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오피스텔 월세 계약 만료 3개월 전 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인에게 유리한 것은 묵시적 갱신인데 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전을 지나게되면 자동으로 묵시적 갱신이 되며 몇번이라도 동일한 방식으로 갱신할 수 있습니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과해야 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전에 계약 갱신 조건을 달리하여 갱신요청을 할 수 있습니다. 임차인은 상기의 기간에 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용하여 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신을 요청할 수 있습니다. 단, 계약갱신요구권을 사용했을 때 임대인은 5%한도에서 보증금/월세를 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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전세에서 반전세 전환시 월세금액은 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계산식은 정확합니다. 차액인 2500만원을 대입해보면 월세는 11만4583원이 됩니다. (렌트홈 임대료 계산기에서도 간단하게 계산해 볼 수 있습니다.) 그런데 보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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아파트 전세 계약 만료시기가 다가올 때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 2개월전을 지나게되면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전에 계약 갱신 조건을 달리하여 갱신요청을 할 수 있으며, 임차인은 동 기간에 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용하여 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신을 요청할 수 있습니다. 단, 계약갱신요구권을 사용했을 때 임대인은 5%한도에서 보증금/월세를 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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집을볼때 용적률이라는건 어떤건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 대해서 건축물 각층 바닥 면적 합계가 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데 (용적률 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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공항 주변은 지을 수 있는 건물 높이가 제한되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강서구는 김포공항 때문에 면적의 97.3%가 비행기의 안전 운항을 위하여 45m(15층)의 고도 제한이 있습니다. 그러나 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 항공 고도제한 국제기준 전면개정(2028년 시행)을 앞두고 서울시에서 공항권역 발전 마스터플랜을 수립하겠다는 계획을 밝혔으며, 고도제한이 완화되면 공항동, 방화동, 화곡동, 가양동 등이 수혜를 입을 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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건물 같은걸 사기 위해서는 20% 정도 돈만 있으면 된다는데 진짜인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상업용 부동산의 대출 한도를 산출할때는 부동산의 담보가치, 구입자금, 대출비율, 신용등급 등 여러가지 변수가 적용되어 대출한도와 금리 수준이 정해지므로 20% 현금으로 살 수 있다고 단정지을 수는 없습니다. 실제로 앞에서 언급한 사항들로 인해 대출비율이 달라질 수도 있고, 세금도 지불해야 하므로 일반적으로 부동산 구입시 최대 60%~70% 정도까지 대출 가능액을 산정하게 됩니다. 또한 대출금 상환에 대한 계획과 건물의 유지 및 관리에 대한 방안도 수립되어 있어야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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재건축관련 특별건축구역되면 이점은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특별건축구역으로 지정되면 좀 더 유연한 건축규제가 적용되어 아파트를 더 큰 규모로 건설할 수 있게 됩니다. 조경, 건폐율, 용적률, 높이제한 등 법적인 규제를 적게 받으므로 다양한 커뮤니티가 제공될 수 있고 제한으로 인해 만들어야하는 불필요한 부대시설들을 축소시키고 간소화된 동선을 형성할 수 있습니다. 그러나 이러한 완화로 인해 고층에 고밀집화가 되고 인구밀도가 증가하여 주차나 교통문제 및 주민간 갈등 등이 생길 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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계약갱신청구권 6개월전이 언제인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6개월 전까지의 기간을 계산할때는 초일불산입원칙에 따라서 계약만료일이 25년 3월 22일인 경우 24년 9월 22일 0시부터 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다. 따라서 24년 9월 22일 00:00 ~ 25년 1월 21일 23:59:59 (참조: https://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp ) 기간이 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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정부에서 주택 공시지가 산정에서 변화를 주겠다고 발표한 이유가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정책변화가 생긴 이유는 정부에서 공시제도관련한 대국민 인식을 조사한 결과, 공시가격과 시장가격을 다른 개념으로 인식하며 균형성 확보가 보다 중요하다는 의견이 많아서인데, 공시가격 균형성이 크게 저하된 지역 과 부동산을 선별 및 개선하고 균형성 제고를 점진적으로 추진하기로 하였습니다. 이번의 부동산 공시가격 합리화 방안이 시행되면 인위적으로 적용하던 시세반영율이 더 이상적용되지 않으므로 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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집에 대한 대출을 이제 어디까지 막는건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택거래가 활발해지며 주담대의 수요가 증가하자 정부의 규제 강화가 본격화되어 은행마다 다른 행보를 보이고 있어서 은행에 신속히 알아보실 필요가 있습니다. 현재는 신한은행이나 우리은행은 무주택자인 경우에만 주담대가 가능하고, 국민은행은 1~2년내에 갈아타기 까지는 주담대를 허용해주는 등 은행마다 다르게 적용되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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