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한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.F-5 영주권자라면 내국인과 거의 동일하게 부동산 거래가 가능해요.갭투자(즉, 전세를 끼고 집을 매수한 후 일정기간 후 실거주)는 법적으로 외국인이라 안 되는 건 아니고, 제한 없이 가능합니다.대출을 안 쓰고 전액 본인 자금으로 한다면, 투자 자체에 큰 제약은 없어요. 다만 아래의 사항들을 체크하셔요.이건 투자 관점이라 좀 나눠볼게요:장점:전세금으로 실제 투자금(매매가 - 전세금)을 줄일 수 있음향후 실거주 예정이면 1가구 1주택 비과세 혜택도 고려 가능주의점:요즘 전세가율이 낮아서 '진짜 갭'이 생각보다 큼 전세가율이 하락하면 역전세 위험 있음 (전세금 못 돌려줄 수도 있음)집값이 조정기면 시세 하락 리스크도 있음결론적으로, 투자 전에 입지 분석, 전세 수요 여부, 실거주 가능성, 세금 계획까지 전반적으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.법적 절차나 의무사항은 뭐가 있을까?갭투자를 하면서 지켜야 할 의무나 절차도 정리해볼게요.1) 거래 절차계약서 작성 (매매 + 전세)외국인 토지취득 신고 → F-5 영주권자는 일부 예외 적용일반 주택은 면제, 토지만 해당될 수도 있음잔금 및 소유권이전등기2) 임대사업자 등록 임대소득을 신고하기 위한것이라면 세입자 받으면서 사업자 등록3) 보증금 보호 관련 사항전세보증보험 가입 여부는 필수는 아니지만 권장됩니다.세입자와의 신뢰 문제이기도 하고, 법적 분쟁을 줄일 수 있어요.요즘은 세입자도 가입 요구하는 경우도 있고요4) 세금 관련취득세: 1~3% 정도 (주택 수, 금액에 따라 다름)재산세: 보유 기간 동안 매년 납부종부세: 일정 금액 초과시 부과 가능양도세: 나중에 팔 때 실거주 여부, 보유 기간에 따라 과세 방식 달라짐
경제 / 부동산
25.05.08
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오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 여부와 관계없이 임차인은 임대인의 매도이후에도 원래 계약대로 계속 거주 계약의 유지가 가능합니다 또 갱신 갱신청구권도 임대인의 의도와 관계없이 사용할 수 있는데요다시 말씀드리면 매매와 관계없이 계속 거주가 가능하다 현재 계약이 유효하다 이렇게 생각하시면 되겠습니다 새로운 매수인은 기존 계약을 그대로 승계하여 이행하여야 할 책임이 있습니다 만일 임대인의 사정으로 나의 의사와 관계없이 이사하기를 원한다면 적절한 보상으로 협의는 가능합니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.08
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현재, 아파트도 주택임대사업자 등록이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 현재 대한민국에서는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록하는 것이 제한되어 있습니다.2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책 이후, 아파트의 장기일반 매입임대 유형에 대한 신규 등록이 폐지되었으며, 이 조치는 현재까지 유지되고 있습니다다만, 2023년 정부는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 10년 장기 매입임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진한다고 발표한 바 있습니다 . 그러나 이러한 정책은 아직 법제화 또는 진행되지 않은 것 같네요실제 시행 여부와 시기는 미정으로현재 기준으로는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록은 불가이지만, 등록시점에서 정책이 다를 수 있으므 향후 정책 변화를 살펴보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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오피스텔 분양 잔금 지급 전 건축물대장 발급 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축물대장은 건물이 공식적으로 다 지어졌다는 걸 행정적으로 증명해주는 서류예요.그래서 사용승인, 그러니까 준공검사가 완료돼야만 발급이 가능해요. 아직 사용승인이 안 났다고 하셨으니까 건축물대장은 당연히 아직 발급이 안 되는 상태가 맞고요.지금 상황에서는 시공사 쪽에 사용승인 언제 나는지 물어보는 게 맞아요. 왜냐하면 그 승인을 시에서 내주긴 하지만, 신청은 시공사에서 하거든요. 