전세 갱신 시 월세 전환 제안 및 직접 계약서 작성 관련 질문
안녕하세요.
현재 전세로 살다가 갱신하려는 상황입니다. 임대인이 월세처럼 일부 금액을 조정하자고 해서 합의는 했습니다. 그런데 이번에는 부동산을 통하지 말고 임대인과 직접 계약서를 작성하자고 합니다. 여기서 궁금한 점이 있습니다.
1. 기존에 이용하던 전세대출을 그대로 유지한 채, 조정된 금액 기준으로 다시 전세대출로 진행이 가능한가요?
(대출 은행에서 기존 계약 갱신으로 인정하는지 여부가 궁금합니다.)
2. 임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적으로 문제는 없는지 알고 싶습니다.
3. 직접 계약서를 작성할 경우 주의해야 할 점(필수 기재 항목, 특약 등)이 있다면 알려주세요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 전세대출은 계약 갱신으로 인정되면 유지 가능하지만, 보증금·월세 변경 내용에 대해 은행의 사전 확인과 승인 절차가 필요합니다.
임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적 효력에는 문제가 없으며, 실제로 실무에서도 자주 이루어집니다.
계약서에는 임대기간, 보증금·월세 조정 내역, 기존 인도일 유지 여부, 갱신 계약임을 명확히 기재하고 확정일자를 받아야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
원칙적으로 가능합니다
하지만 일부은행에서 부동산계약서를요구하기도하니
은행문의필수이고요
계약서작성시 연장계약이라는 문구필수이며직접작성시
확약난을잘살펴주시길바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 갱신계약의 경우는 은행에서도 대출연장이 가능한 부분입니다. 다만 보증금이 변동되는 경우에는 특히 감액이 되는 경우 대출금액이 조정되어 일부를 은행에 상환하여야 하는 경우가 생길수 있습니다.해당 부분은 은행에 따라 차이가 있기에 일단 은행을 통해 조건변경사항을 설명하고 상담을 받으시는게 좋을듯 보입니다.
2, 네 아무런 문제 없습니다.
3. 보통 직접계약서작성을 하자고 했다면 임대인이 알아서 양식을 만들어 기재하여 가져올것으로 예상됩니다. 그에 따라 본인은 계약서상 내용 (기간, 금액)등을 확인하시고, 특약에서 변경된 사항이 있는지, 그리고 이전계약을 연장한 계약임이라는 명시가 되어있는지만 확인하시면 될듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 은행 대출을 연장을 하기 위해서는 반드시 공인중개사를 통해서 표준임대차계약서를 작성을 하셔야 은행에서 전세대출 갱신을 시켜 줍니다. 물론 임대인과 임차인 사이 거래당사자간에 계약서 작성 자체는 불법은 아니지만 은행등에서는 공인중개사의 날인이 있는 표준임대차계약서를 원하게 됩니다.
감사합니다.
1명 평가1. 기존에 이용하던 전세대출을 그대로 유지한 채, 조정된 금액 기준으로 다시 전세대출로 진행이 가능한가요?
(대출 은행에서 기존 계약 갱신으로 인정하는지 여부가 궁금합니다.)
==> 네 보증금 보호에 문제가 되지 않는다면 얼마든지 가능합니다.
2. 임대인과 직접 계약서를 작성해도 법적으로 문제는 없는지 알고 싶습니다.
==> 법적으로 문제가 되지 않습니다.
3. 직접 계약서를 작성할 경우 주의해야 할 점(필수 기재 항목, 특약 등)이 있다면 알려주세요.
==> 직접 계약서를 작성할 때 가장 중요한 사항은 권리에 변동이 없는지? 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 하는 사항입니다. 특약조건이 중요한 것이 아니고 현재 권리사항 등에 대해서 분석, 확인이 우선입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,기존 전세대출 유지 가능 여부는 월세 전환 금액만큼은 대출 적용이 안될수 있습니다
은행과 협의가 필요합니다
,직접 계약 문제 없습니다
서면·날인·확정일자 필수입니다
,계약서 작성할때 등기부등본 확인하시고 임대/임차 정보, 부동산 정보, 계약 기간, 보증금/월세, 특약 등을 잘기재하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 가능합니다. 대부분 은행은 전세 계약 갱신으로 인정하며 계약서만 새로 제출하면 대출 조건 그대로 유지 됩니다.
2. 네 문제없습니다.
