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부동산 가계약금을 파기하는 경우는 보통 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인입장에서 보통 부동산 가계약을 파기하는 경우는, 가장 흔한 게 더 좋은 물건을 발견했을 때예요. 계약하려던 집이나 상가 말고, 위치가 더 좋거나 가격이 더 괜찮은 다른 매물이 갑자기 나타나면 마음이 바뀌는 거죠. 그래서 가계약금을 포기하고라도 새 물건으로 갈아타려는 경우가 꽤 많아요.또 하나는 말씀하신 것처럼, 잔금을 치를 여력이 갑자기 없어지는 경우예요. 처음에는 대출이 잘 나올 줄 알았는데 은행 심사에서 예상보다 대출 한도가 줄어버리거나, 갑자기 경제적인 사정이 나빠져서 집값이나 상가값을 다 치르기가 어려워지는 경우가 있어요. 이럴 때도 가계약을 포기하는 선택을 하게 됩니다.또 한 가지 경우는 가족이나 배우자, 부모님 같은 주변 사람들의 반대가 심할 때예요. 본인은 계약하려고 했는데, 가족들이 "거긴 아니다", "조금 더 기다려라" 이렇게 강하게 반대하면 결국 계약을 깨기도 해요.그리고 간혹 가계약금 넣은 후에 집 자체에 문제가 있다는 걸 알게 되는 경우도 있어요. 예를 들면 등기부등본에 근저당이 너무 많다든지, 집이 무허가로 증축됐다든지, 이런 걸 뒤늦게 알게 되면 그냥 포기하는 경우도 있어요.정리하면,더 좋은 매물이 나왔을 때,잔금 마련이 힘들어졌을 때,가족이나 주변 반대가 심할 때,물건에 문제 있는 걸 알게 됐을 때,이런 경우들이 가계약 파기의 대표적인 이유예요.
경제 / 부동산
25.04.28
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아파트양도세계산시 필요경비는무엇이있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트 팔 때 양도차익 계산할 때 빠질 수 있는 비용들이 꽤 있어요.일단 집 살 때 낸 취득세, 등록세, 교육세 같은 세금들 있잖아요, 이런 것들은 당연히 필요경비로 인정돼요.또 집 살 때 부동산 중개수수료 낸 것도 필요경비에 들어가고요, 집 팔 때 부동산에 준 중개수수료도 빠질 수 있어요.집 등기할 때 썼던 법무사 수수료도 경비로 인정돼요. 등기비용 같은 건 다 챙겨두면 좋아요.그리고 집 고치거나 리모델링한 비용도 필요한데, 이건 조건이 있어요. 단순히 고장나서 고친 건 인정 안 되고, 집값을 확실히 올린 리모델링만 인정돼요. 예를 들면 전체 인테리어 공사, 화장실이나 주방 싹 바꾼 거, 발코니 확장한 것 같은 게 해당돼요.국민주택채권 산 것도 인정되는데, 할인받은 부분은 제외돼요.가끔 부가가치세 낸 것도 일부 인정되는데 이건 경우에 따라 달라요.정리하자면, 취득세, 등록세, 법무사비용, 채권 매입비용, 중개수수료(살 때+팔 때), 리모델링비용 같은 건 다 양도차익에서 뺄 수 있어요.근데 꼭 기억해야 할 게, 다 증빙자료 있어야 인정된다는 거예요. 영수증, 세금계산서, 입금내역 같은 거 준비해놓지 않으면 경비로 못 빼줘요.특히 리모델링 비용은 그냥 말로만 하면 안 되고 계약서나 이체증명 같은 걸 꼭 챙겨야 해요.
경제 / 부동산
25.04.28
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원룸 자취하는데 친구를 데리고 오면 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.에를 들어 고시원 같은 형태로 1인거주를 특약으로 명시하지 않았다면손님이 오느 정도를 뭐라 할 수 없습니다1인 기준으로 공과금 관리비가 책정되었다면 그 부분 수정할 수 있겠으나사람이 사는 집에 사람이 오는 것을 뭐라 한다면언짢을 수 있겠지요말씀하신 것처럼 소음 등 민폐만 없다면 자취방에 친구가 오는 것을 임대인이라고 제한할 수 있는 것은 아닙니다
경제 / 부동산
25.04.28
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용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 뉴스 보면 맞아요,재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.쉽게 말하면,공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,대표적으로 기부채납이 있어요.예를 들면,단지 안에 공원 부지를 내놓거나,공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면추가 용적률을 얹어주기도 합니다.요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.물론 그 대신 공공성이 강조되니까조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?추가 용적률이 늘어나면,전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.쉽게 말하면,같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,상황에 따라서는새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,공공 기여를 너무 과하게 요구하면오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 조합 설립할 때,일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...계속 소통하는 게 핵심이에요.또,가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.이렇게 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 우리나라에서는 전월세 상한제라는 게 적용되고 있습니다.법적으로는 전세금을 올릴 때,기존 전세금의 5%를 초과해서는 못 올리게 되어 있습니다.즉, 1억짜리 전세였으면최대 5%인 500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기입니다.이 규정은계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다.즉, 세입자가 "나 한 번 더 살겠다"고 할 때,집주인은 임대료를 기존 대비 5%까지만 인상할 수 있는 거예요.