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전세금을 계약금을 안뺀금액으로 더보냈는데요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.착오에 의해 잘못 입금된 돈을 돌려주지 않으면 횡령입니다형법 제355조 제1항은 “타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 그 반환을 거부한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.”라는 처벌 법규정이 있으며유사사건의 판례로 “ 자신 명의의 계좌에 착오로 송금된 돈을 다른 계좌로 이체하는 등 임의로 사용하는 경우” 횡령죄가 성립한다고 판시하고 있습니다.한달이 넘도록 돌려주지 않는 것은 상식을 넘어선 일입니다.돌려받는 것은 당당한 일입니다우선 오입금 금액의 반환 요청, 지연 거부시 법적 절차에 착수 하겠다는 내용으로 내용 증명을 보내시고 나머지 절차는 여기를 참조하세요https://www.a-ha.io/questions/47e77359aebb8f608fda35a84e150710?recBy=VVDKE2https://www.a-ha.io/questions/479f6bb2410fc60b9ed40c9f7b662b95?recBy=VVDKE2
경제 / 부동산
22.02.20
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1년만 연장하여 전세를 살고 싶은데..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.문자라고 해서 의사표시에서 제외하는 것은 아닙니다문자로도 계약도 합의도 가능합니다부동산 표시, 임대료, 계약기간, 주요 특약사항 등 을 계약 당사자가서로 해석상의 오류가 없도록 명확하게 소통하였다면 충분히 연장 계약을 합의한 것으로 볼 수 있습니다.하지만 주고받은 문자의 동시 보관의 기술적 어려움이나 기억의 한계 등이 있으므로기존 계약서에 계약 연장 내용을 추가 기재하여 상호 서명하는 방법도 고려해 보시기 바랍니다또 인근 부동산의 도움을 받는 경우 통상 이 정도는 대서료에 준하는 요금을 받습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.20
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깡통전세란 정확히 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.과도하게 전세율이 높은 주택을 말합니다.전세부족은 계속되고 전세가격이 올라가면서 거래도 없는 주택의 매매 호가를 들어 올리는 역할을 하는 것이 우리나라 주택 시장의 현실입니다게다가 담보 대출보다 전세대출이 더 쉽습니다매매가와 동등하거나 매매가를 추월하는 전세보증금도 있습니다이러한 점을 이용하면 매수자는 소액으로 주택을 취득할 수 있습니다여려 채를 매수하는 공격형 투자자도 있습니다.전세보증금을 안고 소유하는 것 인데 갭 투자라고 합니다갭 이 작을 수록 임차인은 불안정한 상태가 됩니다시가 1억원의 주택에 6600만원정도 전세보증금이 있다면 본인 자금 3400만원이 필요하지만시가 1억원의 주택에 1억원의 전세보증금이 있다면 본인 자금 0원으로 소유자가 될 수 있습니다계속 전세와 매매가격이 상승하고 세입자가 잘 순환된다면 소유자는 투자금 없이 수익이 발생하겠지만전세 시장이 하락 국면이 되거나 갑작스런 전세 계약 해지 등 돌발상황에서 소유자의 다른 자금 여력이 없다면 임차인은 상당한 곤란을 처할 수 있습니다전세율이 과도하게 높다고 생각되면 피하거나 전세보증보험 인수 여부를 먼저 확인하는 것을 권합니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.19
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오피스텔 임대인입니다. 월세 인상 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업용 오피스텔을 업무용으로 임대하고 부가세계산서를 교부하고 있으므로 상가 임대차 법에 따라서1) 그렇습니다2) 만기 6~1개월 전입니다3) 5%를 초과하지 않는 범위에서 증액하여 조건 변경을 통지할 수 있습니다. 이를 거절시 퇴거를 요청한다는 조문은 없으나 현실적으로 증액에 대한 수락, 조정 협의 등이 없다면 재계약은 불발되고 기존 계약 만기로 종료됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.19
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임차인인데 임대인이 후순위대출
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.순위가 바뀌지 않으므로 채권 순위 상태는 그대로 입니다다만 최악의 상황이 온다면 확정 일자 등은 보증금을 지키지는 않습니다만일의 경매 실행시 채권 순위만 결정할 뿐입니다.주택 가격 대비 과도한 전세 보증금,재무적으로 안정적이지 못한 임대인,변동성이 큰 부동산 시장 등은 보증금의 안전을 위협하는 요소입니다.시가 4.4억 주택에 선순위 3.2억이면 약간은 높은 편이지만 역세권, 신축급, 소형 아파트 등이라면 일반적인 전세율이므로 크게 염려는 안 하셔도 됩니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
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주택 및 토지매매 세금관련 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 매도시 양도소득세가 발생합니다.단 주택의 경우 1세대 1주택이며 몇 가지 요건을 갖추면보유 2년 후 부터 최대 비과세가 가능합니다질문상의 내용으로 볼 때 위 주택 1주택만 소유하고 있다면 매도 금액 12억원이내일 경우는 비과세가 예상됩니다단 토지는 현 주택의 부속된 대지가 아닌 별도 부동산으로 보여집니다주택이 아니므로 위 비과세에는 적용될 가능성이 없고일반 부동산 양도 소득세율이 적용되어 과세 될 것입니다취득가격, 보유기간, 양도가격, 지목 등 구체적인 사실관계를 확인하여국세청 홈텍스 양도소득세 셀프계산기를 이용하여 확인 참조 하고실제 매도를 고려하신다면양도소득세는 착오가 많은 주택 세제이니 미리 세무전문가와 대면 상담하여 합리적인 매매가 되도록 준비하십시오감사합니다
