전세를 월세로 변경에관한 궁금한질문들
안녕하세요 2가지 질문이있습니다
1. 집주인이 예를 들어서 1억에 전세를 올렸다면
이거를 전세를 낮추고 월세로 변경을해주는것을
요청하면 쉽게 해주시고 좋아하시나요?
2. 1억 전세금에서 월세로 바꾸는것은
어떠한 정해진 계산규칙이 있는건가요 아니면
집주인맘대로 바꾸는건가요? 그리고 흥정이 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
각각 질문에 대한 답변 드립니다.
집주인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
>집주인이 당장 현금이 필요하거나 전세보증금을 돌려주기 어려운 경우, 일부를 월세로 전환하면 매달 일정한 수입을 얻을 수 있으므로 긍정적으로 받아들일 가능성이 높습니다.
>특히, 이자율이 높은 상황에서 집주인이 전세금을 은행에 예치하는 것보다 월세로 수익을 얻는것이 더 유리할 수 있습니다.
>일부 집주인들은 전세 보증금이 안정적으로 들어오늘 것을 선호합니다. 월세 수입은 소액으로 분산되기 때문에 집주인 입장에서는 관리가 번거롭거나 불확실하게 느껴질 수 있습니다.
>집주인이 전세보증금을 다른 투자에 활용 중이라면, 월세로의 전환은 집주인에게 단기적으로 불리할 수 있습니다. 이 경우, 보증금을 줄이는 것에 소극적일 수 있습니다.
전세금을 월세로 전환하는 데에는 일정한 계산 기준이 존재하지만, 최종적으로는 집주인과 세입자의 협의로 결정을 합니다. 법적으로 정해진 규칙은 없지만, 일반적으로 사용되는 계산 방식과 협상 가능성을 아래와 같습니다.
전월세 전환율 - 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로...
월세 = (전세금에서 줄어든 금액 * 전원세 전환율) / 12
ex) 1억원 중 5천만원을 월세로 전화하는 경우 / 전월세 전환율이 5% 인 경우
>월세 = (5,000만원 * 0.05) / 12 = 약 20.8만
전월세 전황율 > 정부는 전월세 전환율의 상한선을 권고하지만 강제성은 없습니다.
2023년 기준 기준금리에 3~4%를 더한 수준이 권고된
현재 기준금리가 3.5% 정도라면, 전월세 전환율은 6.5%~7% 정도 수준
수도권의 경우 4~6% 수준이 일반적이라고 합니다.
전세에서 월세로 전환하는 경우 새로운 계약서를 작성하거나 계약 내용을 수정하셔야 하며,
월세로 전환하면 집주인은 월세 소득에 따른 세금을 부담하게 되므로, 이 점이 협상에 영향을 미칠 수 있습니다.
1명 평가1. 집주인이 예를 들어서 1억에 전세를 올렸다면
이거를 전세를 낮추고 월세로 변경을해주는것을
요청하면 쉽게 해주시고 좋아하시나요?==> 임대인과 협의후 결정해야 하는 사항입니다. 임대인도 보증금을 올렸다면 자금이 필요해서 그렇게 하였을 가능성이 높기 때문입니다.
2. 1억 전세금에서 월세로 바꾸는것은어떠한 정해진 계산규칙이 있는건가요 아니면
집주인맘대로 바꾸는건가요? 그리고 흥정이 가능한가요?
==> 전환율 공식은 주임법에 명시되어 있습니다. 이러한 경우 기준은 "기준금리 3% + 2%"를 고려하여 전환하게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인마다 다릅니다. 통상적으로 임대인의 경우 해당 자금에 대한 운영을 이미 계획하고 있는 경우가 많기 때문에 보증금을 낮추고 월세를 올리는 조건보다는 보증금을 높이고 월세를 낮추는 제안이 동의를 받기 더 유리한 면이 있습니다, 일단 질문자님의 생각대로 제안을 해보시고 임대인이 거부한다면 어쩔수 없다고 보시면 됩니다.
보통은 전환율에 따라 변경이 되는데, 이것도 의무사항은 아니기 때문에 협의에 따라 결정된다고 보시면 됩니다. 현재 정환률은 금리 인하에 따라 5%로이기 때문에 1억당 40~45만원정도로 보시면 됩니다. 예로 1억을 5천으로 낮추게 되면 월세는 20~22만원사이가 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
월세 전환은 집주인의 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 집주인이 대출 등으로 자금이 부족한 상황일 때는 월세 전환을 바라지 않을 것이나 대출이 없고 당장의 손익이 더 중요하게 생각한다면 월세 전환을 반길 수도 있습니다.
보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 하는데 기본적으로 아래와 같이 결정됩니다.
보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;
(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%
(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3% + 2% = 5%
(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5%
예를 들어 1억원인 보증금 중5천만원을 월세로 계산해보면;
5000만원 x 5% = 250만원이 상한 값입니다.
월세는 250만원/12 = 20만8333원이내에서 결정되게 됩니다.
렌트홈에서 임대료계산기로 손쉽게 계산해 보실 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세나 월세의 경우 집주인 즉 임대인과 임차인의 협의에 의해서 계약이 됩니다.
또한 전월세 전환율이 있습니다.
즉 전월세 간에는 일정 정해진 %로 전환을 해서 그 계산에 맞고 전세고 월세고 전환을 해서 계약을 합니다.
임대차 보증금 및 월세의 경우 시세가 존재를 하고 계약 가격에 대해서는 임대인과 임차인간에 협의로 이루어집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세를 줬던 집주인이 세입자의 요청에 전세를 낮추고 월세를 높이는 것을 선호하진 않습니다.
기존 계약되로 가시는 것을 추천드립니다.
또한 집주인 마음대로 전세와 월세 비중을 정하는 것이 아닌 전월세 전환율에 따라 조절하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,서로 협의가 되어야 합니다
임대인이 보증금을 내줄수 있는 여력이 될때 가능하지만 난줄돈이 없다면 월세로 돌릴수는 없습니다
,보증금 천만원에 월세 5~6만원정도로 계산을 합니다