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공동명의에 대해 궁금합니다. 설명해주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 대하여 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하는데, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받을 수 있어 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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지상권주택을 구입해 별장처럼 이용하고 싶은데 혹시 지상권주택도 주택수에 포함이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지상권주택도 구입하여 등기하게되면 주택수에 포함됩니다. 무주택자를 유지하고 싶다면 전세나 월세 등을 이용하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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실거주의무가 있는 주택을 분양받으면 실거주하기전에는 매도할수 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주의무가 있는 주택을 거주하기전에 판매 하면 최대 1년이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있고 주택계약이 취소되며 납부한 계약금과 중도금도 돌려받지 못할 수 있습니다. 유예기간 3년 세를 주게되고 의무기간이 5년이라면 두 기간을 합한 8년 이후에 팔 수 있게됩니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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요즘은 전세보다 월세 비율이 더 높은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 11월까지 월세비중은 전체의 57.4% 였다고 하며 최근 5년 평균치보다 11.3% 높게 기록되었다고 합니다.전세사기 여파가 계속되고 대출 규제 강화가 되다보니, 빌라와 오피스텔을 중심으로한 월세 형태의 임차가 늘어난 것으로 보이고 있습니다. 비아파트의 경우 월세 비중은 69.5%, 아파트의 경우 44.2%였습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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전세계약할때 어떤걸 알아보고 계약해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며, 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고, 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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오피스텔 중개수수료 요율궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적이 85m2이하인 오피스텔의 임대차인 경우에는 수수료율이 0.4%이지만, 전용면적이 85m2를 넘는 경우 또는 업무용인 경우에는 수수료율 0.9% 입니다. 하지만 이것은 상한치이니 계약하기 전에 공인중개사분과 잘 협의해 보시기 바랍니다. 소형 주택을 임차하는 경우에는 수수료를 낮춰준다는 법 취지 입니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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매매예약을 해지할수 있는 경우는 어느 경우 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.매매예약은 매매계약 체결이 곤란한 경우 앞으로 매매계약을 체결할 것을 확실하게 하기 위한 제도로서 매도인과 매수인의 약정이 없으면 매매예약은 일방예약으로 추정되며, 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 효력이 발생합니다. 매매예약의 완결권은 당사자사이에 행사기간을 약정한 경우에는 그 기간내에 하지않은 경우, 약정하지 않은 경우에는 예약이 성립한 때로부터 10년이내에 하지않은 경우에 예약완결권은 소멸됩니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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주택청약 가점을 빠르게 쌓는 방법을 알고 싶습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 가점을 쌓기 위해서는 일찍부터 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다. 최소 납입 금액은 2만원이나 최대 인정금액인 25만원까지 저축하는 것이 당첨 확률을 높이는 데 도움이 됩니다. 무주택 기간 15년 이상이면 최대 32점까지 받을 수 있으므로 무주택 상태 유지하고 부양가족이 추가될 때마다 가점이 되어 최대 6명 35점이 되므로 부양가족관리도 필요하며 청약통장 가입 기간 1년마다 점수가 쌓여서 15년 이상이면 최대 17점까지 받을 수 있으니 청약 통장을 꾸준히 유지하는 것이 중요합니다. 현실적으로 청약가점을 쌓기가 쉽지않고 쌓았더라도 경쟁률이 치열하므로 각종 특공 조건에 해당 될 수 있는지 확인을 하고 맞추어 나가는 것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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오늘 부동산 계약을 했습니다 (계약금 10% 납입) 중개수수료는 나중에 잔금처리시 드리면 되는거 아닌가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개수수료는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 약정이 없는 경우에는 중개대상물의 거래대금이 지급 완료된 날에 지급할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.20
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신동아건설은 어떤 브랜드의 아파트를 짓던 건설사인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신동아건설이 경영악화를 이유로 최근 법정관리를 신청하였습니다. 아파트 브랜드 "파밀리에"를 공급하였으며 과거 신동아그룹시절 63빌딩을 건설한바 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.20
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