 ->  검색조건에 국민임대, 아파트 등을 넣고 검색 -> 상세내용 확인하고 신청 진행하면 됩니다.국민임대주택 자격은 전용면적 별로 세부 입주자격 및 입주자 선정순위가 다르므로, 경쟁률이 높은 지역은 입주자격을 잘 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입찰 보증금(보통 매각 금액의 10%)은 상황에 따라 돌려받을 수 있는 조건이 달라집니다. 입찰 후 개찰결과 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인이 되지 못하면 바로 돌려받을 수 있습니다.  차순위 매수신고인은 낙찰자가 잔금납부를 하는 경우에는 입찰보증금을 돌려받을 수 있으나, 낙찰 허가 결정이 내려지거나 낙찰을 포기하면 입찰 보증금을 돌려받지 못합니다. 경매 낙찰을 받은경우 보증금에 더해 잔금을 납부해야 하는데, 잔금을 납부하지 못하면 입찰보증금은 몰수되어 돌려받지 못합니다. 그러나 경매진행 물건 자체가 취소 또는 취하되면 몰수된 입찰보증금은 낙찰자에게 반환 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매 물건은 권리분석에 따라서 가격이 달라지므로 얼마로 이야기 하기가 힘듭니다. 감정평가를 하여 그 가격을 기준으로 20% 낮은 금액으로 시작하는데 경매사이트에 가입하여 최근 낙찰사례를 참조해 보시기 바랍니다.최근 아파트에 대한 경매 건수와 낙찰률도 올라가서 다른 물건에 비해 인기가 있음을 알 수 있는데, 상대적으로 많은 사람들이 몰려서 예전같이 높은 수익을 기대하기가 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원)인 경우 5500만원까지 최우선변제가 되므로 5500만원 이하의 보증금이라면 근저당이 있어도 먼저 배당받을 수 있는 방법이 있지만, 그렇지 않다면 집이 경매로 넘어가던가 하는 경우 보증금을 다 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 근저당이 없는 집이 좋지만 그런집들이 많지 않으니 근저당과 보증금의 합계가 KB시세 집값의 70%를 넘지 않는 한도에서 알아 보시는 편이 좋습니다. 전세받은 돈으로 융자를 갚으면 좋겠지만 집주인이 잘 협조해줘야 가능한데, 협조가 되는 경우에는 계약서에 융자상환 조건 특약으로 기재하시고 법무사를 통해 실수 없이 진행 되도록 하셔야 합니다. 보증금 반환 문제를 방지하기 위해 등기, 건축물대장 등 서류확인과 특약준비 및 전세보증보험 가입도 하시고 공인중개사를 통한 계약을 하실 것을 추천 드립니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투기과열지구는 주택법 제63조에 따라서 국토교통부장관 또는 시도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 주거정책심의위원회(시도지사의 경우는 시도주거정책심의위원회)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있습니다.해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법 시행령 제72조의2(직전월부터 소급하여 2개월간 청약경쟁률이 높은 경우, 분양계획이나 건설사업계획 승인 이나 건축허가 실적 부진으로 공급위축 예상시, 신도시 개발이나 주택전매행위로 투기 우려 있는곳) 에 규정된  기준을 충족하는 곳이어야 한다고 되어 있습니다.