아파트 전세 만기전 이사 나갈 시 합리적인 처사

Question

저는 세입자이고, 26년 8월 31일 전세계약 만료됩니다.

이후 세입자는 26.8.19. 입주 예정이라고 합니다.

저희 사정이 조금 빨리 이사 나가야 하여 보증금을 늦게 받더라도 6월23일 나가려고 합니다.

(보증금은 8.19. 받을 예정입니다. 2억5천, 아파트)

이사 나가고 대항력 측면에서 합리적인 대처를 알려주시면 감사하겠습니다.

현재 집주인과 관계는 원만한 편 입니다.

1. 제가 이사 나가서 전입신고를 그 쪽에 하면 안 되는 건가요? (전기차 구입때문에 빨리 해야하는 입장)
2. 짐은 다 빼더라도 도어락 비밀번호는 안 알려주는게 맞나요? (다음 세입자가 8.19.전에 청소 등을 원하면요?)
3. 8.19. 보증금 돌려받는날 제가 굳이 와야 하나요? 딱히 파손한 것은 없고 합당한 부분이 있으면 전화로 말씀하셔도 될 것 같아서요.
4. 아직 부동산이나 집주인에게 일찍 나간다고 얘기는 안했는데 얘기하는게 맞을까요?

정해진 답은 없겠지만, 전문가님들의 합리적신 권장의견이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전입신고를 새 집으로 옮기는 순간 기존 집의 대항력과 우선변제권은 즉시 상실됩니다. 8월 19일에 보증금을 받기로 하셨다면 그때까지는 법적으로 이 집을 점유하고 있어야 안전합니다.

계약 만료 전이라 원칙적으로 어렵지만 집주인과 협의하여 임차권등기를 미리 설정하거나 가족 중 한 명의 전입을 남겨두는 방법일 제일 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 보증금을 받기 전 대항력을 유지를 하기 위해서는 전입신고를 유지를 해야 하고 몇가지 짐을 두어야 합니다.

대항력이 유지가 되는 것은 전입신고 + 점유 = 대항력입니다. 따라서 이사 나가는 날 우선 집 상태 임대인에게 점검을 받고 원상복구에 대한 점검을 받으시고 또한 새로운 곳에 전입을 하게 되면 기존 집은 전출이 되어 대항력을 잃게 되는 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 가족중에 한명은 기존 집에 전입을 남겨 두고 대항력을 유지를 하고 보증금 받으시면 전출을 하시면 될 것으로 보입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주민등록을 이전하게되면 대항력을 상실하여 보증금을 받기가 어려워질 수 있으므로 가족분 중 일부를 먼저 전입시키고 나서 본인은 새로운 주소로 전입신고하시는 것이 필요할 수 있습니다.

도어락 비번을 알려주면 현실적으로 대항력을 구성하는 주민등록 + 점유에서 점유를 상실하는 것으로 볼 수 있으므로 청소를 원한다면 시간에 맞추어 문을 열어주는 방식으로 진행하시는 것이 바람직합니다.

보증금 반환은 집주인의 내부 시설의 파손 등으로 인한 감액 등의 요구가 없다면 통화 및 계좌이체를 통해 진행하실 수 있습니다. 원활한 전출의 진행을 위해서는 사전에 집주인(또는 부동산)과의 의사소통이 필요합니다.

Answer 4

1. 전입신고를 하는 이유는 문제가 생겼을때 법의 도움을 받기 위해서 입니다.

주인이 8/19일에 보증금 반환을 잘 하면 문제 없겠지만 일이 틀어지면 전입이 되어있어야 법적인 단계를 밟을 수 있습니다.

대부분은 문제 없이 지나가지만 문제란게 언제 생길지 모르기에 보험같은 역할이라고 보시면 되고 실익과 안정성 사이에서 선택하시면 됩니다.

2. 번호는 보증금 받고 알려주시고 청소 같은건 잔금 넣고 하라고 하시면 됩니다.

보증금 다 받기 전에는 내가 관리 권한이 있습니다.

3. 선택적인 부분입니다. 주인이 트집 잡으면 아무래도 현장에 있는게 좋습니다.

4. 내가 보증금을 8월 19일에 받을 생각이라면 굳이 안해도 관계 없을 것 같습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 네, 현 주택에서 전출이 되면 기존 대항력을 잃고 이럴 경우 보증금보호가 어려울수있는데, 특히 미반환이 될 경우 보증보험청구등은 지급거절사유에 해당될수 있습니다 .그렇기에 반환전까지는 전입신고는 유지하셔야 합니다.

2. 네, 그때까지는 질문자님의 계약상태가 유지되는 것이기에 선택에 따라 열어줄수도 거부할수도 있습니다. 다음세입자가 청소를 원한다고해도 잔금일이후에 주택인도를 받는게 원칙이기 때문입니다. 개인적으로는 전입신고를 유지하는 상태에서는 주택점유도 막고계시는게 맞긴한데 질문처럼 이미 다음세입자가 구해저 해당일자 반환이 거의확실시 되는 경우라서 꼭 그렇게 까지는 안하셔도 될듯 보이긴 합니다.

3. 돈만 받으시면 되는데, 해당 일자에 관리비정산과 입주시 받았던 물품들(음식물쓰레기 키나 아파트 출입카드등등)은 서로 수량확인후 인수인계를 하여야 하기에 참석이 필요할수도 있습니다

4. 얘기를 안하시는게 맞죠 . 얘기할 이유도 없는게 미리 나간다고 해당일자에 보증금반환이 되는 것도 아니고 빈집상태에서 관리비 부담을 피할수 있는 것도 아닌 내가 만기일까지 온전히 부담하고 있는상태에서 내편의상 이사만 가는것이기에 특별히 말할 이유가 없습니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이건 관계 문제가 아니라 대항력(내 보증금 보호) 문제라서 조금만 실수해도 위험해질 수 있는 케이스입니다

집주인에게 빨리 나간다고 말해야 하는지는

무조건 미리 협의 해야 합니다

새 세입자 일정이 이미 있음,집주인 입장에서도 조율 필요,다만 중요한 조건은 보증금 지급 일정 확정 같이 받아야 안전합니다

,현실적인 안전장치 3개

보증금 지급 날짜 문자로 확정 받기

이사 후에도 전입 유지 여부 전략적으로 결정

열쇠/도어락은 보증금 받기 전까지 넘기지 않기

빨리 나가는 건 가능하지만, 보증금 받기 전까지 전입·점유·열쇠는 절대 쉽게 넘기면 안 되는 구조입니다