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빌라 월세는 사기당할 위험이 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아무래도 월세는 보증금 자체가 작고, 전입신고로 대항력이 발생하면 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원이하)인 경우 최우선변제(5500만원이하)를 받을 수 있으니 웬만해서는 문제가 생기지 않을 것입니다. 그러나 일단 문제에 휘말려 집이 경매로 넘어간다면 돈을 받는다 해도 시간이 소요되니 그동안 경제적으로 정신적으로 피해를 입을 수 있습니다. 따라서 다음의 내용들과 같이 확인하시는 것이 필요합니다. 우선, 등기부등본 확인이 필요한데, 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 있으면 피하시고, 선순위 저당권이나 후순위 포함 다른 세입자들의 보증금 합계액(다가구 주택의 경우)이 집값에 비해 가급적 적은 것을 찾으셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보시기 바랍니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고와 병행)는 기본적으로 획득하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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전세사기가 난리인데 월세사기는 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기의 여파로 전세보다 상대적으로 안전한 월세의 비중이 많이 늘어났습니다.월세는 보증금 자체가 작고, 전입신고로 대항력이 발생하면 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원이하)인 경우 최우선변제(5500만원이하)를 받을 수 있으니 웬만해서는 문제가 생기지 않겠지만 문제에 휘말리고 집이 경매로 넘어간다면 돈을 받는다 해도 시간이 소요되니 그동안 경제적으로 정신적으로 피해를 입을 수 있으므로, 다음의 내용들과 같이 확인하시는 것이 필요합니다.: 먼저 등기부등본 확인이 필요한데, 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 있으면 피하시고, 선순위 저당권이나 후순위 포함 다른 세입자들의 보증금 합계액(다가구 주택의 경우)이 집값에 비해 가급적 적은 것이 좋습니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 특히 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보시기 바랍니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고와 병행)는 기본적으로 획득해야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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서울 부동산 경기는 살아나고 있던데 지방은 언제 따라 갈까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울도 아직 본격적인 상승장으로 보기엔 이른 감이 있는 것 같습니다. 아무래도 내년 이후가 되지 않을까하는데 부동산 시장자체가 그렇게 빨리 움직이지 않는 특성을 가지고 있으니 장기적인 관점에서 접근하셔야 할 것입니다. 다만, 현재 여러가지 지표가 상승으로 가게 나타나고 있으므로 기다리다보면 상승장이 열리고 지방도 시차를 두고 따라갈 것으로 예상됩니다. KB부동산에서는 부동산 매매가격지수등의 자료는 월1회, 아파트는 주1회 조사하여 매월 1일 및 매주 금요일 업데이트를 하고 있으니 시장 상황을 보실때 참조하시기 바랍니다. 주간 시계열의 내용은 한주간의 10가지 데이터 자료를 요약한 요약과 매매증감, 전세증감, 매매지수, 전세지수, 전용면적별 매매, 전용면적별 전세, 매수매도, 매매거래, 전세수급, 전세거래 등의 세부 데이터로 구성되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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부실채권 경매가 뭔지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부실채권(NPL = Non Performing Loan)은 대출을 받은 채무자가 원리금 상환을 제때 하지 못해서 연체된 상태의 채권(저당권)을 의미합니다. 은행에서 이런 부실채권이 많으면 BIS(자기자본율)이 낮아지고 재무건전성이 악화되므로 이런 상황에 이르지 않도록 부실채권을 유동화전문특수목적회사(SPC)에 매각을 하게됩니다. 이런 유동화전문회사로부터 경매 입찰전에 부실채권을 매입하는 방법으로 1순위 저당권을 할인가에 매입하여 다른사람에게 팔거나 경매에 참여하여 낙찰을 받을 수 있습니다. 할인 받아 구입했기에 일반 입찰자 대비 고가로 입찰할 수 있으며, 낙찰을 받으면 대출도 많이 받을 수 있습니다. 또한 부실채권을 보유한 채권자는 채권 매입전 물건지 관련정보를 사전에 파악할 수 있고 물건지 스토리 등을 파악할 수 있어 유리합니다. 부실채권은 다른 전문업체에 매각을 할 수도 있고 경매에서 원리금을 받을 수도 있으며 일반 부동산 매매에 비해 세금 부담이 적은 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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강북 강남 땅 기능적인 부분은 어떤곳이 더 뛰어나는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사실 예전에는 서울이라고 하면 종로 등을 중심으로 한 강북지역을 지칭하였고 대부분의 번화가가 위치했습니다. 옛날 기준으로는 살기도 좋지만 모든 행정기관이나 대기업 본사, 백화점, 영화관 등 편의 시설들이 자리잡고 있었기 때문이지요. 