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부동산 계약시 주의해야할 사항에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소액 보증금인 경우 최우선변제금액에 해당하여 선순위 저당권보다 우선하여 변제를 받을 수 있으므로 경매로 가더라도 대체적으로 별 문제없이 받을 수 있지만 다가구주택인 경우 소액임차인들 끼리 배당을 놓고 다투게 될 수도 있으며 배당까지 기다려야 하므로 현실적으로 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 좋습니다. 전세권설정을 하면 보증금을 돌려받지 못한경우 즉시 경매에 올릴 수 있지만 역시 배당을 기다려야 하고, 다가구나 다중주택의 경우에는 건물에만 효력이 미쳐서 건물가격 기준으로 보상이 됨에 유의하셔야 합니다. 임차인으로 거주 및 전입신고를 유지하고 확정일자도 받았다면 빌라를 별도로 구입하셔도 대항력은 유지됩니다.비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중에서 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 하지만 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.13
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청년안심주택 순위 질문입니다. (2순위)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년안심주택은 만19세~39세의 대학생, 청년, 신혼부부들을 대상으로 임대보증금의 50%, 최대 4500만원까지 무이자 지원을 해주는 정책입니다. 2순위 조건은 공공임대의 경우 본인과 부모 소득기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하 이고 총자산 3억3700만원 이하, 자동차가액 3803만원 이하 이며, 공공지원민간임대주택의 경우에는 소득기준 110% 이하, 총자산 2억 5400만원 이하, 자동차가액 3803만원 이하 입니다. 본인과 부모님 소득과 자산, 차량 가액 포함하여 평가됩니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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의왕 복합물류로 근처에 살면 시끄러울까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복합물류센터 근처라면 대형트럭의 엔진소리와 후진시의 알람소리, 차량 진출입을 위한 사람들의 고함 소리 등으로 시끄러울 수 있으며 조명도 밝을 수 있습니다. 소음에 예민하신 편이라면 가급적 다른 장소를 찾으시는 것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.12
3.0
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오피스텔 월세 묵시적 갱신 계약 해지 통보 기간
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 24년도에 묵시적 갱신이 되었고 계약해지를 통보 하셨다면 임대인에게 통지된지 3개월이 경과해야 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만일 3개월이 되기전에 퇴거를 하신다면 후속세입자를 직접찾으셔야 할 수 있고 보증금도 3개월이 될 때까지 돌려받을 수 없습니다. 하지만 3개월이 경과하면 후속세입자의 입주와 관련없이 임대인은 보증금을 반환해 주어야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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전세 묵시적갱신 기준 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따라 2020년 12월 10일 이후(2010년 6월 9일 개정) 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차의 경우에는 계약종료 6개월전부터 2개월전까지 기간중에 통지하지 않으면 묵시적갱신이 되는 것으로 되었으므로 2개월전까지로 봐야 할 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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땅이 넓어서 여러사람이 돈을 모아서 사려고 하는데, 공동명의는 최대 몇 명까지 할수가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의를 할 수 있는 인원의 숫자는 별도 규정이 되지 않았으므로 얼마든지 숫자를 늘릴 수는 있습니다. 하지만 이렇게 많은 공동명의자가 있으면 구입비용이나 양도소득세 절감에는 도움이 되겠지만, 각자의 의견이 달라서 재산권 행사나 처분할 때 문제가 되는 경우가 많습니다. 따라서 취득전에 사용 및 처분에 대한 협의를 미리 해놓지 않으면 후에 곤란한 상황이 벌어질 수 도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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논에 벼를 심다가 수확이 신통치 않아서 작물을 키우려고 지목변경을 하려고 하는데 어떻게 하면 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전·답·과수원은 모두 농지이므로 공사비가 좀 소요되는 것을 제외하면 변경이 그렇게 까다롭지는 않습니다. 답(논)에서 전(밭)으로 지목변경을 하려면 물빠짐이 좋도록 뻘층을 제거하고 흙을 채워넣고 평탄화 작업을하고 배수로를 만들어 전으로 변경하고 농작물을 심어 재배를 하는 상태로 만들고 지자체 지적소관청에 가서 지목변경을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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공공임대와 민간임대의 차이????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대주택은 정부나 지방자치단체 또는 공공기관이 운영하는 임대주택으로서 저소득층이나 사회적약자, 청년, 신혼부부 등 특정한 조건을 충족하는 사람들을 위해 저렴한 금액에 제공되는 주택입니다.반면 민간임대주택은 민간 기업이 소유하고 운영하는 주택(공공지원인 경우도 있습니다.) 으로서 임대 사업자에 따라서 자유롭게 임대조건 설정이 가능하며 다양한 소득계층을 대상으로 하는 주택입니다. 공공임대주택은 주로 저소득층을 대상으로 하지만 민간임대주택은 다양한 계층을 대상으로 하는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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부동산 대출과 관련된 용어를 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LTV (Loan to value)는 담보 인정 비율로서 주택의 가격 대비 최대로 인정받을 수 있는 대출금의 비율을 말합니다.DTI (Debt to income ratio) 는 총부채 상환비율로서 개인의 소득대비 금융부채의 비율로서 소득 대비 주택담보대출 원금과 이자 그리고 주택구입에 사용한 다른 대출이자의 비율로서 주담대 원리금과 기타 금융부채의 이자를 얼만큼 갚아 나가고 있는지의 비율 입니다.DTI = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자) / 연소득DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다. 현재 적용중인 DSR은 40% (비은행권은 50%) 적용 중으로 본인 연소득대비 매년 납부하는 원금과 이자의 총액이 40% 이하인 금액만 대출 받을 수 있습니다.DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 소득
경제 / 부동산
25.04.12
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세종으로 행정 수도가 옮겨지면 집값이 오를까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세종시로 행정 수도가 이전된다면 많은 인원들이 일을 하게되고 그들을 위한 인프라가 건설되고 각종 편의시설이 들어서게 되므로 집값이 오를 수 있습니다. 하지만 어떤 부분이 이전을 하는지 규모는 어떻게 되는 지에 따라서 상황이 달라질 수 있을 것이고 그에 따라 상승률도 달라질 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.12
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