답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도인데, 한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등을 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격을 정합니다. 자재비와 노무비가 인상되고있고 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.분양가상한제는 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었으며, 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었고 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 현재 공공택지에 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 피해자당 평균 보증금은 1억3천만원에 달했으며 피해자 중 60%가 수도권에 집중되었다는 보도가 있었습니다. 하지만 1억원 이하인 보증금도 41.8%나 차지하여 많은 비중을 차지하고 있어 소액이라도 안심할 수 없는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 확정일자부여현황, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세 및 국세납세증명서 등 관련 서류를 잘 확인해보셔야하고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 좋습니다. 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 하며 계약서에 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특별공급에는 신혼부부, 다자녀가구 또는 생애최초 같은 공급이 있는데, 이는 인구감소로 미래가 걱정되는 현실을 타개하기 위해 가점을 주거나 생애최초로 주택을 구입하는 사람들을 배려하기위한 차원에서 제공되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.새아파트 등을 구입하기 위해서는 청약을 신청해야하는데 청약을 통해 주택을 구입하고자 하는 사람은 많은데반해 특히 인기지역인 경우 주택이 부족하다보니 투기를 막고 공평한 기회가 돌아가게하기 위해서 재당첨 제한을 두는 경우가 있습니다. 재당첨제한이 있는 경우 투기과열지구에 속해있는 분양권은 5년간 신청 불가능, 청약과열지구는 7년, 투기과열지구와 분양가상한제 적용 아파트는 10년 동안 제한 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 기본적으로 1세대가 1주택(국민평형 이하)을 보유하는 것을 장려하고 있다보니 1세대 1주택인 경우 여러가지 세제 혜택을 부여하고 있으며, 무주택자가 1주택을 취득하는 것을 장려하는 차원에서 생애최초 취득인 경우에는 취득세 감면, 생애최초주담대 등 혜택도 제공하고 있습니다. 같은 개념으로 청약가점에서도 무주택기간이 긴 경우에 대해 가장 높은 배점을 부여하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 발표한 주택 신속공급방안중에 수도권 규제지역의 민간분양 잔여 물량에 대해 LH 등이 우선적으로 매입하는 내용이 포함되었습니다. 다만 대상은 수도권 규제지역의 민간분양 잔여 물량을 대상으로 하고 있으며 구체적인 대상이나 시행절차 등은 확정되지 않았으므로 후속 발표를 확인할 필요가 있습니다. 만일 LH가 시세 또는 분양가 등에 비해서 너무 낮은 가격을 제시한다면 시행사가 팔지 않을 가능성도 있으며, 부채가 많은 LH가 민간 분양 아파트를 사들이는 것이 부담으로 작용할 가능성 등 문제점도 언급되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 경전철 면목선은 청량리역에서 시내역을 이어지는 경전철 노선인데 2024년 6월 5일 예비타당성 검토를 통과한 상태이고 기본계획, 기본설계 및 실시설계 등을 거쳐 2034년도 경 개통을 목표로 하고 있는것으로 알려져 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약은 임대인과 임차인간의 합의가 중요하며 합의만 된다면 10년 연장 전세계약도 가능합니다. 하지만 기간이 길면 그동안 물가상승 등 여러가지 변수가 발생할 수 있다보니 주택임대차보호법이 적용되는 2년으로 보통 계약하게 됩니다. 10년간 계약을 하게된다면 임대인은 물가상승 등을 선반영하여 보증금을 높게 책정할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타운하우스는 단독주택과 아파트를 합친 개념의 주택이라고 할 수 있습니다. 단독주택에 사는 것과 유사하게 개인 정원도 가지고 개별 주차장도 있으며 아파트의 관리시스템도 가지고 있어 생활이 편리하고 위아래 층을 모두 사용함으로 층간 소음에서도 어느정도 벗어날 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 아파트에 비해 건설을 위한 부지가 더 필요하므로 보통 외곽 지역에 적은 세대수로 건설되므로 주변 인프라가 부족하고 공동 관리비가 많으며 가격도 싸지 않다는 단점이 있습니다. 무엇보다도 수요가 적어서 시세차익을 누리기 쉽지 않은 단점이 있으므로 정원있는 삶을 좋아하고 여러가지 관리를 즐길 줄 아는 부지런함이 있는 사람들에게 적합합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다가구주택과 다세대주택은 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장의 용도난 등을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.계약시 단독주택으로 건물 전체가 동일인 소유인 다가구주택인 경우에는 주소지 까지만 기재되면 권리를 인정받는데 문제가 없으나 개별 호실별로 소유권이 나누어지는 다세대주택의 경우에는 반드시 존재하는 호실까지 기재되어야 권리를 인정받을 수 있음에 유의하셔야 합니다. (불법 쪼개기로 등기부등본 상 존재하지 않는 호실인 경우 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.)