1가구 2주택 주택임대수수료 신고 의무인가요?

Question

현재 상가주택 하나를 소유중인데, 하나를 더 사려고 고려중입니다. 1가구 2주택 요건에 해당되면 어떤 문제들이 있을지 궁금합니다.

현재 소유중인 상가주택은 1,2층 상가(간이과세자로 임대사업자 등록)고 3,4층은 1가구 1주택 비과세 요건으로 신고 안되어 있음.

구입하려고 하는 상가주택은 지층,1층은 상가 2,3층은 주택인데 이 지역이 좋아서 나중에 2가족(저, 형님)이 거주 할 의향이 있어서 임대사업자로 묶는게 어렵습니다.

지층, 1층은 별도의 임대사업자로 등록하면 그만인데 2,3층에 대해서는 방법이 있을까요?

잠고로 현재 2,3층 보증금 임대료는 2,500만에 100만원 입니다.

감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.질문 주신 내용은 부동산 세제, 주택 수 계산, 임대소득 신고 의무가 모두 얽혀 있어 조금 복잡하지만, 최대한 체계적으로 정리해드리겠습니다.1. 1가구 2주택 요건에서 문제되는 부분주택 수를 계산하는 기준은 실제 주거용 건물의 존재 여부 입니다.따라서 상가주택이라도 주택으로 쓰는 공간이 있다면 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.현재 상황 정리기존 상가주택: 3,4층 주택 → 1주택신규 구입 상가주택: 2,3층 주택 → 주택 1개 추가 , 결과적으로 1가구 2주택에 해당할 가능성 높습니다.2. 주택임대소득 신고 의무 여부 (2025년 기준)신고 의무 기준2025년 현재 기준으로는, 월세 포함 주택 임대소득이 연 200만 원 초과 시: 종합소득세 신고 의무 발생주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 소득세 신고 대상입니다.현재 임대 조건2,500만 원 보증금 + 월세 100만 원 = 연 1,200만 원연 200만 원 초과하므로 무조건 신고 대상입니다.즉, 2,3층 임대는 임대소득세 신고 의무 있음(주택임대사업자 등록 여부와 무관하게 과세 대상)3. 2,3층 주택을 주택 수에서 빼는 방법?아쉽지만, 현실적으로는 어렵습니다.주택 수 제외 요건 (비과세 목적)다음 조건 중 하나라도 해당해야 주택 수에서 제외됩니다.공동주택 or 단독주 : 택주거 전용 면적 14㎡ 이하 + 기준시가 1억 원 이하일정 기간 공가 : 1년 이상 사람이 거주하지 않고 비워둔 경우상시 미사용 : 주택 구조지만 임대도 안 하고 실거주도 안 하는 경우 등그런데 현재 질문 주신 2,3층은 실제 거주 가능한 구조 + 임대 중이므로주택 수에서 제외되지 않습니다.4. 1가구 2주택 시 주요 문제종합부동산세 (종부세)합산 과세 + 세율 상승 + 세 부담 증가단, 1주택 특례 대상(60세 이상 등)이 아니라면 세금 늘어날 가능성 큼양도소득세추후 집을 팔 때 1가구 1주택 비과세 요건 적용 불가2주택이면 비과세 못 받고, 세율도 더 높음다만, 추후 한 채를 먼저 팔고 일시적 2주택 요건 충족 시 비과세 가능임대소득세주택 수가 2채 이상 + 월세 수입 있으면 과세 대상 확정현실적인 대안질문 상황에서 추천드릴 수 있는 방향은 다음과 같습니다.2,3층 주택 부분은 실거주 계획이 있다면, 가능한 한 비임대 유지주택 수 줄이기는 어려워도, “비임대”라면 세무 상 부담이 줄어듭니다.지층, 1층 상가만 따로 사업자 등록하고, 주택은 임대소득세만 신고 → 사실상 가장 현실적인 방안입니다.장기적으로 2주택 중 하나 매도하여 1주택 상태 유지 → 추후 비과세나 종부세 혜택을 받을 수 있도록 구조 조정 가능요약 정리상가주택이라도 주택 부분은 주택 수로 포함되므로 “1가구 2주택”이 됩니다.2,3층 임대는 연 200만 원 초과로 주택임대소득세 신고 의무가 있습니다.주택 수 줄이는 건 어렵고, 실거주로 활용하거나 향후 구조조정이 필요합니다. 참고하세요!

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2주택자의 경우에는 주택가격이나 소득금액과 관계없이 월세소득은 과세대상이며 다음해 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다. 구입하신 상가주택을 상업시설로 변경이 가능한 구조라면 용도변경을 거쳐 상가로 변경하는 경우 과세대상에서 벗어날 수 있지만 용도변경이 불가능한 경우도 있고 주차장 설치기준이 강화될 수도 있으므로 쉽지 않을 듯 싶습니다.

고경훈 · Answer