인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
요즘 신축아파트들이 많이들어서는데 그게또 사람들이 전부다들어가는건아니고...어떻게해서 운영이되고있는건가요 ???
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
신도시는 기존 도시의 과밀을 해소하고 균형발전을 위해 계획적으로 조성된 지역입니다.
하지만 초기 정착 인구가 예상보다 낮을 경우 , 다양한 문제가 발생합니다.
우선 가장 큰 문제는 공공 인프라의 비효율입니다.
학교 , 병원 , 도서관 , 지하철 등은 충분한 인구를 전제로 설계되는데 , 사람이 적으면 운영적자나 폐쇄 위기가 발생합니다.
또한 상업시설의 공실 문제도 심각합니다.
상가 , 마트 , 카페 등이 입점하더라도 수요가 부족해 문을 닫게 되고 , 이는 다시 도시의 활력을 떨어뜨리는 악순환으로 이어집니다.
버스 등 교통 운영도 적자를 감수하면서 유지되거나 배차 간격이 길어져 주민 불편이 커집니다.
지방정부는 이런 상황을 타개하기 위해 임대주택 공급 , 기업 유치 , 세금 감면 등 다양한 정책을 시도합니다.
또한 아파트 가격을 낮춰 외부 수요를 유도하거나 교통망 확충을 통해 접근성을 개선하기도 합니다.
결국 신도시의 정상적인 운영은 시간과 정책적 지속성에 달려 있으며 , 단기적 정착률보다는 중장기적인 성장 관리가 핵심이라 할 수 있습니다.
정부가 인구 미달 신도시에 사람을 유입시키기 위해 시행하는 대표적인 유인정책은 아래와 같습니다.
(1) 주거 지원 정책
ㆍ 분양가 인하 또는 특별 분양 : 미분양 물량을 해소하기 위해 시세보다 저렴하게 공급.
ㆍ 전세임대 확대 : 공공 임대나 LH임대 아파트로 부담을 낮추어 입주 장려.
ㆍ청년ㆍ신혼부부 특화 주택 : 저금리 대출 , 계약금 지원 등을 통해 젊은 층 유입 유도.
(2) 일자리 및 기업 유치
ㆍ 산업단지 조성 및 기업 이전 유도 : 신도시 인근에 첨단산업단지나 공공기관을 유치해 직주근접 유도.
ㆍ세제해택 : 기업이나 자영업자가 해당 지역에 입주하면 법인세ㆍ취득세 감면.
ㆍ 스타트업 인큐베이팅 : 창업 지원센터 , 기술보육시설 설치 등.
(3) 교통 인프라 개선
ㆍ 광역교통망 구축 : 광역버스 , 지하철 연장 , KTX 정차역 신설 등으로 수도권ㆍ대도시와 연결성 강화.
ㆍ 출퇴근 시간 버스 집중 배차 : 실거주자의 교통 편의성 확보.
(4) 생활 인프라 조기 확충
ㆍ 학교ㆍ병원ㆍ도서관 등 조기 개관 : 최소한의 생활 기반 마련.
ㆍ 문화ㆍ체육시설 유치 : 아이키우기 좋은 환경 , 여가생활이 가능한 도시 이미지 부각.
(5) 정주 인센티브
ㆍ 이사비 , 전입지원금 지급 : 일정 기간 거주 조건으로 현금 또는 지역화폐 지급.
ㆍ 전입자 자녀 학자금 지원 : 유치원 ~ 대학교까지 학비 일부 지원하는 시도도 있음.
따라서 정부는 주거 , 일자리 , 교통 , 생활환경 등 ' 살고 싶은 도시 ' 로 만들기 위한 종합 패키지 전략을 사용합니다.
다만 예산ㆍ정책의 일관성 부족으로 효과가 제한적일 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
운영이 안된다고 보시면 됩니다. 그래서 지방소멸화에 따른 공실문제등을 해결하기 위해 정부에서도 리츠등을 만들어 미분양주택을 구매후 임대주택으로 전환 공급하는 제도를 운영중에 있고, LH나 지방공사등을 통해 매입임대주택등으로 전환하는 정책을 운영중에 있습니다, 다만 구입에 따른 재정에 한계가 있고 해당 방식으로는 모든 문제를 해결할수는 없기에 지역활성화 대책이 함께 운영되지 않으면 시간이 지날수록 더 어려운 상황으로 이어질수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
인구 증가추세가 없는 상태에서 신축아파트가 생기는 이유는 구축에 사는 사람들이 신축아파트에 이전수요가 발생하고 있는 것으로 보고 있습니다. 분양아파트는 최소 70%이상만 분양되더라도 손익분기점을 넘길 수 있기 때문에 계속 분양을 하려고 하고 있습니다.
요즘 신축아파트들이 많이들어서는데 그게또 사람들이 전부다들어가는건아니고...어떻게해서 운영이되고있는건가요 ???
==> 인구가 없는 도시인 경우 재정자립도가 매우 낮다고 할 수 있습니다. 이러한 경우 정부의 지원금으로 충당할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.ㅣ
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
애초 신축아파트는 어느정도 수요가 있는 위치에 공급됩니다.
사람없는 무인도에 건물이 공급되는 경우가 없는걸 생각하세요.
상대적으로 인구가 없는 위치에 공급되더라도
해당 지역의 구축 아파트, 단독 수요가 받춰주니 그 수요로 운영됩니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
인구가 없는 도시들은 지방 재정으로만으로는 유지하기 힘들어서 중앙 정부에서 지방교부세, 국고보조금 등의 형태로 운영비를 내려줘 지원을 해주고 있습니다. 세금으로 도시를 유지하는 구조인 것이죠.
