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일주택자 취득세 감면 기준이 지역에 따라 다른가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 질문의 사실 관계 부터 정리합니다.질문 주신 "1주택자가 1억미만의 주택구매시 취득세 감면"은" 1억 이하의 주택 구매시 취득세 중과 배제"아닌가 합니다소유 주택수와 무관하게 개인이 1억 이하의 주택을 매수할 때 다주택자에게 적용되는 최대 12%까지의 취득세 중과를 적용하지 않습니다.매수자의 소유 주택수에 관계없고 가격은 공시가격 기준입니다거래 규제지역이나 지방에 관계 없습니다취득세가 면제되는 것이 아니므로 기본 취득세 (지방교육세 포함 1.1%)는 발생합니다취득세가 면제되는 다른 사례로 1)서민 주택 취득시와 2) 생애 최초 주택 취득시 가 있습니다1) 서민주택에 대한 취득세 감면생계가 어려운 서민의 주택 구입을 지원하기 위한 제도로 서민주택을 구입하여 1가구 1주택이 되는 경우에 취득세를 면제함취득세 면제 대상이 되는 서민주택의 규모는 전용면적 40제곱미터 이하이고, 취득가격 기준 1억원에 미달되어야 합니다.(취득가격이라 함은 실거래가를 말합니다)2021년 12월 31일까지 한시적이며 (현재 3년 연장 추진중) 서민주택을 취득할 경우 취득세를 100% 면제를 받게되며, 취득 후 3개월 이내에 전입하고, 2년 이상 계속하여 거주하여야 하는 요건이 있습니다.서민주택 구입시 취득세 감면은 횟수에 제한없이 반복적으로 감면을 받을 수 있습니다.2) 생애 최초의 주택 구입시 과세특례말 그대로 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 경우 입니다(부부는 한 사람이라도 집을 소유한적이 있으면 생애 최초가 적용되지 않습니다)85제곱미터 이하 1.5억이하의 주택을 구입시 취득세를 면제 받습니다감면 조건은 배우자의 연간 합산 소득이 7,000만원 이하로,1억 5000만 원 이하의 주택은 취득세가 전액 면제되고, 1억 5000만 원 초과 3억 원 이하의 주택은 취득세의 50%가 경감됩니다(수도권의 경우는 1억 5000만 원 초과 4억 원 이하일 때 50% 감면)취득세를 감면 추가 조건으로 부부의 경우 배우자가 주민등록표상 세대원으로 되어 있지 않아도 같은 세대로 간주하며, 주민등록표에 기재된 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없어야 하며취득세 감면 혜택을 받은 사람은 주택 취득일로부터 90일 안에 전입신고 및 실거주를 시작해야 합니다.이상 두 제도는 21/12/31일 한시적 제도 였으나, 현재 국회에서 3년 연장 (24.12.31일까지)하는 법안이 발의 되어 있습니다 .이상 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.25
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원룸에서 전세로 살고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 계약 청구권은 임차인의 권리입니다주택임대차 보호법 제6조 ③항에"갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며"다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다"라고 되어 있습니다따라서 갱신시 전세금액을 월세로 변경하는 것는 임차인의 동의가 없다면 불가 합니다또 인상액은 5%를 초과할 수 없습니다만일 임대인과 합의하여 월세로 전환하고 인상율도 5%를 초과하여 재계약 했다면이것은 갱신 계약이 아닌 새로운 계약으로 보며 이 경우 이 계약의 만료 후 같은 조건으로 갱신계약청구가 가능합니다.이번 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 같은 조건의 계약갱신청구권을 사용하겠다고 통지하시면 되겠습니다마지막 질문, 전세의 월세 또는 월세의 전세 전환율은 같은 법 제7조(아래)에 규정하고 있습니다.제7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율여기에서 1항을 적용하면 대통령령으로 정하는 비율은 연3.5% 입니다2항을 적용한다면 대통령령으로 정하는 이율은 연2%이고 현재 (2021.11.25) 한국은행 기준금리는 1% 입니다둘을 더하면 연3% 입니다만일 오늘 전월세를 전환한다면 3%를 적용하는 것이 맞습니다(예: 보증금 1억1천만원 전세를 보증금 1,000만원으로 전환시 년 300만원이고 월세는 25만원이 됩니다)이상 답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.25
