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아파트 대출 규제 완화는 어려운 상황인걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영되었고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다.대출 규제로 인해 서울의 주택 거래량이 크게 감소하고 있는 실정이며, 집을 분양받은 사람들이 어려움을 겪고 있는데, 제2, 3 금융권을 통해 대출하거나 퇴직금 중간정산, 개인 연금 해지 등을 통해 자금을 동원하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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서울 아파트 재건축 관련 정책이 최근 변경된 것이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 재건축을 신속히 할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법(이후 도정법), 민간임대주택법, 산업입지법, 시설물 안전 및 유지관리에 관한 특별법 개정안이 11월 14일 국회 본회의를 통과 했습니다. 따라서 개정된 법안은 공포 후 6개월 후인 내년 상반기에 시행될 것으로 예상되는데, 도정법 개정안의 재건축진단 주요 내용을 살펴보면 재건축 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고, 시장.군수 등이 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하도록 하며, 조합설립추진위원회 또는 사업시행자도 재건축진단을 요청할 수 있고, 조합설립추진위원회도 입안 요청이나 제안을 할수 있으며, 토지 등 소유자가 정비계획입안 요청, 입안제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 한가지에 동의하면 다른 항목에 대한 동의로 인정하는 특례조항도 신설됩니다. 또한 기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비계획 입안을 요청할 수 있고, 정비구역 입안 동의서나 추진위원회 구성 중 하나만 충족해도 사업추진이 가능해 집니다. 토지 등 소유자 동의방식에 전자서명 방식을 허용하며, 온라인 총회 개최 허용, 전자방식 의결권 행사 가능 등이 적용됩니다.정부는 이와같은 개정법안을 통해 재건축 사업 기간인 3년이상 단축될 것으로 예상하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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전세집에 문제가있는데 이사가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 세입자가 임차 대상물을 사용하는데 이상이 없도록 수선을 해주어야 할 의무가 있으므로 일단 임대인에게 문제점들에 대해 해결하도록 요청해 보시기 바랍니다. 만일 임대인이 수선을 해주지 않아서 집을 사용할 수 없는 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서 임차인은 차임(월세)지급을 거절할 수 있습니다. 또한 수선이 되지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 임대인을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 임대인의 수선의무 불이행으로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한경우에는 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 손해배상 청구와 차임 반환도 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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전입세대 열람원 발급 주민센터? 행정복지센터?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입세대열람원은 인터넷을 통한 발급이 불가능하여 직접 아무곳이나 가까운 주민센터 (또는 행정복지센터)를 방문하여 신청하시면 발급받을 수 있습니다. 임대인인 경우에는 신분증, 임차인인 경우에는 신분증과 임대차 계약서를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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재개발 예정인 아파트 소유중인데 절차가 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 순서는 다음과 같습니다. 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산관리처분계획 수립 및 인가 후 임시 거처로 이주하셔야 하고 이후 준공이되면 입주할 수 있게 되며, 새로운 집에 대한 금액으로 판매할 수 있게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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전세 제도는 전세계 중 우리나라만 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아, 아르헨티나, 페루와 인도의 일부 지역에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 대부분 금융체계가 취약한 나라에서 유지되고 있습니다. 우리나라에서도 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었는데, 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 되고, 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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아파트 전세 재계약 후, 계약 만료 전 퇴거, 다음 임차인이 들어오기 전까지 3개월동안 아파트 관리비는 누가 내나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중요한 것은 계약종료일 입니다. 계약종료일 까지는 임차인의 퇴거와 관련없이 기존 계약이 유효하므로 그 기간중에 발생한 관리비는 임차인이 부담해야 하며 계약종료일 이후에 발생한 관리비는 임대인이 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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부동산 pf 자기자본비율을 20%로 상향한다는데 그렇다면 기존에는 몇프로 였나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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부동산 아파트 매수시 계약금 중도금 잔금문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 매매시 보통 계약금은 10%, 중도금은 30~40%, 잔금은 나머지 50~60% 정도로 거래 됩니다. 법적으로 정해진 것은 아니므로 계약 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 계약금만 지급한 상태에서는 일방이 취소가 가능하지만 중도금까지 진행이되면 더이상 일방의 의지에 따라 취소가 불가능하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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아파트는 몇년이 지나야 재건축?재개발을 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 아파트중에서 300세대 이상이고 부지면적 10,000m2 이상인 지역으로 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 40년 이상 지나서 추진되는 경우도 많은데, 앞으로는 재건축 사업 속도 단축을 목표로 한 1.10 대책 후속 법안이 국회 본회의를 통과하면 내년 상반기 정도에는 시행되어 사업진행이 단축될 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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