3. 기존 계약서가 있기 때문에 보고 작성하시면 되며 보증금과, 월세 금액만 정확히 기재하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
전세 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 형태의 갱신 계약을 준비 중이시군요. 임대인과 직접 작성하더라도 몇 가지 핵심 원칙만 지키면 법적 효력을 충분히 유지할 수 있습니다.
요청하신 대로 기호나 표를 배제하고 가독성 있게 정리해 드리겠습니다.
1. 전세대출 유지 및 재진행 가능 여부
기존 전세대출을 유지한 채 보증금을 줄이고 월세를 추가하는 방식은 가능합니다. 다만 대출 한도는 줄어든 보증금을 기준으로 재산정됩니다. 만약 현재 대출금이 줄어든 보증금의 80퍼센트보다 많다면, 그 차액만큼 은행에 일부 상환해야 할 수 있습니다.
또한 대부분의 시중은행은 갱신 계약에 한해 공인중개사가 없는 당사자 간 계약서를 인정해 줍니다. 하지만 은행마다 지침이 다를 수 있으므로 계약서를 쓰기 전 반드시 대출 은행에 직접 계약서도 인정되는지 미리 확인하는 것이 가장 안전합니다.
2. 직접 계약서 작성의 법적 효력
임대인과 직접 작성한 계약서도 법적으로 완벽한 효력을 갖습니다. 다만 부동산을 통하지 않으므로 공인중개사의 고의나 과실에 따른 보상(공제증서 혜택)을 받을 수 없다는 점은 인지하셔야 합니다.
하지만 이미 살고 계신 집이고 임대인과의 신뢰 관계가 있다면 큰 리스크는 아닙니다. 계약서를 작성한 뒤에는 반드시 관할 주민센터를 방문하거나 온라인으로 임대차 신고를 새로 하여 확정일자를 다시 받아두어야 보증금에 대한 우선변제권을 계속 보호받을 수 있습니다.
3. 계약서 작성 시 주의사항과 필수 항목
연장 계약서를 쓸 때는 이것이 기존 계약의 연장임을 명확히 하는 것이 가장 중요합니다.
먼저 계약서 상단이나 본문에 본 계약은 몇 년 몇 월 몇 일에 체결된 기존 임대차 계약의 기간 만료에 따른 갱신 계약임을 기재하십시오. 만약 계약갱신청구권을 사용하신다면 이를 명시하여 법적인 횟수 차감을 명확히 하는 것도 좋습니다.
금액 부분에는 변경된 보증금과 월세 금액을 정확히 적고, 잔금일은 보증금 일부를 돌려받는 날로 설정하면 됩니다.
특약 사항에는 다음과 같은 내용을 넣으시길 권장합니다.
첫째, 보증금 이외의 모든 조건은 기존 계약을 그대로 승계한다는 문구를 넣으세요.
둘째, 임대인은 계약 갱신 시점까지 등기부등본상 새로운 제한물권이나 근저당을 설정하지 않는다는 내용을 포함하여 권리 순위를 보호받아야 합니다.
셋째, 월세 입금은 반드시 계약서상 임대인 명의의 계좌로 입금한다는 원칙을 기재하십시오.
마지막으로 계약서를 쓰기 직전과 잔금 당일에 등기부등본을 다시 열람하여 내가 모르는 대출이 새로 생기지는 않았는지 꼭 확인하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
임대인과 직접 작성하신 직거래 계약서는 은행에서 대출 연장 서류로 인정해 주지 않는 경우가 있어서 미리 해당 지점에 문의해 보시는 편이 안전할 듯합니다. 또한 전세보증금을 낮춰서 반전세로 돌리게 되면 줄어든 보증금만큼 대출 한도도 같이 축소돼서 차액을 은행에 갚아야 할 수도 있기 때문에 자금 사정을 먼저 확인해 보시구요. 법적으로는 기존에 확보해 둔 확정일자의 효력을 잃지 않기 위해 계약서를 새로 쓰기보다는 변경된 내용만 기재하는 변경 계약서 방식을 택하시는 것이 유리할 듯 합니다. 원활한 대출 심사를 위해서 공인중개사를 통해 대필 계약서를 작성하시는 방법을 고려해 보시는 걸 추천합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
기존 전세 대출을 갱신과 조정으로 이용하실 수 있지만 은행별로 차이가 있어 사전 확인이 필요하며 임대인과 직접 계약서 작성은 법적으로 문제가 없고 계약서 작성은 표준 계약서를 이용하시기 바라며 이후 분쟁이 될 수 있는 특약을 고려하여 꼼꼼하게 작성하시는 것이 중요하다고 보시면 됩니다
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