답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말하며 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하고 이를 세금의 과세 등에 활용되는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 현재는 실거래가 대비하여 토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%의 비율이 적용되고 있지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다. 미국의 경우에는 주마다 기준이 다르지만 재산세는 과세평가액 (시장가의 80~100%) x 세율 (주마다 상이함 0.3~2.5%) 로 계산되는데 대체로 우리나라에 비해서 많은 세금이 부과되고 있습니다. 하지만 양도시에는 중과 제도가 없고 1년 이상 보유하면 15~20%의 세율이 적용되는 등 제도에 차이가 있어 단순 비교는 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있다면 가계약도 계약으로 볼 수 있으며 일방의 단순 변심에 의한 취소를 하는 경우 조건없는 반환 특약이 없다면 임대인측에서는 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 8월 12일 이후에 입주권을 취득한 경우에는 주택수에 포함되어 다주택자에 해당 될 수 있습니다. 하지만 양도세 중과는 주택을 양도할때 과세되므로 보유만 하고 있는 상태에서는 해당이되지 않으며 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 중과가 적용되므로 조정대상지역인 용인시 수지구의 주택을 매도한다면 양도세 중과가 될 수 있지만 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 양도한다면 중과에 해당되지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 유명 상권조차 공실률이 높은 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 배달문화의 정착 및 경기위축으로 손님들이 많이 줄어든 데다가 상가 주인들이 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 이러한 상황으로 인해 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 이런 현상은 향후 확대될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약중 임대인과 합의되지않은 상태로 임차인 임의로 전세 만기가 되기전에 이사하는 경우에는 중도 해지로서 중개수수료를 부담하게 될 수 있습니다. 이는 계약이 유효하므로 계약종료시까지 임대인에게는 보증금 반환의무가 발생하지 않기 때문인데, 만기 1개월 이내 정도의 짧은 기간만 남겨둔 상태라면 임대인에 따라서 보증금을 반환해 주는 경우도 있습니다. 임차인은 계약종료 2개월전까지는 계약 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통보해야 함에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약을 종료하려면 계약기간 종료 2개월전까지 임대인에게 갱신 거절의 의사를 밝혀야하고 만일 계약기간 종료 2개월전이 경과하게되면 2년 계약인 경우에는 묵시적갱신이, 1년 계약인 경우에는 2년 계약으로 전환이 이루어질 수 있습니다. 따라서 계약종료 2개월전에 이미 퇴거의사를 밝히셨다면 상관없으나 그렇지 않다면 불리한 입장이 되실 수 있으므로 임대인과의 협의가 중요하게 될 수 있음을 알려드립니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으나 3개월이 지나야 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재로서는 비조정대상지역인 경우 양도세 중과 유예가 종료되더라도 양도세 중과 대상이 되지 않으며 보유세에 대한 규정도 변경되지 않은 상태입니다. 향후 주택분양가격 등이 과열되어 조정대상지역으로 지정되거나 정부에서 보유세를 개정하여 공정시장가액비율이나 공시가격의 실거래가 현실화율에 대한 조정 또는 장기보유특별공제 등에 대한 적용 방법 개정등을 한다면 다주택자에게 불리한 상황이 될 수도 있을 것입니다. 하지만 지방이고 고가 주택이 아니라면 큰 영향을 받지는 않을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.방공제는 은행이 1순위로 근저당권을 설정하더라도 근저당 설정 이후 전입하는 임차인의 보증금 중 일부가 최우선 변제로 변제될 수 있기에 이 금액을 차감하여 담보물의 가치 평가시에 공제하는 것입니다. MCG와 MCI는 방공제액을 보증기관(주택금융공사, 서울보증보험)이 이에 대한 보증을 하여 대출한도를 늘리는 것으로서 MCG는 대출자가 대출기간 중 연1회 납부하는 방식으로 보증료를 부담하고 MCI는 금리를 약간 높이고 은행이 보증료를 부담하는 경우가 많습니다. 은행마다 정책이 다르고 대출금액이나 고객 조건에 따라서 금액이 달라질 수 있으므로 은행 대출담당자와 상의해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 평수는 개인적인 취향이 다를 수 있지만 본인에게 필요한 평수가 적당하다고 판단됩니다. 과거에는 일반적으로 33평형 아파트를 국민평수라고 부르며 가장 인기있는 크기였는데, 이는 아파트 초기 설계단계에서 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수여서 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적은 현재 세금이나 청약방식에 있어 기준이 되어 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택이 있고 청약가점제 비율도 달라지게 만들었던 것입니다. 하지만 최근 가족수도 줄어들고 있고 서울 및 수도권은 집값이 많이 상승하다보니 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통보해야하는데, 이를 통보하지 않고 1년 계약 만료일이 되었다면 기본계약기간인 2년으로 변경된 것으로 볼 수 있으므로 임대인은 계약종료시까지 보증금을 돌려주지 않아도 될 것입니다. 따라서 임차인은 임대인과 협의하여 스스로 복비를 부담하여 후속세입자를 구하고 후속세입자가 구해지면 보증금을 돌려받는 등의 방법을 찾을 수 있을 것입니다.