인구가 줄어드는 지역이라고 하더라도 이전에 이미 택지지구나 재개발구역으로 지정이 된 곳들은 사업이 강행이 되고 결과적으로 빈집과 미분양이 쌓이게 되는 것입니다. 최소한의 수요만으로 버티고 있는 구조라고 보시면 됩니다.
이러한 형태는 단기적으로 유지가 될 지 모르지만 장기적으로 인구가 계속 감소가 되면 결과적으로 도시 기능 약화로 이어지고 주택 시장도 붕괴가 될 가능성도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
인구가 적어도 도시나 단지는 행정구역으로 등록되어 있으면 기본적인 행정 서비스(청소, 치안, 도로 관리 등)는 제공됩니다해당 지자체(구청이나 시청)에서 예산을 배정해 기본 인프라를 유지하고 신축 아파트는 입주 전까지는 건설사나 시행사가 관리를 맡고 있어서 입주자 모집 전까지 모델하우스를 운영하거나, 시설 점검을 진행하고, 조경이나 관리비용을 부담하기도 합니다
신도시나 택지개발지구는 계획적으로 조성되기 때문에, 사람보다 먼저 도로, 지하철역, 학교, 공원 등 인프라가 만들어 지다보니 초기엔 사람이 거의 없어도 운영되는 것처럼 보일 수 있습니다
건설사나 시행사가 초기 유지비를 부담하거나,입주 예정자가 분양 계약 이후 일정 부분 관리비를 낼 수도 있습니다
인구가 없거나 적더라도 이미 계획된 대로 운영은 유지되고 시간이 지나면서 점차 채워지는걸 기대하는 구조로 보시면 될거 같습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
고금리의 장기화, 정부의 부동산 규제, 대출 규제로 인해서 부동산 시장은 침체기 입니다.
특히 인구가 줄고 있는 지방의 경우 그 정도가 심각한 수준이고 미분양으로 몸살을 앓고 있는 실정입니다.
최근 정부에서 미분양 아파트를 매입을 해서 임대주택으로 돌리면서 어느 정도 건설사에 유동성을 제공을 하였지만
이러한 추세가 장기화 되면 건설사들의 자금에 문제가 발생이 되고 기업 운영에 심각한 문제가 발생이 될 가능성이 매우 크다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 서울과 지방의 양극화가 많이 일어나고 있는데, 지방의 경우 미분양 주택이 많다보니 주택가격이 하락하고 있는 곳이 많은 실정입니다. 지방 건설경기 침체로 인한 미분양 사태로 건설사들이 PF대출을 갚지 못하고 도산하는 경우가 발생하다보니 건설사를 살리고 PF대출 부실문제를 막기위해 LH가 지방의 준공 후 미분양 주택들을 분양가보다 낮은 가격에 구입하기로 하였습니다. 매입된 아파트는 든든전세주택 등으로 운영될 예정입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
사실 인구가 없거나 적은 도시는 여러 방식으로 유지되긴 하는데, 속사정을 조금 풀어볼게요.
일단 도시를 운영하는 주체는 '행정기관(지자체)'예요.
여기선 세금, 정부지원금(지방교부세), 그리고 도시 내 수익 사업(공공시설 운영, 공영주차장, 체육시설 등)으로 예산을 꾸려서 행정과 유지관리를 해요.그런데 인구가 줄거나 아예 없는 도시, 또는 유령도시처럼 신축 아파트는 많은데 입주가 안 되는 경우가 생기면 이런 현상이 일어나요.
지방교부세로 연명
인구가 적거나 세수가 부족한 지자체는 정부에서 지방교부세라는 지원금을 받아요.
이걸로 행정과 필수 시설 운영, 공공서비스를 겨우 유지하는 거죠.공무원은 있어야 하니까 운영
행정, 치안, 교육 등 기본적인 행정서비스는 인구와 관계없이 필수로 돌아가야 하니까
공무원, 공공기관, 경찰서, 소방서 같은 건 인구가 없어도 기본 배치돼요.미분양 아파트는 건설사/시공사가 관리비 부담
사람이 안 사는 아파트도 공동 전기세, 청소비, 경비비 같은 관리비는 발생해요.
미분양 세대는 건설사나 시행사가 관리비를 내고 관리하고 있어요.
아예 폐허가 되지 않도록 최소한의 관리를 유지하는 거죠.관광지, 산업단지 유치로 돌파구
어떤 도시는 아예 관광지 개발이나 산업단지 유치로 일시적 유입을 기대하거나
노후화된 도시 이미지를 벗기 위해 도시 재생 프로젝트를 진행하기도 해요.공공기관이나 군부대 이전으로 인구 끌어오기
지방 소도시나 유령도시급 신도시는 공공기관, 기업체, 군부대 이전으로 인구를 강제 유입시키려는 전략을 씁니다.
(세종시, 혁신도시 같은 케이스)결국 도시는 인구가 적더라도 행정·치안·공공서비스는 필수적으로 유지해야 하기 때문에, 정부 지원과 공공 예산으로 운영되는 구조예요.
다만, 사람이 없으면 경제활동이 줄어 지역 경제는 어려워지고, 결국 장기적으로 소멸 위기에 놓이는 곳도 있어요.참고하세요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
인구가 없으면 도시가 운영될 수 없습니다.
비슷하게 아파트가 지어져도 관리비를 낼 세대가 없으면 아파트가 운영 및 관리가 되질 않습니다.
흉가로 방치될 듯 합니다.
감사합니다.