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1억 미만 소형 아파트를 소유하고 있습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소형・저가주택 1호 또는 1세대를 소유한 경우의 특례1) 전용면적 60㎡ 이하이며, 2) 주택공시가격이 수도권 1억3천만원(비수도권 8천만 원) 이하인 주택 또는 '분양권등'(“소형・저가주택등”)을3) 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 분으로민영주택에 일반공급으로 청약하는 경우에 한해 “소형・저가주택등” 보유기간 동 안 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다※ “소형・저가주택등”에 관한 특례는 민영주택의 일반공급 청약신청 시에만 인정되므로, 특별공급 청약신청 시에는 “소형・저가주택등”에 해당하는 주택을 소유한 경우 유주택자에 해당 하므로 청약신청 시 유의하시기 바랍니다청약자격에 관한 사항은 특공, 일반, 공급주체, 주택 규모, 순위 , 지역 별로 다를 수 있으니 청약하는 주택의 입주자 모집공고문을 참조하시는 것이 가장 정확합니다
경제 / 부동산
21.11.24
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2주택자의 취등록세 문의 드립니자.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택을 소유하고 있는 1세대가 법인 아닌 개인 자격으로 조정 대상 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는8%의 세율이 적용됩니다.다만 재개발 등 정비 구역이 아닌 지역에서 공시 가격 1억원 이하의 주택을 매수하는 경우라면 소유 주택수와 관계없이 기본 취득세 (1.1%)를 적용합니다답변이 도움 되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.23
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부동산 문외한인데, 역세권이 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.위치한 부동산 인근에 <지하철역>, <열차역> 등이 위치하고 역까지 도보이용 가능한 거리내에 있을 경우주택이 역 이용이 편리하다는 장점을 부각하기 위하여 쓰는 용어로 <역세권>이라고 합니다대략 도보 10분 이내, 거리로는 500미터 이내 정도를 의미 합니다.직선 거리는 가까우나 횡단보도나 지형 도로 여건상 도보10분 이상 걸리는 경우도 있으니 참조하세요2개 노선 두 개 역이 인접하여 위치한다면 <더블 역세권>이라고 하고비슷한 용어로<몰세권> 쇼핑몰 도보권,<학세권> 학교 교육시설 도보권,<숲세권> 녹지환경 도보권 등이 있습니다답변이 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.23
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매도할때 양도소득세 질문 부탁드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 이상의 보유 또는 주거 (2017.08.03 이후 조정지역에서 매수시) 요건을 충족하고, 매도가격 9억원 이하라면 양도소득세가 비과세 됩니다비과세 적용을 받으면 양도소득세는 면제됩니다.비과세와 과세시 세금 차이가 크므로 보유(거주)조건을 잘 확인 하셔야겠습니다취득일로 부터 양도일까지가 보유 기간이며, 이 기간 중에 주민등록이 전입되어 거주하는 기간이 거주기간 입니다주택의 취득일자, 양도일자의 기준일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 입니다.거주기간은 주민등록표를 통해 확인이 가능합니다따라서 계약 일자는 보유기간 산정과 무관합니다기간이 부족하다면 잔금 일자를 잘 조정하고 잔금 후 등기 이전이 되도록 하시면 됩니다.거주, 보유 기간의 착오 또는 본인과 1세대에 속하는 가족의 주택, 오피스텔, 시골 집 등 보유 여부에 따라서 예상하지 못한 양도소득세가 부과되는 경우가 있으므로 양도소득세 포함 세금 관계는 부동산이 아닌 세무 전문가와 상담 하시기를 권장하며,국세청 홈텍스 사이트에 접속하시면 < 양도세 미리 계산해 보기> 코너가 있으니 구체적인 사항을 대입하여 사전 점검을 하실 수 있습니다.이상 주어진 질문 내용만 기초하여 필자의 현장 경험을 통한 견해이므로 구체적인 사실관계에 따라 다른 결과가 주어질 수 있습니다답변이 조금이나마 도움 되시길 빕니다
경제 / 부동산
21.11.23
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동일주소 각기 다른세대 구성시 양도세 비과세?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청 상담사례에서"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것으로 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함하는 것으로 정의하며"1세대"의 판정은 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계를 고려하여 판단할 사항이라고 하였습니다따라서, 실제 함께 같은 주소지에서 거주하면서 주민등록상 세대분리만 하였다 하더라도 세대분리로 인정하지 않을 가능성이 큽니다.