답변 내역

깡통전세는 집값이 하락하여 전세가가 집값보다 높게된 경우를 말하며, 신축 빌라등에서 많이 발생하는데 매매 사례가 없어 시세를 알기 힘든점을 이용하여 집값을 부풀려 전세금을 높게 설정한 경우 집값이 하락하면 후속 세입자를 구하기 어려워 이사가기도 힘들고 임대인이 자금의 여유가 없으면 경매로 가더라도 전세금을 모두 회수하기 어려운 상황이됩니다.역전세는 전세를 살다가 계약 갱신시점에 전세 시세가가 기존 전세금액보다 떨어진 경우를 말하는데, 임대인이 여유가 되어 차액분을 돌려주면 되지만 대개 여유가 없는 경우가 많아서 이사가는 데 문제가 생기고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 따라서 집이 좋아 보이더라도 전세가율이 높거나 집값을 알기가 힘든 경우에는 보수적으로 접근하시고 전세보증보험 등 안전장치를 마련하고 (가능한 전세보증보험 가입이 불가능한 경우는 피하시기 바랍니다) 계약전 최대한 주의를 기울이시기 바랍니다.

다가구 인지 다세대인지 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데, 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 쉽게 확인할 수 있습니다. 주택은 기본적으로 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에  단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가되어 있습니다.다가구주택은 건물 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며, 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.   주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체를 개인이 단독 소유하게되므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면 다세대주택은 아파트처럼 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다.  흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.

유사한 사례로 급경사지가 있습니다. 장마철이 되면 무너져 내릴 수 있어 위험한 곳인데 전국 지자체가 관리중인 급경사지가 2만 여곳인데 사유지가 3천여곳이나 된다고 합니다. (2024년 6월 5일자 KBS 뉴스 참조) 구청에서 땅주인에게 "긴급안전조치"를 내렸으나 사유지이므로 강제조치는 하지 못했다고 합니다. 땅 주인은 경제적인 여유가 없어서, 또는 땅값이 떨어질 까봐 보완을 하지 않고 있다고 하는데 법 개정이 필요한 것으로 생각됩니다.

개인 사생활보호 차원에서 건축물현황도(평면도)는 건물 소유자나 건물소유자에게서 위임을 받아야 세움터에서 발급이 가능하므로 건물 소유자시라면 사정에 따라 결정하시면 됩니다. 계약할 때 임차인이 요구를 하면 제공해 주셔야 하며, 임차인의 경우는 직접 발급받을 수 있습니다.

향후 한국과 미국이 기준 금리 인하기에 진입하더라도 과거와 같이 1% 내외의 저금리로 복귀할 가능성은 높지 않다는 자본시장연구원의 보고서가 있었습니다. 2010년대의 저금리는 양적완화로 채권시장의 위험평가 기능이 제대로 작동하지 않은 이례적인 현상이므로 경기 침체가 일어나지 않는다면 향후 초저금리 상태로 복귀는 어려울 것이라 전망 했다고 합니다. 그러나 이는 현재 상황을 기준으로 한 예측이므로, 팬데믹이나 지금의 전쟁상황등을 예측 못했듯이 향후 어떤 상황일 벌어질지는 아무도 단언할 수는 없을 것입니다.

보류지는 시행자가 개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약.정관.시행규정.실시계획으로 정하는 목적을 위해 일정한 토지를 환지로 정하지않고 정하게 되는 토지입니다.체비지는 보류지의 일부로서 매각하여 개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있는 토지를 말합니다.

유치권이 성립하려면 해설에도 있지만 견련성 (채권이 목적물 자체로부터 발생), 변제기 도래, 물건을 점유 모두를 만족해야 하는데, 상기의 사건에서 보면 "갑 명의의 보존등기 후 2개월 내에 공사대금의 지급과 동시에 주택을 인도받기로 약정"하였으므로 변제기는 보존등기 2개월 후인 2021. 3. 15이 되고, 그 전인 2021. 2. 8 경매개시결정이 이루어 졌으므로 낙찰하고 대금을 완납한 병에게 대항할 수 없는 것입니다.

미국의 소비자물가지수(Customer Price Index)는 소비자가 지불하는 상품의 가격에 대한 월간 변화를 측정하여 인플레이션과 디플레이션의 지표로 보는 것인데, 식품, 에너지, 기타 제품 등 다양한 제품의 가격을 기반으로 합니다.통화정책을 조정하는데 있어 미국의 연준이 이를 사용하고 있으며 현재 목표 인플레이션 율을 2%로 설정하고 있어 이 수치가 높게 되면 고금리 기조를 계속 유지하게 되고 낮아지게 되면 금리 인하 가능성이 열리게 되니 미래의 상황을 선반영하는 주식시장에서는 호재로 받아들여서 주가가 상승하게 됩니다. 주식 시장의 상황은 이 지수 말고도 여러가지 변수에 영향을 받는데, 미국은 올해 대선을 앞두고 있어 경제 상황의 개선이 중요하므로 하반기에는 금리 인하가 있을 것으로 예상되는 상황입니다.

경매 낙찰이 되면 낙찰 당일로부터 7일뒤인 매각허가결정일 까지 사이에 매각불허가 신청을 할 수 있습니다. 낙찰받으면 7일 이내에 집을 확인해서 손상이 심하다면 매각불허가 신청을해야 하므로 가능한 신속히 점유자를 만나서 잘 협의해보고 집도 살펴보고 부서진 부분이 있다면 촬영하여 증빙자료를 남겨야 합니다. 매각불허가 신청이 받아들여지면 보증금을 돌려받을 수 있지만, 받아들여지지 않으면 매각허가가 결정되는데 이때는 낙찰받은지 8일째부터 최종 잔금납부하는 날까지 매각허가결정 취소 신청을 할 수 있습니다. 이것이 받아들여지지 않거나 잔금을 치르고서야 집 내부를 보게 되었는데 파손을 발견했다하면 점유자를 재물 손괴죄로 고발하여 보상 청구를 할 수는 있겠지만 이미 파산한 사람에게서 현실적으로 받아내기가 쉽지 않으므로 다소의 손해는 감수하셔야 할 수 있습니다. 현실적으로 보상은 어렵다 보시면 됩니다.경매 물건은 파손도 문제지만 점유자가 안나가겠다고 버티는 것도 골치아픈 문제 입니다. 명도 소송을 하고 실제 내보내는데 시간과 비용도 들고 말처럼 쉽지 않기에 경험과 요령이 필요합니다. 이런 최종단계에 이르지 않도록 가능한 점유자에 이사비용을 지원하는 등 협의를 잘 해서 문제를 최소화하는 것이 필요합니다.

최근 아파트 하자가 많이 보도되고 있으며 5월에 국토교통부에서 실시한 하자 특별점검에서 신축 아파트 하자 1000건을 적발했다고 합니다. 이는 여러가지 이유가 있겠지만 결국 돈문제로 귀결되는 것 같습니다. 자재비와 인건비가 상승하여 원가 부담이 되고, 건설사들이 PF 대출에 고금리로 압박을 받고 있으며, 인력 부족으로 외국인 근로자들이 현장에 투입되는데 비해 관리 감독은 부실한 것이 품질 불량의 원인으로 작용하고 있습니다.