다만,집주인이 세입자한테 계약 연장을 거절하고 싶으면,본인이 직접 들어와 살거나법에서 정한 사유에 해당해야만 가능하고요.아무 이유 없이 나가라고 하면서 새로 계약해서 많이 올리는 건 제한돼 있습니다.요약하면,계약 갱신할 때는 5%까지만 올릴 수 있다.새로 계약할 때는 이 제한이 없다.이렇게 기억하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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지방에 사람들이 점점 줄어드는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지방 인구 감소와 소멸 위기에 대한 우려는 점점 커지고 있습니다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다.지방소멸 대응을 위한 주요 정책지방소멸대응기금 지원정부는 2022년부터 2031년까지 매년 1조 원씩, 총 10조 원 규모의 지방소멸대응기금을 조성하여 인구감소지역에 지원하고 있습니다. 2025년에는 광역 15개, 기초 107개 지역에 이 기금이 배분될 예정입니다 .규제 특례 확대인구감소지역에 맞춤형 규제 특례를 도입하여 지역 실정에 맞는 개발과 활용이 가능하도록 지원하고 있습니다. 예를 들어, 폐교 재산을 지자체에 무상 양여하거나 빈집 철거 시 절차를 간소화하는 등의 조치가 포함됩니다 .관광 및 생활인구 유입 활성화정부는 인구감소지역의 관광 활성화를 위해 철도 운임 50% 할인 등의 혜택을 제공하는 관광상품을 출시하고 있습니다. 또한, '디지털 관광주민증'을 발급받으면 숙박, 관람, 체험 등 다양한 할인 혜택을 받을 수 있습니다 .지역 산업 구조 전환지방의 산업 경쟁력을 강화하기 위해 기존 산업의 고도화와 신산업 육성을 추진하고 있습니다. 예를 들어, 경상북도 구미는 반도체 소재와 방위산업 부품 관련 대기업을 중심으로 산업 다각화를 추진하고 있으며, 영주는 첨단베어링 국가산업단지를 조성하여 제조업 기반을 확대하고 있습니다 .등의 정책을 수행한다고는 하지만 지방소멸 문제를 완화하는 데 기여하고 있는 것인지는 아직 모르겠습니다지방 인구 감소에 대한 대책은 지속적으로 발전하고 있으므로, 관심을 가지고 지켜보시는 것이 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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상업용 오피스텔 기준시가 알고싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 오피스텔 기준시가는 건물 기준시가 + 토지 기준시가를 합쳐야 정확한 금액이 됩니다.지금 건물분 기준시가는 홈택스에서 찾으셨다니, 아주 잘 하셨습니다.문제는 토지분인데요,토지 기준시가는 국토교통부 '부동산공시가격 알리미' 사이트나해당 지자체(구청) 민원실, 또는 온나라 부동산 포털 이런 데서 확인하셔야 해요.특히 오피스텔 같은 경우에는대지가 공유지분 형태로 되어 있기 때문에,오피스텔 전체 토지의 공시지가를 확인하고,거기서 내 지분 비율만큼 계산해서 내 토지 기준시가를 산정해야 합니다.간단히 정리하면,건물분 기준시가 → 홈택스에서 확인토지분 기준시가 → 부동산공시가격 알리미(공시지가)나 구청 민원실에서 확인최종 기준시가 = 건물 기준시가 + (공시지가 × 내 대지지분)이렇게 계산하면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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요즘 건설경기가 위축되고 신규 공급물량이 감소하면 집값이 오르나요? 아니면 경기 침체로 인해 이자부담 등으로 인해 집값이 내릴까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 건설경기가 위축되면서 신규 주택 공급이 감소하고 있습니다. 예를 들어, 서울의 주택 착공 물량은 2022년 4,560가구에서 2024년 1,306가구로 3년 연속 감소하고 있습니다 . 이러한 공급 감소는 향후 몇 년간 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.한편, 경기 침체와 금리 상승으로 인해 주택 수요가 위축되고 있습니다. 높은 이자 부담과 대출 규제로 인해 매수 심리가 약화되고 있으며, 이는 단기적으로 집값 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.결론적으로, 단기적으로는 경기 침체와 금리 상승으로 인해 집값이 하락할 가능성이 있지만, 중장기적으로는 공급 감소로 인해 집값이 다시 상승할 수 있습니다. 특히, 서울과 수도권의 경우 수요가 꾸준히 유지되고 있어 이러한 경향이 더욱 뚜렷할 수 있습니다 .답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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서울 빌라매매는 정말별로인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.서울 빌라 매매,특히 실거주 목적이라면 절대 바보 같은 선택은 아닙니다.요즘 워낙 아파트 가격이 말도 안 되게 올라서,실질적으로 아파트가 어려운 분들은자연스럽게 빌라 쪽을 많이 고려하게 됩니다.빌라라고 무조건 나쁜 것도 아니고요,중요한 건 어떤 지역, 어떤 건물을 고르느냐입니다.실거주라면 사실 가장 중요한 건 내가 편하게 살 수 있느냐,출퇴근, 생활 편의시설, 주변 환경이 괜찮느냐 이게 제일 큽니다.다만 빌라는나중에 매매할 때 환금성(팔기 쉬운지)가격 상승 여력관리비 문제이런 것들은 아파트보다 불리한 게 사실이긴 해요.특히 연식 오래된 빌라들은 관리가 잘 안 되는 경우도 있어서,이 부분은 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.결론적으로 말씀드리면,실거주 목적이라면 좋은 입지, 관리 잘 되는 빌라 고르면 전혀 문제 없습니다.투자 수익을 기대하는 거라면 조금 더 신중하게 고민해야 하지만,"내 집 마련" 꿈을 이루는 데는 훌륭한 선택이 될 수도 있어요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.04.27
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