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갭투자 매물 거래 시 매수자 대출 가능
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매 거래가와 전세가의 갭이 크다면 역으로 세입자는 그만큼 안전할 수 있고 문제 될 것이 없는데요매수하려는 분의 융자는 금융기관이 정한 대출 범위에서 전세 선순위금액을 공제해야 하니까 보통은 전세 들어 있는 집은 대출이 많이 나오기가 쉽지 않고 불가인 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 이 부분은 매수인이 은행에 상담해야 할 사항이고요대출 가능성이 낮더라도 전세 보증금 만큼 매매가에서 공제하므로 나머지 현금 인수가 가능한 매수자를 찾아야 겠지요높은 금액의 전세 보증금이 걸린 집보다는 매매시장 에서 경쟁력이 떨어지는 것은 사실입니다
경제 / 부동산
23.05.17
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인구감소는 이미 대부분들 알고 있는 사실인데 부동산가격은 왜 안떨어지나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한 보도에 따르면 2020년에서 2050년 사이에 한국의 인구는 8.5% 감소한다고 합니다여기에 맞춰 한국의 부동산 평균 가격도 이만큼 하락할까요?저는 인구와 부동산 가격동향은 별 관계가 없다는 의견입니다국민의 소득 수준과 통화 유동성이 가장 부동산 가격에 영향을 미친다고 생각합니다누구나 돈만 있다면 더 넓고 좋은 집에서 살고 토지도 보유하고 싶습니다이것은 자연스런 현상이죠그러나 먹고 살기에도 부족하다면 이 소망은 포기합니다.현금 흐름이 좋고 충분한 소득이 있다면 상대적으로 부동산 가격은 당사자에게는 낮게 평가되고 공급이 제한적인 부동산의 특성상 수요에 의해 가격은 상승합니다.인구감소가 경제 전반에 영향을 미치는 것은 사실이지만 인구감소가 경제부진을 의미하는 것도 통화축소를 의미하는 것도 아니므로한국의 인구 감소와 부동산 가격은 다르게 이해하여야 할 것 입니다
경제 / 부동산
23.05.15
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집 월세 계약과 관련해서 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업무용사업자 등록된 오피스텔은 거주용으로 임대차 하지 않습니다실질적으로 주거용으로 사용하는 임차인이 있을 경우 업무용 오피스텔도 임대인의 소유 주택으로 보며,주택 수에 따른 세제로 보유나 양도시 예기치 못한 세금이 과세될 가능성이 있습니다이런 상황을 막기 위해 처음부터 전입을 하지 않는 사업자의 업무용 용도로만 임대차 합니다따라서 부동산에서 알린 내용이 타당합니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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월세주는 오피스텔주인입니다에어컨이 기본옵션인데 혹시 에어컨에서 이상이생기면은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제공되는 옵션은 임차료에 반영되었을 것이며임차인은 자신의 사용 목적의 일부로 보고 선택한 계약이므로 시설 유지의 책임은 임대인에게 있다고 보는 것이 타당할 것입니다.그러나 분쟁의 소지는 얼마든지 있습니다.사용상 일상적인 주의를 다하지 않거나 고의 과실로 파손이나 고장에 이르게 한 경우 임차인에게도 책임을 물을 수 있습니다.다만 이 부분이 명확하지 않기 때문에 금전상으로 얼마 이상은 임대인이 얼마 미만은 임차인이 부담하기로 하는 특약을 하는 경우도 있습니다.이번 경우는 기사를 불러 고장의 원인이 사용자에게 있는지 노후화나 제품 불량인지 의견을 듣고사용자 과실이 아니라면 수리하여 공급하고 원인이 사용자에 있거나 애매모호하다면 적정한 비율로 분담하여 수리하는 것도 협의해 볼 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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아파트 전월세 계약의 계약기간은 보통 몇년이며, 최대 몇년까지 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 기간은 당사자 합의로 원하는 대로 정할 수 있으나 일반적인 경우는 2년 입니다기간을 정하지 않은 계약도 2년으로 보고 만기시 갱신청구나 묵시적 갱신에 의해 계약이 연장되었을 때 재계약기간도 2년으로 봅니다따라서 주택 임대차 계약은 2년으로 계약하는 경우가 가장 일반적입니다.2년 거주후 임대인의 거주 등 법정 예외 사항이 아닌 경우 임차인의 갱신 청구가 가능하여 특별한 사유가 없다면 4년의 안정적인 거주가 가능합니다.세입자 입장에서는 해당 지역에서 장기 거주하여야 하는 사정이 있고 좋은 집을 저렴하게 찾은 경우라면 당연히 길게 계약하는 것이 유리하겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.15
