답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통의 경우 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다.그러나 현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 그러나 장기적으로 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 대내외 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제 대상인데도 주택가액 1/2한도에 걸려 보증금을 전액 변제 받지 못하는 경우는 많지 않습니다. 그러나 일부 변제받지 못하는 경우가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 현실적으로 보증금을 돌려받기 위한 좋은 수단은 전세보증보험에 가입하는 것인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않으며 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위해서는 계약전부터 서류를 잘 확인해 보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로 대단지 아파트의 기준은 정해져 있지 않습니다만, 일반적으로는 500세대 또는 1000세대 이상을 대단지로 보는 경우가 많습니다. 일반적인 경우 대단지 아파트는 세대당 관리비도 작은 단지보다 낮고 시세 확인이 잘 되기에 거래도 용이하며, 많은 사람들이 모이기에 주변에 편의시설이 많이 생겨나고 자체 커뮤니티 시설을 만들기도 쉬워서 생활이 편리하고 사람들의 선호도가 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.5만 가구면 많은 수량이며 집값 안정에도 도움이 될 수 있습니다. 그러나 문제는 실제 공급되기 까지 많은 단계를 거쳐야 하고 토지구입, 주민들의 민원처리, 각종 인허가 처리 등 수많은 사항들을 처리해야 되므로 언제 실제로 공급될 지 알 수 없는 사항을 가지고 주민들을 안심시키기에는 당장의 주택 부족 문제를 해결할 수 없어 해결책이 되지 않는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 건설에 있어서 착공은 2~3년 후, 인허가 물량은 3~5년 후의 입주물량을 예측할 수 있는 정보인데 최근 모두 큰 폭으로 줄어들어 향후 공급부족으로 다시금 집값이 문제가 될 소지가 있습니다. 이렇게 물량이 줄어든 것은 자재비 와 인건비 상승등 공사원가는 증가한데다 경기 침체와 대출규제 등으로 수요마저 줄어들어 건설사들의 실적이 부실하게 되고, PF대출 부실로 이어져 대형건설사까지 부도설이 나돌자 정부에서 PF대출을 강화하고 건설사들은 투자에 나서지 않게 되면서 착공이나 인허가 신청이 줄게 된 것입니다. 다시 말해서 주택경기가 좋던 시절에 제대로된 검토없이 건설사들이 무분별하게 진행한 프로젝트 들이 상기의 여러가지 사유로 채산성이 나오지 않으며 문제가 되고 있는 것인데, 주택가격은 금리, 경제상황, 정부의 정책, 가격 수준 등 여러가지 요인에 따라 결정되는 만큼 상황을 잘 살펴보고 대응해야만 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데 법원에서 경매법정을 찾으시면 됩니다. 대부분의 법원은 10:00 정도 부터 입찰을 시작합니다. 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권에 인구가 집중하는 이유는 살기 좋기 때문입니다. 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생겨나며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공됩니다. 이러한 과정에서 엄청난 세수가 발생하고 이는 다시 도시 발전에 사용되며 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하게 됩니다. 지방의 경우는 반대로 생각해 볼 수 있겠지요. 관심대상에서 멀어지니 점점 더 투자가 줄어들고 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속됩니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 주택임대사업자의 경우에는 임대사업을 하는 기간동안 재계약시 5%의 전월세 금액 상한이 있습니다. 반면 전월세의 경우 임차인에게 기본적으로 계약갱신요구권이 주어지는데, 이를 사용하여 계약 갱신을 하는 경우 임대인은 특별한 사유가 없이는 거절할 수 없으며 5%내에서만 전월세를 올리 수 있으므로 4년 계약으로 볼 수도 있습니다. 그러나 임대인이 직접거주를 하는 등의 특별한 사유가 있으면 계약갱신요구권을 거절할 수 있고, 6개월 미만의 단기 계약의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있는 등 예외의 사항도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물의 높이를 제한하는 고도제한은 공항 주변이나 군사지역 주변 등에 설정되어 항공기 운항이나 군사작전에 방해되지 않도록 높이를 제한하는 것입니다. 그러나 실제 대부분의 아파트는 고도제한이 아니라 지역별로 설정된 건폐율 및 용적률(대지 면적에 대해 각층 바닥면적의 합을 몇 %이내로 해야 한다는 규정) 제한에 의해 높이가 결정되는데 지역마다 용적률이 다를 수 있어 층수가 다른 것입니다. 이러한 용적률은 국토의 균형적인 개발을 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 용도지역별로 지자체 조례에 의해 지정되는데, 이러한 규정이 없다면 토지 주인은 무조건 이익 극대화를 위해 토지에 꽉차고 높게 건물들어 지어 과도한 인구가 도시에 밀집하여 교통난을 비롯한 각종 사회적인 문제를 일으켜 생활이 매우 불편하게 만들 수 있을 것입니다.