답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며 이로인해 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고 현지도 방문하여 이상 유무도 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 경우 경매로 가게되면 일반적인 거래금액보다 낮게 거래될 확률이 높으므로 전세권을 설정했더라도 전액 변제받지 못할 수도 있습니다. 보증보험 가입이 안되는 집은 가급적 피하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.학습은 개인차이가 있기 때문에 자신에게 잘 맞는 방법으로 학습하는 것이 보다 효과적일 수 있습니다. 강의든 기본서 학습이든 계획없이 반복해서 듣거나 보게되면 집중력이 떨어져서 효과가 떨어질 수도 있습니다. 개인적인 생각으로는 시간을 잘 분배하여 강의 수강과 기본서 정독 그리고 모의고사/기출문제 풀이를 돌아가면서 실시하는 것이 효과적인 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설은 주택가에 인접하여 주민들의 편의를 주기 위한 시설들로서 “건축법”에 의한 용도별 건축물의 종류상에서 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 분류됩니다. 1종은 소매점, 제과점, 미용원, 의원, 마을회관 등 주택가와 아주 가까이 있는 시설이고, 2종은 일반음식점, 당구장, 사무소, 게임장, 학원, 단란주점 등 1종 보다는 크거나 좀 떨어져 있어야 할 시설 들입니다. "건축법"에 의한 용도별 건축물의 종류에 따르면 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 30가지로 종류가 구분되어 있으며, 단독주택에 다가구주택(원룸)이 포함되어 있고 공동주택에 아파트, 연립주택, 다세대주택(빌라) 등이 포함되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말하며, 이와 반대되는 개념인 민영주택이란 국민주택을 제외한 나머지입니다. 국민주택이나 민영주택이 신규로 건설하여 개인에게 분양하는 주택인 반면, 공공임대주택은 정부나 지자체에서 국민들을 위해 일정기간 동안 저렴한 보증금과 월 임대료로 공급하는 주택이나 아파트로서 국민임대, 영구임대, 행복주택, 매입임대 등이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개는 반드시 공인중개사를 통해서 해야 합니다. 하지만 개인간에 매도자와 매수자 또는 임대인과 임차인 간에 직접적인 거래도 가능합니다만, 부동산 거래의 경험이 적은 일반인간에 거래하는 경우 발생할 수있는 여러가지 문제점으로 인해 공인중개사를 통한 거래가 바람직 합니다. 특히 전세의 경우 현재에도 많은 사기사건이 벌어지고 있어 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세의 경우 전세보증금에대해 6억~12억미만은 0.4%, 12억~15억 미만은 0.5%, 15억 이상은 0.6% 를 곱한 금액 내에서 협의하여 결정되는데 계약전에 협의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거형태(구조)에 따라서 주택은 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다. 반면에 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전보다 인구수는 줄어들고 있습니다만, 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 서울의 경우에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되는데 반해 주택보급률이 2022년기준 93.7로 대부분 100을 넘긴 다른지역과 달리 주택 수요가 많아서 아직까지 상승여력이 있다고 봅니다. 따라서 아직까지는 사람들이 선호하는 아파트를 구입하는 것이 더 낫다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 등 요지에 고가의 월세가 발생하고 있는 것은 고가주택의 매매나 보유에 따른 세금에 부담을 느끼는 전문직이나 자영업자, 유명인사 등의 고소득층이나 젊은 자산가들이 초고가의 월세를 부담하더라도 살기좋은 지역에 거주하고자 하는 수요를 감당하고 있기 때문입니다. 젊은 자산가 들은 목돈으로 전세금을 묶어놓기보다는 사업이나 주식, 코인 투자 등에 활용하는 것을 선호하는 경향이 있습니다.