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답변 내역

근린시설 중기청 대출 관련 질문사항
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근린생활시설 ( 점포 사무실 등 업무용 시설) 을 포함한 주택으로 보입니다건축물대장에 각 층 또는 호실별로 용도가 세분됩니다여기에서 임대할 부분이 주택으로 나온다면 전세대출 신청이 가능합니다물론 대출 가능 여부는 금융기관에서 판단할 사항입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.02.01
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주택 임대사업자 거주 주택 1가구 2주택 양도소득세 비고세 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대주택으로 등록된 주택 외 거주주택에 대하여임대주택이 없었다면 거주주택 매도시 비과세에 요건을 갖춘 경우라면1회에 한하여 거주주택 매도시 양도소득세 비과세를 적용하는 특례제도가 있습니다단 매도후에도 임대주택의 운용기준에 맞게 의무기간을 채워야 하는 등 까다로운 조건이 있읍니다양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 쉽고 제도의 변경이 심하니매도를 계획하였다면 양도시점에 세제 전문가에게 가급적 대면 상담을 추천합니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.31
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월세 계약만료전에 이사가야될 사정이 생기면 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약의 상대 당사자인 임대인과 협의가 필요합니다.기본적으로 임대인은 만기까지 계약의 이행을 요구할 수 있으나임차인의 사정을 이해하여 새로운 임차인을 찾아 보증금을 승계하고 중개수수료 등 해지가 없었다면 발생하지 않았을 임대인의 비용을 대신 지불해주는 조건으로새 임차인을 찾는대로 계약을 중도해지 하기로 합의하는 경우가 가장 흔합니다원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.31
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묵시적 갱신은 전세 갱신을 활용하지 않는 것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 문의에 임차인이 응답하지 않는 것으로 묵시적갱신이 되는 것은 아닙니다.<주임법 6조> 관련조항묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다위와 같이 임대인이 계약조건의 변경이나 갱신거절을 통지시 묵시적갱신으로 흘러가는 것이 아닙니다임대인의 입장에서 금번 계약에 계약갱신청구권을 사용하기를 원한다면 위 기간내에 임차인에게 게약조건의 변경이나 계약종료를 통지하고 임차인의 의사를 받아 갱신청구 형식으로 재계약을 하면 되겠으나 한편 임차인의 입장에서는 계약종료를 수용하고 보증금 환불을 요청할 수도 있을 것입니다.한편 금번 묵시적갱신이 된다면 임차인은 추후 갱신청구권 사용기회를 남겨두게 됩니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.31
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주택용도가 고시원으로 되어있어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현행 고시원은 건축물대장상 용도 " 근린생활시설2종 (고시원) " 입니다건물중 고시원에 해당하는 전체 사업장 호실이나 해당 층이 집합건물로 개별등기가 있을 수 있으나고시원내 각 호실이 개별 등기일 가능성은 거의 없습니다
경제 / 부동산
23.01.31
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옥탑방 주임법 적용문제 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 전입 신고없는 거소에 생활시 주민등록주소지로 발송되는 공적인 통지, 우편물 등 수령할 수 없는 생활의 불편 외 임대차계약에서는 임차인은 대항력, 우선변제권을 확보하지 못하므로 만일의 경우 주택임대차보호법상의 임차인의 권리를 보호 받지 못합니다.2. 계약갱신청구권은 주임법상 임차인이 이를 행사하지 못하는 몇 가지 제한 사유가 있으나 임차인의 주민등록 전입이나 확정일자 미필과 같은 제한 사유는 없습니다. 옥탑방이거나 비닐하우스 이거나 실제 거주하는 장소로 전입신고가 가능합니다. 특별한 다른 사유가 없다면 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
