답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 중 소액 보증금으로서 전액 최우선변제 대상이 되지 않는 경우에 특히 전세사기의 대상이되고 쉬운데, 이를 방지하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지 등을 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 반드시 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구두에 의한 계약도 계약으로서의 효력을 가지는데, 24년에 재계약을 하고 25년에는 아무런 연락없이 지나간 경우에는 최초 1년 계약에서 2년계약으로 변경된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 8월 만기일까지 보증금을 돌려받을 수 없고 월세를 납부하셔야 합니다. 만일 만기가 되기전에 퇴거를 원하신다면 임대인과 협의하여 임차인이 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하며 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 중개수수료를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 아파트중에서 200세대 이상이고 부지면적 1만m2 이상인 지역으로 안전사고 우려가 있고 재해 등이 우려되어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역에 해당되어 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 특히 소유자들간 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 사업성 등의 문제로 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 40년 이상 지나서 추진되는 경우도 많습니다. 정부에서는 재건축 사업 속도 단축을 위해 대지면적 1만m2 미만, 200세대 미만 공동주택에 대해 소규모 재건축 제도를 도입하여 안전진단 면제, 정비구역 지정단계 생략 등 사업절차 단축 등을 적용하고, 기존 재건축도 진단 기준을 개선하는 등 사업속도를 올리기위해 다각적인 노력을 기울이고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되는데, 이때 공인중개사에 의뢰하는 당사자가 누구인지에 따라서 복비에 대한 협상 대상자가 달라질 수 있습니다. 세입자가 직접의뢰하는 경우에는 세입자와 공인중개사의 협상에 따라서 복비를 조정할 수 있을 것입니다. 일반적인 경우 공인중개사에게 별도로 제공해야할 서류는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택에 자녀가 전세로 계약하는 것은 가능하지만 전세대출을 받는 것은 증여 가능성 등으로 인해 은행 심사에서 전세계약으로 인정받기 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 및 수도권에는 전세가 점점 더 귀해지고 있습니다. 이는 근본적으로 건설경기가 위축되며 주택 공급 자체가 부족(특히 빌라 공급이 많이 줄고 있습니다.) 해지고 있고 전세사기 등으로 인한 전세의 월세화 증가, 계약갱신요구권 등에 의한 재계약 증가, 대출 규제로 인한 갭투자 차단 등 여러가지 요인으로 인해 전세 물량 자체가 많이 줄어들었기 때문입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모가 성년인 자녀에게 증여할 수 있는 한도는 5천만원까지 비과세이고 혼인이나 출산 후 2년 이내인 경우 1억원을 추가로 공제 받을 수 있는데, 이때 부모가 준 금액을 모두 합산하게 되므로 아버지 단독으로 증여하든 아버지와 어머니로 나누어서 증여하든 동일하게 계산됩니다. 주택 구입시에는 부모가 먼저 자녀 계좌로 이체한 후에 자녀명의에서 매도인 계좌로 송금하는 방법이 자금의 흐름이 명확하고 소명 요구 대응에 유리할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공주택 특별법 시행규칙 제25조에 따라서 공공임대주택(행복주택 등)의 입주자로 선정된 사람은 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있으며, (공공분양 아파트 청약에 당첨되어) 분양권을 가지고 있는 사람은 그 입주 예정일이 도래한 때까지 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다고 되어 있습니다. 따라서 분양 아파트를 계약했더라도 행복주택에 입주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조의3 1항에 "임차인이 제6조제1항 전단의 기간(계약종료 6개월전에서 2개월전 까지의 기간) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다." 라고 되어 있습니다. 따라서 상기의 기간내에 계약갱신청구권 사용하는 경우 법에서 정한 사유에 해당하지 않으면 갱신 효력이 발생하여 계약기간이 끝나면 2년간 다시 임대차한 것으로 보게되며, 반드시 계약서를 작성하여 계약갱신청구권을 사용했다고 기입해야 하는 것은 아닙니다.주택임대차보호법은 기본적으로 약자인 임차인을 보호하는 성격이 강하므로 2기의 차임(월세)에 이르도록 연체한 사실이 있거나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 주택임대차보호법 제6조의3에 기재된 정당한 사유가 아니면 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.