경제 / 부동산
22.02.18
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주거용으로 임대한 오피스텔 사무실로 변경 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택으로 사용 중인 이웃에게 불편을 주거나주택에서 인허가나 사업등록이 불가한 업종이 아니라면 문제없어 보입니다예를 들어 아파트에 세를 살아도통신판매업이라든지주택에서 신고를 통해 사업등록이 가능한 재택 사업이 가능합니다이에 준한다고 판단되나임대차 계약에 특약이 있다면 우선합니다우선 사업등록이 가능한지 확인하신 후 임대인에게 설명, 협의하여 이해를 구하는 것이 가장 좋을 듯 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
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전세계약 시, 현재 도배상태가 매우불량이면 누가 부담하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전적으로 임대인의 성향입니다전세이기 때문에 특히 4년까지 장기 임차가 가능해 지면서 전세는 "도배 장판 등을 임차인이 자신의 기호대로 꾸미고 사는 것이다" 라는 것이 가장 일반적입니다.장판, 도배, 수전 등이 낡았거나 컨디션이 양호하지 않더라도 해주기로 한 것을 안해주는 것이 아니고 안해주기로 하고 계약한 이상 책임을 물을 일도 아니면 불합리성도 없습니다.다만 임대인이 주택의 컨디션을 더 좋은 상태로 끌어 올려 전세시장에서 경쟁력을 높히고 더 많은 전세금을 확보하려는 계산으로 도배 장판은 물론 추가적인 옵션까지 설치하는 임대인도 있습니다.합리적인 듯하지만 임차인은 더 많은 비용을 지불해야 합니다임차인에게만 부담을 넘기고 전세 금액은 비슷하다면 임대인은 책임은 없지만 공실을 감수해야 하겠죠이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.18
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농가주택이 주택수 산정에서 제외되는 경우는 어떤경우인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조세특례제한법 99조 등에 따라 요건에 충족하는 <농어촌 주택>을 취득하여 3년 이상 보유후이전부터 보유하던 일반 주택을 양도하는 경우 그 농어촌 주택은 1세대의 소유 주택이 아닌 것으로 보고 비과세 적용이 가능한 특례가 있습니다.즉 농어촌 주택관련 특례는 농어촌 주택이 아닌 일반 주택에 적용되는 양도세 특례 입니다지역기준① 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)을 제외한 읍‧면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 속한 동 지역에 속할 것(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)② 국토교통부 장관이 지정하는 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 및 토지거래허가지역에 속하지 않을 것③ 조정대상지역에 속하지 않을 것(2021년 1월 1일 이후 취득분부터 적용하며 2020년 12월 31일 이전 취득 분은 종전규정 적용)④ 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)*에 속하지 않을 것(2020년 12월 31일 이전 취득 분)* 기획재정부공고 제2017-114호에 따라 서울특별시의 11개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동) 및 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정지역)금액기준⑵ 가액기준(주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 일정금액 이하일 것)① 2007.12.31.이전 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원 이하② 2008.1.1.이후 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 1억5천만원 이하③ 2009.1.1.이후 취득한 경우 : 취득당시 기준시가 2억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥의 경우 4억원 이하)면적 기준은 현재는 폐지되었습니다이상 참고가 되셨기를 바라면 매수 시점에 따라 법률과 적용 지역의 변동이 있을 수 있으므로 농어촌 주택 취득을 고려한다면 매물지 부동산을 통해 추가 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.02.18
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무주택세대주 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 맞습니다. 무주택 세대주가 될 수 있습니다아파트 청약도 가능합니다.단 30세 미만의 세대주로 혼인하지 않은 경우에는 소득을 입증할 수 있어야 취득세 등 주택 세제에서독립된 세대로 인정 받을 수 있습니다.소득은 중위소득 40% 이상의 지속적인 수입을 의미합니다21년 기준으로 월73만원가량 입니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.02.16
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