23.01.31
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유투브에서 갭투자라고 하는 건 쉽게 해도되는건지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아시겠지만 갭투자는 전세와 매매가격 사이의 소액을 이용한 주택투자입니다부동산 대세 상승기에는 소액의 투자를 통해 실투자금의 몇 배도 수익이 가능할 수 있겠지요그러나 하락기에는 주택가도 떨어져서 재산 규모가 줄지만 전세가도 동반 하락하므로 새 새입자를 구하더라도 보증금 차액을 재투자하여야 하는 상황이되죠. 만일 공실이 되어버린다면 더 큰 자금이 투입되어야 하겠지요..여기에서 대응을 못한다면 경매 등으로 어처구니 없는 결과가 초래될 수도 있습니다중장기적인 전세시장 분석하고 유사시 대응할 여력이 존재하고 현재 경기에 관계없이 가성비가 매우 좋은 매물이 있다면 투자 못할 이유도 없으나 항상 투자에 대한 책임은 본인에게 있다는 것을 명심하고 균형잡힌 투자 마인드가 필요합니다
경제 / 부동산
23.01.31
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전세 잔금치르기 전 전입신고 가능여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 1. 가계약금을 걸고 잔금은 2.28.(화)로 한다라고 명시한 계약서로 동사무소를 통해 전입신고가 가능한지?계약서 지참시 통상 일주일 전에도 전입신고와 확정일자 접수합니다 (지자체별로 행정복지센터의 업무지침이 다를 수 있습니다)2. 초등학교 입학 겸 전학 서류 제출 시 (질문)1항.의 내용인 가계약서로도 계약서와 동일한 효력발휘가 가능한지? 즉, 입학가능한 서류인지?<가계약서>는 없습니다. 즉시 대면 미팅이 어려운 경우 매물을 선점하기 위해 서면 계약전에 주요사항을 문자나 통신 등으로 원격 합의하고 일부 금액을 수수하는 행위를 "가계약"이라고 하지만 쌍방이 만나면 "계약서"를 작성하는 것입니다. "가계약서"라는 용어도 부적절한 표현입니다.이미 집을 정하셨으면 속히 계약 절차를 진행하세요 3. 전입신고를 먼저 하게 되었을 때 전세자금 대출이 가능한지? (KB은행 기준, 타 은행도 상관없음)전입신고로 대출되는 것이 아닙니다. 전세대출 필수서류는 <계약서>입니다. 통상 전세계약서에 확정일자를 받아 오라고 합니다.4. 그 밖에 계약서 작성 전 전입신고먼저 하게 되면 발생가능한 우발상황은?답변생략원만하게 해결되어 이사 잘 하시길 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.30
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전세계약서 금액 수정 시 확정일자 새로 받아야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다른 조건없이 보증금만 감액되었으며 기존 확정일자를 받은 계약서에 가필하여 감액된 계약이라면 기존 확정일자로 유효합니다그런데 새로 계약서를 작성한다면 확정일자 찍힌 기존 계약서를 유지하고 새 계약서에 " 첨부한 기존 계약서의 임대차조건 변경없이 유지하며 당사자 합의로 보증금만 100만원 인하한 계약이다" 라는 취지를 기재하여야 합니다.만일 기존 계약서를 파기하고 새 계약서만을 유지하기로 한다면 새로 확정일자를 받으세요.새로 확정일자를 받으면 확정일자를 받는 날 기준으로 권리분석이 필요합니다(임대사업자의 주택으로 보증보험의무대상인 주택이라면 염려하실 정도는 아니라고 보입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
23.01.30
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아파트 매매계약서 분실했을때 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수 계약서는 등기필증 교부시 제출되었다가 뒷장에 첨부되어 있일 수 있으니 이 부분도 확인해 보시구요그리고 매수 계약서의 분실로 불이익은 없습니다.만일 매도시 양도소득세가 발생한다면 취득가액 증빙서류로 필요할 수 있으나 매매가 2006년 6월 1일이후 소유권이전 등기를 신청하는 분부터 실거래가격이 등기부에 기재하는 제도가 생겼으므로등기부등본에서 거래가액을 확인으로 대체가능합니다또 5년간 거래 중개사사무소 에서 사본을 보관합니다 다소 기간이 경과하였으나 혹시 거래 중개사무실에 혹시 보존되고 있는지 확인을 해볼 수도 있겠습니다
경제 / 부동산
23.01.30
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