그래서 언제쯤 신청할 예정인지, 서류는 다 준비됐는지, 승인은 언제쯤 날 것 같은지 이런 걸 시공사만 알 수 있어요.그래서 이렇게 물어보시면 됩니다.“지금 건축물대장이 안 나온 상태인데, 사용승인이 나야 발급이 가능하다고 들었어요. 혹시 사용승인 신청은 언제쯤 하셨고, 승인 나는 건 언제쯤으로 보시나요?”이런 식으로요.잔금일이 다가오는데 사용승인이 늦어지고 있으면, 분양사무소나 시공사 쪽에 일정 조정이 가능한지도 함께 문의해보시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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세대가 분리된 성년인 아들 (1가구 2주택자)과 어머님(65세이상-1주택자)가 세대를 합치게되면 1가구 3주택자로 들어가게되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 세법에서는 ‘1세대’ 기준으로 주택 수를 계산합니다.같이 살면서 생계를 함께하면, 각자가 갖고 있는 주택을 모두 합산해요.주소만 같은 게 아니라, 실질적으로 함께 사는지 여부가 중요합니다.질문 주신 상황대로라면,아들은 1세대 2주택어머니는 65세 이상 1주택 (주거용 오피스텔)이 두 분이 세대를 합치게 되면, 이제 한 세대로 보게 되고요.그럼 주택 수는 합쳐져서 1세대 3주택자가 됩니다.오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 세법상 ‘주택’으로 간주되니까 포함돼요.그럼 반대로, 나중에 어머님이 다시 분가하셔서 세대를 따로 만들면 어떻게 되느냐?이 경우에는 다시 세대를 기준으로 각각 주택 수를 따집니다.즉,아들은 다시 1세대 2주택어머니는 1세대 1주택이렇게 되는 거죠.단, 여기서 중요한 게 하나 있어요.세대 분리를 했다가 짧은 기간 내에 다시 합치거나,형식적으로만 주소를 나눈 경우는 위장 세대 분리로 의심할 수 있습니다.그래서 만약 세금 혜택을 목적으로 세대 분리를 하신 거라면,실제로 별도 생계를 유지하고 있다는 점이 객관적으로 보여져야 합니다.이상은 중개사로서 일반적인 사항을 말씀드린것이고 매도시 양도소득세관련 구체적인 답변이 필요하다면 세무토픽을 이용하여 보세요
경제 / 부동산
25.05.08
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임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 임야가 사업용토지에 해당하는지, 비사업용토지에 해당하는지 알아보려면 먼저 몇 가지 기준을 봐야 할것 같습니다.일단, 세금 계산할 때는 단순히 땅을 가지고만 있는 건 '비사업용토지'로 보거든요. 이 비사업용토지로 분류되면 나중에 팔 때 양도소득세가 꽤 있습니다그럼 사업용토지로 인정받으려면 어떻게 해야 하느냐가 중요하겠죠?그 땅에서 실제로 나무를 심거나, 키우거나, 베는 식의 ‘임업 활동’을 했어야 해요. 아니면 개발을 하거나 실제로 어떤 용도로 사용했다는 근거가 있어야 해요.또는 본인이 직접 임야 근처에 살면서, 그 땅을 직접 관리하거나 운영한 경우 흔히 말하는 ‘재촌자경’이죠 이걸 입증할 수 있어야 하고. 단순히 근처에 산다고 다 되는 게 아니고, 진짜로 직접 임업에 참여했는지를 따져요.질문하신 상황을 보면, 임야는 상속받은 지 30년 정도 됐고, 임업 활동도 한 적이 없다고 하셨잖아요.지금 거주지는 임야에서 10km 이내니까 거리 요건은 괜찮은데, 문제는 ‘직접 사용’한 기록이 없다는 거예요.이런 경우에는 세무서에서 비사업용토지로 판단할 가능성이 높아요. 재촌 요건만 만족한다고 해서 자동으로 사업용토지로 인정해주진 않습니다구체적으로 매도시 세금 때문이라면 세무토픽에 이 질문을 올리는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
25.05.08
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부동산 문의할때 제가 실수한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한 발 물러서서 보면 두 분 다 실수 한 것이 없지만 자기 입장에 메인 것일 수도 있어요부동산 뿐 아니라 사람관계나 다른 서비스 업종도 마찮가지라 생각해요집을 보러 다니는 건 큰 결정이니까 여러 군데 비교해보는 건 당연한 것이죠그 사장님도 좀 섭섭했을 수는 있지만, 그건 그분 입장일 뿐이고, 구매자 입장에서 당연히 할 수 있는 것이죠부동산 거래는 금액도 크고, 생활에 직접 영향을 주는 결정이라 신중하게 다양한 선택지를 비교하는 게 맞습니다.특정 매물을 이미 다른 중개인과 보기로 했다고 솔직히 말한 건 정직한 태도이고, 비난받을 일이 전혀 아닙니다. 혹시 그 사장님 태도가 계속 부담스럽다면, 다른 중개사분과 편하게 진행하시는 것도 하나의 방법이에요.