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전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약은 어느 일방의 요구대로 진행되는 것이 아닙니다임대인과 임차인 모두 각각 원하는 바를 계약에 반영 시키기 위해서 특약을 요구할 수 있습니다.세세한 특약은 향후 분쟁을 예방하고 상대방의 성향과 인식을 이해하는데 도움이 됩니다상호 절충이 안되는 경우도 있습니다.예를 들어 임대인은 절대 애완동물 동반 입주가 안된다고 하고 임차인은 애완동물과 헤어질 수 없는 상황일 수도 있죠대개 이런 부분은 완고하여서 절충이 안되는 사례입니다계약이 진행될 수가 없죠계약 도중이라도 더 이상의 진행이 어렵게 됩니다문제를 안고 계약하는 것보다 절충이 안되는 경우 피하는 것이 합리적입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.15
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부동산 계약후 잔금전에 계약자변경
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매계약은 당사자간의 계약 이므로 상대 당사자인 매도인이 동의한다면 가능합니다매도인이 다소 번거로울 수는 있으나 매도의 목적을 달성하는데 차이가 없고 금전상의 불이익도 없다면 양해하지 못한 이유는 없다고 보여 지는데 어쨋든 당사자간의 계약이므로 매도인의 동의가 필요합니다이미 실거래 신고가 되어 있다면 매수인의 변경사유는 정정이나 변경으로 되지 않으므로 해지후 새로운 신고형식으로 계약서 작성부터 다시 하여야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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1년 전세계약 자동연장 후 해지통보 시 3개월 후 계약해지가 유효한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주임법에서 기간을 1년으로 정한 계약은 임차인이 주장하지 않았다면 2년인 계약으로 보고 있습니다.임차인의 주거안정을 위한 취지이지만, 실제 단기계약을 원하는 임차인이라면 1년으로 정한 계약 종료 2개월전에 게약 종료를 통지하여야 합니다.임차인인 질문자께서 1년의 유효함을 주장하지 않고 경과한 경우로서 현재 계약 상태는 묵시적 갱신 아닌 2년의 계약으로 보아야 하며 중도 해지를 원할 경우 임대인은 2년간 계약의 이행을 요구할 수 있습니다다만 임차인의 사정을 고려하여 새로운 임차인을 구하는 경우 부동산 중개수수료 정도를 기존 임차인이 부담 하는 선에서 중도 해지를 합의 하는 경우도 많습니다.임대인의 주택 임대차 운영 계획에 따라 사정이 다를 수 있으니 우선 임대인과 상의하는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.14
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LH 임대 주택 월세에서 전세 전환 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.LH 임대 주택의 경우 만기 3-4개월 전에 재계약신청서를 보내고 재계약을 희망하는 세대의 자격 변동사항을 검토하여 재계약 여부를 결정합니다.그리고 재계약시 해당 주택의 임대 유형에 따라 보증금과 월세 전환이 가능하며 최대 보증금, 최소 보증 금액이 정해져 있습니다같은 유형의 주택에 재계약시 월세를 전액 전세로 바꿀 수 있는 유형은 없는 것으로 알고 있습니다.다만 최대 보증금제를 선택한다면 월세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.구체적인 전환 범위는 주택 유형과 임차료 규모에 따라 다르니 거주지 관할 LH 지역본부에 문의하세요
경제 / 부동산
23.05.13
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부동산 계약 후 기계약 상태에서 계약 해지시 환불금이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약시 문자 등 객관적인 증빙이 남는 방법으로 목적 부동산과 잔금 일정, 당사자, 그리고 "계약금을 특정"하여 계약에 준하는 필수 요건을 갖추었다면 계약과 다름없으며 계약금 전체가 위약금으로 작용할 수도 있습니다.문건중 "위약금은 선입금된 금액에 한정한다"라는 내용이 있다면 당연히 받은 금액만 위약금으로 작용하여 배액배상으로 해지가 가능합니다.당사자가 수용하지 않고 분쟁이 법적인 해결을 구하게 되는 경우 구체적 현장의 상황에 따라 법적인 판단도 다를 수 있습니다.아래 기사를 참조 하세요https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20221115001506098
경제 / 부동산
23.05.13
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