그런데 구도심에 더이상 집 지을곳도 없고 과밀화되어 문제가 나타나자 인구를 분산시키고자 반강제로 사람들을 보낸곳이 저지대에 농사나 지으며 살던 강남 지역이었습니다. 사람들을 유인하기위해 명문 고등학교 등을 강제로 이주시키고 넓은 길과 반듯한 택지에 아파트 단지들을 건설했고, 이계획이 점차 먹히며 사람들이 모여들자 편의시설도 점차 더 생기고 좁고 주차도 힘든 강북에 비해 넓고 편리하며 학군도 우수한 강남이 점차 인기를 얻게 되었습니다. 도시가 점차 커지며 주요 시설도 입주하고 일자리가 늘어면서 서울이 커질 수록 강남이 중심지로서의 위상이 올라가게되고 이제는 더 이상 대체할 장소가 없게 되었습니다. 결국 사람들이 살기 편하고 좋은 장소 - 주거와 일자리, 교육, 상업, 교통(접근성 포함), 오락 등 여러가지 면에서 - 아무리 멋진 신도시를 만든다 한들 땅은 옮길 수 없으니 강남을 대체할 장소를 만들기는 현실적으로 불가능 할 것입니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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세입자가 매수의사가 있다고 연락왔어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 쌍방의 의사가 합치되어야 이루어지는 것인데, 상대방의 제안이 마음에 들지 않으면 얼마든지 거부할 수 있습니다. 세입자가 현재 임차주택이 마음에 들어서 구입하고자 하는 것 같으니, 다른 세입자를 받기도 무난하지 않을까 생각됩니다. 감정은 빼고 내용만 전달하는 선에서 신속히 답을 주어야 상대방도 그에 맞추어 다음 계획을 수립하겠지요.
경제 / 부동산
24.06.24
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장기수선충당금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하므로 아파트마다 약간씩 다를 수 있습니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비로서 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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재건축 아파트 이전고시이후 보존등기
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이전고시는 주택재건축사업으로 조성된 대지와 건축물의 소유권을 공사가 완료된 후 도시 및 주거환경정비법의 관리처분계획에 따라서 분양받을 자에게 알리는 것을 말합니다. 보통 입주 6개월에서 1년사이에 순차적으로 마치게 되고 이후 주택의 출생증명서에 해당하는 보존등기가 진행됩니다. 조합원들은 보존등기가 되면 해당 동호수 부분에 대해 소유권 이전등기가 자동으로 이루어지고, 일반 분양인 경우는 개별적으로 소유권 이전등기를 하여 비로소 각종 거래 및 자금조달이 가능하게 됩니다. 재건축아파트의 경우 준공 후 소유권이전 등기까지 보통 1년 이상 소요됩니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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전입 신고는 어디서 언제 하는것이 가장 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 주민센터에 가서 해도 되고 온라인(정부24)에서 해도 되는데 권리 순서 확보를 위해서는 가능한 빨리 하는 것이 좋습니다. 전입신고와 더불어 계약서에 확정일자를 받아야 하는데, 요즘은 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택임대차계약 신고도 해야 하므로 계약 후 가능한 신속히 (당일 가능) 온라인 "부동산거래관리시스템"에 접속하여 계약 신고를 하면서 확정일자를 받으면 편리합니다. (서명이나 날인된 임대차계약서만 있으면 바로 등록 가능하고 공인인증서, 입금증 등 입증서류를 준비하여 입력하면 됩니다.) 또는 주민센터에서 전입신고할때 주택임대차계약신고와 확정일자를 처리해도 됩니다.전입신고를 하는 이유는 법에 따라서 거주지를 등록하는 의미도 있지만 임차인으로서의 권리를 확보하는 것이 보다 중요한 이유입니다. 점유와 전입신고를 완료하면 익일 오전 0시에 대항력이 발생하여 타인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수있고 소액임차인(서울의 경우 1억 6500만원 이하)인 경우 최우선변제권(5500만원 이하)을 획득하게 됩니다.대항력을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위 권리자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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전세계약을 하게 되면 내가 나가고 싶을때 못나가나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 쌍방의 합의로 이루어지는 것인데, 중도에 나오는 것은 합의를 어기는 것이라 법적으로 중도금 이상 납입하여 계약이 실행된 경우 일방이 해지/해제 할 수 없습니다. 그 이유는 계약의 해지/해제로 상대방이 손해를 볼 수 있기 때문 입니다. 결국 이경우에는 쌍방이 잘 협의하여 상대방이 양해를 해주어 계약을 끝내거나 한쪽이 어느정도 손해를 감수하는 것으로 합의하여 끝내는 방법으로 가야 하는데, 후자의 경우가 대부분으로 대체로 후속세입자를 구하고 복비를 분담하여 후속세입자로부터 전세금을 받아서 나가는 경우가 많습니다. 그러므로 계약전에 충분히 조건을 검토하시고 집 내외부와 주변 환경 등을 꼼꼼하게 살펴보시는 것이 중요합니다. 그리고 필요하다 싶은 조건 등은 특약으로 걸어놓으시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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