경제 / 부동산
25.05.07
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혼자사는 집의 경우 오피스텔과 빌라 중 뭐가 더 나을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔이냐 빌라냐 고민 많으실 만해요둘 다 장단점이 또렷해서, 선택이 쉽지 않죠간단하게 비교해보자면요오피스텔은관리 잘 되고엘리베이터 있고주차나 택배 수령도 편하고혼자 살기에 쾌적한 구조가 많아요특히 직장 다니면서 퇴근하고 집에 왔을 때정리된 공용공간이나보안 잘 되는 출입 시스템이 주는 심리적 안정감이 크죠반면 빌라는월세나 보증금 부담이 확실히 적고같은 가격이면 더 넓게 살 수 있긴 해요근데 오래된 곳은 누수, 단열, 벌레 같은 문제도 있고주차나 택배, 보안 같은 실생활 스트레스도 생길 수 있어요그래서조금이라도 안정적이고 깔끔한 자취를 원하면 오피스텔지금은 무조건 돈 아끼고 저축이 우선이면 빌라이렇게 정리할 수 있을 것 같아요물론 빌라 중에도 깔끔하고 조용한 곳도 있으니까직접 발품 좀 팔아서 잘 고르면최상의 가성비가 나올수도 있습니다
경제 / 부동산
25.05.07
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주택자금 부모님 증여차용 부분 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약 당첨은 축하드려요근데 자금 마련이 진짜 현실적으로 고민되는 부분이죠지금 말씀하신 걸 보면부모님께 5천만 원 증여받고1억에 대해서는 증여세를 낼 계획이고2억은 차용형태로 빌릴 예정이신 거죠부모님과 함께 살고 있고당첨된 아파트에서도 같이 지낼 계획이니까자연스럽게 부모님이 자금 일부를 부담해주는 모양새인데요이럴 때 차용이냐 증여냐이 구분이 진짜 중요하긴 합니다특히 투기과열지구에서는 세무조사가 비교적 더 촘촘히 들어올 수 있어요2억을 차용 형태로 하시려면몇 가지는 꼭 챙기셔야 해요첫째, 차용증 작성은 필수입니다가능하면 공증까지 받아두시는 게 좋아요공증 받으면 국세청에서도 그 의도를 좀 더 신뢰하긴 합니다둘째, 이자 지급이 필요합니다무이자로 하면 실질적으로 증여로 볼 수 있기 때문에세법상 인정되는 이자율(2025년 기준 연 4.6%) 정도는 적용해서이자를 주는 걸로 계약서에 명시하고실제로 부모님 계좌로 이체도 하셔야 해요셋째, 상환의지와 근거를 보여주는 게 좋아요말씀하신 대로 매달 50만~100만 원씩 드리는 게 계획이라면그걸 "생활비"로 보일 수도 있고"원리금 상환"으로 보일 수도 있는데요그 부분은 차용증에 원리금 상환 방식으로 명확히 적어두시고송금할 때도 '차용금 이자 지급' '차용금 상환' 같은 메모를 남기면 좋습니다만약 매달 주는 돈이 부모님의 생활비로 쓰이거나딱히 빚 갚는 느낌이 없다면나중에 세무조사 시 증여로 판단될 가능성도 있다고 합니다그래서 이런 건 형식뿐 아니라 실제 흐름도 중요합니다또 한 가지,부모님과 같은 세대원이고같이 사는 경우라면 세무서에는 주택자금 증여 의심으로 보는 기준이 더 엄격할 수 있어요2억 차용은 가능합니다공증받고적정이자 적용하고실제 입출금 내역 남기면서계약서에 있는 조건대로 상환하는 모습을 보이면 문제 생길 가능성은 낮아 보이ㅏㅂ니;다단, 부모님과 같이 사는 구조라 생활비와 상환금이 구분 안 되면 조금은 더 주의가 필요합니다.답변은 공인중개사의 일반적인 시각입니다세무관계에서 좀더 유효한 설명은 세무토픽을 이용해 보세요
경제 / 부동산
25.05.07
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보증금 2억에 월세 420만원 년5040만원일때
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 보증금 2억에 월세 420만 원짜리 집이니까계약 갱신할 때는 법적으로 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다이때 말하는 '임대료'는보증금이랑 월세를 합산해서 계산하는 방식이에요월세는 보통 100배로 계산해서 보증금으로 환산하거든요그래서 420만 원 × 100 = 4억2천만 원거기에 보증금 2억을 더하면 총 6억2천만 원이 됩니다여기서 5%는 3,100만 원이에요즉, 보증금과 월세를 합쳐서 최대 3,100만 원까지만 인상 가능한 거죠월세만 올리면 3,100 ÷ 100 = 31만 원그래서 월세는 최대 451만 원까지 올릴 수 있어요보증금만 올릴 수도 있습니다이 경우 보증금은 2억3,100만 원까지 가능하고월세는 그대로 420만 원 유지하면 됩니다물론 보증금과 월세를 나눠서 조금씩 올리는 것도 가능해요예를 들어 보증금 1천만 원 올리고나머지 2,100만 원은 월세로 바꾸면월세는 21만 원 올라서 441만 원이 되는 식입니다주의할 점은 이건 '갱신요구권'을 썼을 때 기준인데 무조건 5%까지 가능하다는 것도 이론이 있기는 합니다5%이내에서 협의하라는 의미입니다집주인이 새로 계약하자고 하면 이 5% 제한은 적용되지 않고그땐 서로 협의해서 금액을 정하게 됩니다갱신요구권은 한 번밖에 못 쓰니까 새로운 계약을 한다면 추후 갱신요구권을 사용할 수 있습니다그리고 예전에 이미 쓰셨는지도 한번 확인해 보시는 게 좋아요
경제 / 부동산
25.05.07
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