답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집에서 이사시에 가구 등으로 눌림자국이 발생한 건에 대해서는 일반적으로 통상적인 사용에 의한 자연 마모 등으로 간주하므로 임차인의 책임에 포함되지 않을 수 있습니다. 하지만 훼손이 크거나 찢어지는 등의 문제가 있다면 임대인이 임차인에게 수선비를 요구할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 이는 최소한의 기간을 정해놓은 것이므로 이 기간을 초과해서 거주하더라도 임대인이 강제로 임차인을 퇴거시킬 수는 없습니다. 다만 이사갈 집을 못구한 상태에서 임대인이 후속세입자와 계약을 하게되면 곤란한 상황이 될 수도 있으므로 사전에 임대인에게 본인의 상황을 알려주셔야 합니다. 임대인에게 해지 통지를 한 지 3개월이 지나면 후속세입자와 무관하게 보증금을 반환 받을 권리는 발생하지만, 임대인이 후속세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다고 한다면, 후속세입자를 구할 때까지 계속 거주하실 수도 있고 임차권등기명령을 신청하실 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.업무용 오피스텔은 사업자등록을 한 경우 사업장 주소지 관할 세무서에서 임대차계약서 원본을 제출하여 확정일자를 신청할 수 있습니다. 필요한 서류는 사업장 임대차계약서 원본, 건축물 도면, 임차인 신분증 등 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 서울 같은 일부시장에서 매매가격이 지속해서 상승하는 등 안전자산 같이 보일 수도 있으나, 기본적으로 경기나 경제상황, 금리, 정부의 정책 등 다양한 변수에 의해 금액이 오를 수도 있고 내릴 수도 있어서 안전자산이라고 단정하기 어려우며 아파트 같은 경우 많은 금액을 투자하여 금액 상승을 기대할 수도 있으므로 투자자산에 가깝다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역인 경우 분양권도 토지거래허가 대상이므로 거래시에 허가가 필요하며 (최초 분양시는 허가 대상이 아니지만 제3자에게 전매시에는 허가를 받아야 합니다.) 아파트 준공 이후부터 2년간 실거주 의무가 주어집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격으로 취득한 주택을 양도했을때 양도차익은 실지 양도가액(매도 가격)에서 취득가액(공시가격)과 기타필요경비(자본적지출 금액, 중개보수 등)를 제한 가격이 됩니다. 일반적으로 증여시에 공시가격으로 신고하면 증여세는 적어질 수 있으나 감정가격으로 신고하는 것보다 양도시 양도세가 많이 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권 설정은 잔금지급과 동시에 진행합니다. 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하므로 사전에 설정에 대한 협의를 먼저 해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하는데, 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기 까지 소요시간이 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 만일 취득일이 4개월보다 빠른 경우에는 취득일부터 실거주 의무를 이행해야 합니다. 전입인원은 계약 당사자 전원이 기한내에 전입신고를 완료해야 하므로 공동명의인 경우에는 부부 모두가 전입해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 신청하시고 임차권이 등기된 다음에 이사 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기술하신 것처럼 계약종료 2개월전까지 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있으며, 계약갱신청구권 사용으로 2년 연장이 된 후에는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지(임대인이 통지를 받아야함)할 수 있고 통지한 날로부터 3개월이 경과하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보장되므로 갱신이후 조기에 퇴거하더라도 임차인은 복비를 부담하지 않아도 됩니다. 임대인은 5%이내에서 보증금을 증액할 수 있는데, 인상된 부분에 대한 권리확보를 위해서는 확정일자를 받아야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권 사용가능 기한을 준수해야하며 문자나 서면을 통해 통지 기록을 남겨야 하고 임대인의 회신을 받아서 증빙자료를 남겨야 합니다.