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상가 과잉공급인 지역에 상가 용도 변경 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.극심한 경기침체와 공급과잉으로 빈 상가가 늘어서 과감하게 용도를 변경하여 성공한 사례도 있습니다. 최근 건물 공실률이 올라가서 힘든 상황이므로 적극적인 신종사업 발굴 및 임차인 유치에 힘을 쏟아야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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세입자가 잔금 치르고 이사하는날 만나야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금일에는 임대인이 나오지 않는 경우가 흔합니다. 계약시 신분확인이나 계약 내용에 대한 합의가 끝난 경우 반드시 만날 필요는 없으며 중개사와 법무사의 도움을 받아 업무를 처리하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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우리나라 땅중에 가장비싼 땅은 어디이며 평당가격은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 4월 30일 공시지가 상으로 우리나라에서 땅값이 가장 비싼 곳은 서울시 충무로 1가에 소재한 네이처리퍼블릭 부지로 m2당 1억 7540만원 입니다. 평당으로 하면 5억 7882만원 정도 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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수도권 1순위 청약자 10명 중 8명 분상제 아파트로 몰리는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남3구와 용산구를 제외하고는 민간택지 분양가 상한제가 해제 되었지만, 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다. 여기에 수도권 아파트의 가격 상승세로 인해 청약을 통한 내집 마련을 하려는 수요가 나타나다보니 주변시세보다 저렴한 분양가 상한제 실시 아파트에 청약이 몰리고 있는 것 입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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재건축할 때, 거기에 있던 나무들은 보통 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축시 나무들은 보통 버리게 됩니다. 통상 단지내에 심어진 나무들은 관리가 잘 되지 않아 상태가 부실하거나 줄기가 적어서 상품성이 적고 옮겨심는데 비용이 과다하게 들기 때문 입니다. 수령이 오래된 큰 나무를 옮겨 심으면 수령이 짧아질 수 도 있기에 재활용을 안한다고 하는데, 사실 제대로된 조사를 한 적도 없고 관심밖에 있기에 활용되지 못하고 있는 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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안녕하세요 노인네입니다 왜 사람들은 아파트로 몰리고 있을까요 매일 사건 사고가 나오는 곳이 어디 어디 아파트에서 사고가 났다라는 말들이 참 많은 거 같습니다 아파트가 그렇게 좋나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 국토면적에 비해 인구밀도가 높은데, 서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 집중적으로 설치되고 교육시설, 교통시설, 판매시설, 문화시설 공공기관 등 생활에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생겨나게 되었습니다. 이렇게 많이 생겨난 일자리에서 일하는 사람들을 수용하기위한 주택이 필요하게 되었는데, 한정된 땅으로는 감당하기 힘들다보니 아파트가 등장하게 되었고 높은 집값에 비해 도시생활에 효율이 떨어지는 단독주택(주차도 어렵고 생활 인프라도 부족)에 비해 아파트의 효율성과 편리함을 경험하게되자 대부분의 사람들이 아파트를 선호하게 되었고, 도심 가까이에 살고자 하는 수요가 늘다보니 더 높은 아파트를 건설하여 더 많은 사람들을 수용하게 된 것입니다. 이제는 그나마 땅이 없어 포화된 중심지를 벗어나 땅값이 상대적으로 저렴한 외곽 쪽에 아파트를 건설하다 보니 서울과 수도권이 점점 더 커지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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홍콩은 어쩌다 세계에서 가장 부동산이 비싼곳으로 되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.홍콩은 제한된 토지에 세계적인 금융 중심지로서의 위치, 그리고 중국의 자본유입, 중국인 특유의 부동산에 대한 집착등으로 엄청난 가격이 되었습니다. 기본적으로 인구밀도가 높기도 하지만 외국의 자본이 자유롭게 들어오도록 방치한 결과 재벌이 토지와 주택에 대해 투기를 하면서 모든 부동산 가격이 폭등을하게 되어 6평 아파트 가격이 우리나라 돈으로 10억이 넘어갈 정도가 되었습니다. 홍콩은 전세제도가 없어 자가 아니면 월세인데, 대부분의 서민은 월세로 생활하고 있습니다. 홍콩은 토지공개념으로 토지를 홍콩정부가 소유하고 토지사용권을 개인 및 기업에 양도하고 있는데, 홍콩의 토지 중 75%가 아직 개발되지 않았으나 토지 이용이 비효율적이고 토지 관리가 잘 되지 않아서 주택가격이 높게 형성되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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집주인들 입장에서는 세입자들의 전입신고가 이루어지지 않는게 이득인가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하면 대항력이 발생하고 임차권을 제3자에게 주장할 수 있게 됩니다. 등기부에는 등재되지 않지만 임차권이 발생하면 집주인이 대출을 받을 때 제약이 생겨서 대출을 받기 어렵거나 감액이 되어 대출을 받게 됩니다. 또한 오피스텔의 경우에는 처음에 업무용으로 등록이 되며 업무용임에 따라 주택수에 잡히지 않는데, 전입신고를 하면 주택용 오피스텔로 되어 주택수에 들어가서 그에 따른 과세가 됩니다. 따라서 집주인은 전입신고가 되는 것을 좋지 않게 생각하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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서울에는 허름한 건물들이 꽤나 많이 있는데요, 아직 재개발 되고 있지 않은 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 아파트가 30년이 경과하면 안전진단을 하여 등급이 낮으면 재건축 (재개발은 여러가지 노후 건축물이 있는 정비기반시설이 열악한 지역을 개발하는 것이고, 재건축은 아파트 위주의 정비기반이 양호한 지역을 개발하는 것입니다.)을 추진하는데 승인이 바로 나지 않는 경우도 많고 추진에 시간도 많이 소요되어 실제 40년~50년 정도 사용하는 경우도 있습니다. 재개발이나 재건축을 하려면 주민의 동의가 있어야 하는데 사람마다 이권이 달라서 의견일치가 쉽지 않으며 또한 사업성이 나와야 하는데 용적률을 높이지 않으면 개발이 어려운 경우도 있어 상당한 시간이 소요되는 경우가 많습니다. 정부에서는 최근 이러한 어려움에 대해 용적률을 높이고 재건축.재개발 촉진법을 만들어 사업속도를 높이기로 했으나 현재 서울에서 추진중인 사업들이 공사비 급등 및 사업성 저하로 지지부진한 상태여서 얼마나 효과를 볼 것인지는 아직 알기 어렵습니다. 이처럼 재건축.재개발 단지에 거주중이거나 향후 재건축.재개발 예정으로 판단되는 곳에는 개발 완료시 얻을 이익을 기대하며 많은 사람들이 거주하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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전세를 들어갈때 체크해야하는 사항이 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약시는 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 법인이고 종업원이 있는 임대인은 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문 조사가 필요합니다.소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 만일을 대비하여 보증 보험 가입이 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.전세보증금과 선순위채권 합계금액이 집값의 70%이내인 것이 바람직하며, 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가의 90%이내에 선순위채권이 주택가액의 60%이내 또는 빌라의 경우 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내 만족 등 전세보증보험 가입 조건은 최소한 만족하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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