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공인 중개사 협회에 가입을 하지 않아도 거래 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 협회에 의무적으로 가입할 필요는 없으며 다른 보증보험에 가입되어 있으면 중개 거래가 가능합니다. 그러나 보통은 협회 회원으로 등록하고 공제에 가입하여 업무보증설정을 하게 됩니다. 협회에 가입하면 공인중개사들의 거래 정보망인 한방을 무료로 사용 가능 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.11.04
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전세사기는 어떻게 가능한건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우 등도 있습니다.다양한 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며, 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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전세 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇인가요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약서 작성할 때는 작성에 앞서 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하셔야하고, 근저당권이 있다면 잔금일 이전에 근저당권 말소 및 전입신고 익일 까지 다른 권리관계 설정 금지 특약을 넣으시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 법인이고 종업원이 있는 임대인은 특히 유의하셔야 합니다. 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 전세 보증금관련한 대출을 하실 때는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 만일을 대비하여 전세 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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공인중개사 시험 시에 이어플러그 사용 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험에서 이어폰 등은 사용 불가하지만 이어플러그라면 사용 가능 합니다. 시험 현장에서 발생하는 소음 등을 차단할 수 있어 집중력 향상에 도움을 줄 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.11.04
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부동산 대출 규제는 완화 가능성이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부의 가계대출 증가를 막기위한 대출규제 정책으로 인해 거래량이 줄고 집값 상승세가 좀 주춤하는 상황입니다. 10월 아파트값은 보합 수준이고 전세값은 소폭 상승중인데 특히 수도권과 지방의 격차가 심해지고 있으며 수도권내에서도 선호지역과 비선호지역간의 격차가 벌어지고 있는 중입니다. 앞으로도 이러한 상황은 집값이 안정될 때까지 당분간 지속될 것으로 예상되며 금리인하와 경제상황 그리고 정부의 정책 변화에 따라서 상황은 달라질 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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신사동 가로수길에 폐점하는 가게가 많아진 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 가로수길의 공실률이 높아져서 심각한 상황이라고 합니다. 이는 코로나사태 이후 손님들이 많이 줄어든데반해 분양가, 매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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월룸 월세 계약 궁금한게 많습니다 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 2회 이상 밀리는 경우에는 민법 640조에 의해 임대인이 계약을 해지 할 수도 있습니다. 2달 남겨 놓고 월세를 내지않으면 보증금에서 공제되고 관리비도 요구 받을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
5.0
2명 평가
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집 매매시 저의 경우 공동명의가 의미가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다. 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액에 비례하여 과세 되므로 공동명의가 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우). 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
24.11.04
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2종일반주거지역 구축빌라 허물고 5층짜리 1종근린생활시설로만 이루어진 상가건물 지을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2종일반주거지역에 5층짜리 1종 근린생활시설로 이루어진 상가 건물 건축이 가능할 수 있습니다. 그러나 이는 실제 토지의 크기나 형태 그리고 지방 조례에 따라 주어지는 건폐율과 용적률에 따라서 달라질 수 있는데, 2종 일반주거지역에 주어지는 건폐율 60%이하, 용적률 100~250% 이지만 조례에 따라서 실제 적용된 건폐율과 용적률에 따라서 층수가 결정되게 되며 기타 토지이용에 관한 행위제한 들로 인해 용도가 제한 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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월세 보증금 어느 정도로 봐야 하나요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이기에 먼저 집주인과 상호 협의하여 합의가 되어야 합니다.보증금의 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%,(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.25% + 2% = 5.25%,(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.25%가 적용 됩니다.8000만원인 보증금 중 7000만원을 월세로 계산해보면;7000만원 x 5.25% = 367만5천원이 상한 값입니다.월세는 3,675,000/12 = 30만6250원이 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.03
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