질문하신 분이 65년 생이면 30세이상이므로 양도일 현재 다른 거소로 이전하시면 해결 방법이 됩니다참고적으로 합가일 현재 60세 이상인 어머님이 동거 봉양을 위해 합가 하였다면 , 그 합가일로 부터 5년 이내에 양도한 모친의 주택은 ( 양도일 현재 그 보유기간이 2년이상인 경우 ) 1세대 1주택 비과세 적용 가능한 방법이 있습니다.다만, 양도가액이 9억원을 초과하는경우 초과하는 부분에 대하여 양도소득세가 과세됩니다저의 답변이 도움이 되셨기를 기대합니다답변은 질문하신 분의 게시 내용만을 기초하여 필자의 현업경험상 견해를 드린 것으로 구체적 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
21.11.22
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양도소득세부과에 대해서 알려주세요~~
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 양도차익을 세원으로 합니다취득 금액보다 양도 금액이 적거나 같다면 원천적으로 양도이익이 없으므로 과세가 안됩니다세금 부과와 관계없이 예정신고는 무조건 하시는 것이 좋고 잘 하셨습니다개인적 착오로 인한 가산세 방지를 위해서도예상치 않게 같은 해에 다른 부동산의 양도시 양도차익과 양도차손을 합산 적용 받을 수도 있기 때문입니다답변이 도움되시길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.22
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조정지역과 비조정지역 각각 1채씩 보유중인데 2채중 1채를 처분하려고 합니다. 양도소득세가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정지역의 기존주택 한 채만 있었다면 매도가 9억 이하일 경우 비과세 입니다그런데 3년전 비조정지역에 분양 받은 주택이 더 생겼군요.만일 분양 받은 주택 취득일로 부터 3년 이내에 기존 주택을 먼저 매도할 경우기존주택 3년내 처분 조건의 일시적 2주택 적용이 가능할 것으로 보입니다.질문상으로는 3년이 경과하였는지 알 수 없으나 혹시 2번째 주택의 취득일을 확인하여 아직 시간 여유가 있다면 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세 처분을 받는 것이 가장 유리합니다.(분양권의 취득 시점은 잔금 청산일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날 입니다)일시적 2주택에는 해당이 없고 현재 2주택자로서 다른 조건 없이 금전상 세액이 적은 주택이 어느 것이냐를 묻는 질문이라면답을 드릴 기초 사항이 부족합니다양도소득세는 공시가격이 아닌 실매수 가격과 실매도 가격(예상), 필요경비 등 최소한의 자료가 있어야 산출되므로 구체적 답을 드릴 수는 없으나 만일 두 주택이 비슷한 가격대라면 비조정지역의 아파트가 양도소득세가 적을 가능성이 큽니다.우선 보유 기간이 짧으므로 양도차익( 매수가격과 매도가격 차이)도 적을 듯하고 조정지역의 경우 양도소득세 중과를 적용하기 때문입니다.좀 더 구체적으로 양도소득세를 확인하고 싶다면 각 주택의 매수일자, 매수금액, 필요경비 (취득세, 부동산 중개 수수료 등) 와 매도 예상 일자, 매도 예상 금액을 정하여 국세청 홈텍스 사이트 <양도세 미리 계산 해보기 >코너에서 각 수치를 대입하여 산출하여 보세요.이상 게시된 질문 사항만을 기초로 작성한 답변으로 구체적 사실관계에 따라 결과는 다를 수 있습니다금전상 손익이 크게 발생할 수 있는 부동산 세무업무는 전문가의 정확한 판단이 필요한 분야 입니다.매도를 계획중이라면 세무서 공무원이나 세무/회계 전문인과 구체적인 상담 진행을 권합니다.감사합니다
경제 / 부동산
21.11.21
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1주택자여도 전세대출을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1주택자의 전세자금 대출은 불가능하지 않으나 제한적이고 까다롭습니다우선 전세 대출 한도가 주택도시보증공사 보증으로 진행되면 2억원,SGI 보증인 경우는 3억원이 최대입니다대출이 불가한 경우는1) 보유 주택이 2020년 7월10일 이후 투기과열지역에서 취득한 3억원 이상의 아파트일 경우2)전세대출 시점 기준 보유한 아파트가 9억원을 넘을 경우입니다.다만 해당 아파트를 상속으로 취득한 경우나 아파트가 아닌 빌라 단독 등 주택은 해당 없습니다.이 밖에도 유주택자 전세 대출의 경우 비대면 대출을 전 금융기관 동시에 중지하기로 하였고대출 총량제 시행 등 운영 사항이 수시로 변하고 있으므로 시중은행에 직접 방문하여 구체적인 자료를 제시하고 상담시 답변 드린 내용과 결과가 다를 수 있음을 유의하시고저의 답변이 참고사항이 되셨기를 기대합니다
경제 / 부동산
21.11.21
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