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부동산(아파트)를 매입했습니다..그런데 얼마전 창틀사이에서 물이 센다는 걸 알고 전주인한테 얘기했더니 계약이 끝난거라 책임이 없다고 합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건설사로부터 신규 분양을 받은 것이 아닌 노후가 진행중인 주택을 매매로 취득하게 되는 경우과연 언제까지 매도자가 책임을 지어야 하는지 해석이 분분합니다.법원의 판결도 신규 주택과는 다른 것으로 알고 있습니다가급적 거래의 분쟁을 없애기 위해서 당사자 요청과 협의에 의해"매도시 존재하였던 누수가 매매후 00개월까지 발견되었다면 매도인 책임으로 보수하기로 한다"노후가 심한 주택을 투자용으로 매매하는 경우 "누수 등 하자 책임은 묻지 않기로 한다" 등 상황에 맞는 특약을 넣기도 합니다.그런데 하자 책임을 물을 수 있는 특약이 있더라도 매도자의 일방적인 거절이나 불인정시 결국은 민사적 분쟁이 될 수 밖에 없습니다.보수 비용을 견적해 보시고 법률 전문가와 상담하여 실익이 있는지 검토해 보시기 바랍니다원만하게 해결되시길 기대합니다
경제 / 부동산
22.08.13
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원룸 3년차 재계약 질문 드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약기간을 2년이내로 한 경우 계약기간은 2년으로 보며 임차인의 주장으로 1년을 주장할 수 있습니다.임차인이 1년이 기간에 대한 주장이 없었다면 첫 2년이 되는 시기가 첫 계약의 종료시기 입니다이후 묵시적 갱신에 들어간 상태이며 이 묵시적 갱신 계약 기간도 2년입니다.묵시적 갱신 상태에서의 중도 이사는 통지후 3개월이 지나야 효력이 발생하며계약 종료시 이사할 경우는 계약 종료 2~6개월 사이에 임대인에게 통보하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.13
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일시적2주택자 문의합니다 세율등
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일시적2주택은 기존 주택을 매도하고 신규 주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 보유기간이 일시 중첩되는 것을 의미하며 이 경우 1주택에 해당하는 세제를 적용합니다.신규 주택의 취득세나 기존 주택의 양도소득세는 모두 1주택 보유 기준으로 세제가 적용합니다.기존 주택을 처분 해야 하는 기간은 신규주택 매수일 이후 3년이내 이지만 현재 두 주택이 조정지역에 있다면 신규 주택 취득후 2년이내에 기존주택을 매도하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.08.13
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계약금 지불 후 택배짐만 미리 넣어도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 주택에 현재 기존 임차인이 거주중이 아닌 공실인 경우 융통성을 보여주면 좋겠지만청소나 사전 점검 등은 양해 하여도 일부라도 짐이 들어 오는 것은 불편하게 생각하는 임대인도 많습니다.개인적인 성향이기도 하고 관리나 보안상의 문제나 임대인 개인적으로 불편한 경험 등이 있을 수 있습니다약간 불편 하시더라도 원칙에 충실한 분이라고 이해하시고 기분 좋은 이사 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.13
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전세금 계약자명과 입금자명 불일치할 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금 반환은 계약자에게 반환하는 것이 원칙입니다.만일 계약시 실제 입금자가 나타나 반환을 요구하는 경우,"그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결경위 등 계약체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 계약자와 실제 입금자와 협의한 실제 반환할 자에게 보증금을 반환해야 한다" 라는 1998,5,12선고 대법원 97다 36989판례가 있읍니다여기서 제반사정이란 누가 실제 임차인인가를 주안점을 두고 살펴 보는 것으로 실제 임대차 계약의 당사자가 질문하신 분의 경우 어머니가 계약 종료후 반환을 주장하지 않는 한 계약하신 분에게 돌려주게 되며 만일 임대인이 입금자인 어머니에게 돌려주기를 주장하더라도 질문하신 분의 동의한 협의를 받아야 하고 실제 어머니에게 돌려주어도 문제가 없을 것이므로 현재 다른 조치를 취할 필요는 없다고 봅니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.13
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아파트 임대 시 전세금을 5%이내로 받으면 상생임대조건이 되는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생임대인이 되는 계약의 핵심은 2차 계약입니다1~2차 계약의 임대인은 동일해야 하고 1차 계약을 1년 6개월 이상 유지한 후 2차 계약 해야 합니다.임차인은 바뀌어도 상관없으며 비교하는 금액은 1차와 2차 계약의 임대료 입니다.2차 계약은 직전 계약보다 임대료가 5%를 초과하면 안되고 2년 이상 유지가 완료되면 비로소 상생임대인 자격을 달성합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.12
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상생임대기간이 2024년12월31일자로 끝나는데 2024년 내에 상생임대계약을 하면 2026년 이후 어느때나 매도해도 세제혜댁이 주어지는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2024년 12월 20일 계약이 직전 계약과 임대인이 동일하고 직전계약은 18개월이상 유지되었고,금번 5%이내로 인상된 재계약으로 2년간 계약 기간을 유지하였다면 상생임대인 제도에 부합합니다.따라서 2년간의 계약 유지가 종료되는 2026년 12월 20일 이후 매도시 양도소득세의 적용에서상생임대인으로서 실거주 2년을 면제 받을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.12
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토지거래허가제 오피스텔 매매 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 매수시 일반 건축물 입니다.주택이 아니므로 2년 실거주 의무가 없으며,조정대상지역의 주택으로 2년 실거주시 주어지는 양도세 비과세와 관련이 없습니다.다만 오피스텔을 매수후 주거용으로 사용하고 주거용 상태로 매도시무주택자의 경우 2년 실거주 사실이 있다면 양도소득세를 비과세한다는 취지의국세청 질의 응답 사례가 있습니다.https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=A1Njk=MTExOD&loginId=&viewYn=Y여기에 합당하다면 양도세 비과세 신청이 가능할 것으로 보이나세제 정책의 잦은 변동으로 매도시기에 따라서 결과가 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
22.08.11
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임대차 보호법관련하여 알고싶어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.번거로움을 피하기 위해 전입신고시 확정일자를 받는 경우가 대다수 입니다개인적인 사정으로 두건의 업무를 날자를 달리 할 수는 있습니다.그런데 확정일자의 완전한 효력이 나타나는 것은 확정일자를 받고 주민등록이전을 같은 날 하거나 확정일자를 먼저 받았다면주민등록 이전일 익일(다음날)부터 유효합니다.주민등록을 먼저하고 확정일자를 늦게 받는 경우라면 확정일자를 받은 날부터 유효합니다그런데 이 두가지 만으로 완전하지 않습니다확정일자와 전입신고에 추가하여 임대차 계약을 통해 임대 목적물의 열쇠를 받고 목적물을 점유하는 상태(거주)이어야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.11
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실입주 인정여부 관련해서 여쭙니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.얼마전 시행령개정으로 변경된 <상생임대인> 제도에 대한 질문으로 이해합니다24년 12월 31일까지 2회째 임대차 계약을 하되 5%이하로 인상폭을 유지하고첫 계약시와 두번째 계약시 시차가 있거나 세입자가 달라도 되지만 임대인은 동일해야 합니다1회차 계약은 1년 6개월이상 계약이 유지되어야 하고 2회째 계약은 2년간 계약이 유지, 종료된 후 인정이 되는 것으로금액,주택 수 등 다른 조건은 1주택 비과세 조건을 만족한다면 2년 거주 조건은 면제 되는 것입니다당연히 2년 거주요건을 필요로 하는 조정대상지역에 한하는 것 입니다이상 참조가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.08.11
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