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답변 내역

월세와 전세 금액 전환율에 대하여 알고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 시장에서는 임대인과 임차인이 협의하여 적절한 전월세 환산을 하게 되는데요.대체로 천만원당 5만원 전후에서 결정됩니다.그러나 임대 사업자인 경우와 계약갱신청구권을 사용한 경우에 전월세 전환은 법적 기준을 따라야 되는데 그때그때 다른 중앙은행 기준 금리에 2%를 추가한 비율로 전환합니다.구체적으로 계산하고 싶다면 인터넷에서 렌트홈을 검색하셔서 전월세 전환율 공식에 대입해 보시기 바랍니다
경제 / 부동산
24.10.20
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깡통전세란 어떤경우를 말하는지요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 깡통 전세란 자신의 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 시세에 못 미치는 경우로써 만일의 경매시 보증금에 일부나 전부를 날릴 수 있는 위험한 임대차를 말합니다. 이를 방어하기 위해서는 계약전부동산 중개사를 통한 철저한 권리분석, 확정일자와 주민등록 전입을 통한 순위 확보, 보증보험 가입 등이 필요합니다
경제 / 부동산
24.10.20
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부동산 맹지에 송전탑이 있는 임야 매입해도 될까요???
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.맹지와 송전탑이 있는 곳은 누구나 말리는 지역입니다다만 가격에서 이러한 핸디캡을 극복할 탁월한 조건이거나개인적으로 필요한 위치라면 고려해 볼 수 있을 것입니다
경제 / 부동산
24.10.19
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재개발되면 부동산 가격이 오르나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발은 도시정비사업의 일환으로 당사자인 조합원은 자신의 주택 등 부동산을 출연하고 새 아파트를 분양 받을 권리를 갖게 되는 것입니다.대부분 도시정비로 인하여 자신의 자산이 증식되는 효과가 있으나 노후 주택의 대부분은 새 아파트 분양가에 미치지 않아 오히려 신청한 평형별로 구분하여 분담금을 내야 하는 경우가 많습니다.그러나 이러한 분담금을 고려해도 원래 소유자 자산 보다는 크게 가치가 증가하게 됩니다이것이 재개발의 보상이라고 할 수 있고 분담금 부담 등 사유로 중간에 매도하는 경우도 있으며 이 경우에도 대체로 인접 유사 지역 보다는 프리미엄이 주어진 가격에 매도할 수 있습니다.거래가 원만치 않아 조합에 넘기고 청산금을 요구하는 경우도 있을 수 있으며 이 역시 시장가를 반영하여 평가액이 제시되기는 하나 대체로 일반 거래를 통한 매도가 유리합니다
경제 / 부동산
24.10.19
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전세계약시에는 건물주가 빚이 싯가의 10%였다가 나중에 70%까지 빚이 늘었다고 하는데, 어느 경우에 전세보증금을 못 받을 상황이 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.경매가 진행될 경우 확정일자를 받은 대항력있는 임차권보다 후순위로 등기된 채권에 우선합니다따라서 경매가가 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액보다 크다면 채권 회수가 가능합니다점유를 유지하고 경매 절차에 따른 배당신청을 하시면 되겠습니다
경제 / 부동산
24.10.19
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현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여건에 따라 다릅니다요즘 임차인은 보증금 반환보증조건이 안되면 계약하지 않습니다현 대출금을 둔 상태에서 임차인 전세가 가능한 조건이 되어야만 전세금을 활용할 수 있을 것입니다그렇지 않다면 담보대출 상환조건부가 아니면 계약이 어렵습니다.즉 전세보증금으로 대출상환하고 나면 남는 것이 없거나 내가 이사할 집 보증금 비용이 안 나오면 무의미합니다만일 상환한다면"전세보증금> 대출상환금+이사할 집 보증금" 이거나상환하지 않는 다면"전세입자 보증보험 가능 주택시세 > 전세보증금 + 담보대출 "이 가능한 계산이 나온다면 임차인의 전세 보증금 이용이 가능해 질 것입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
24.10.19
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임차인 전세 2년 거주후에 연장에 관해
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 청구권을 행사했다고는 볼 수 없으나 만일 승인한다면 상호 합의로 재계약 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 정신 청구권을 행사한 계약을 요청하고 싶다면 계약서를 작성하여 갱신 청구권을 청구한 계약이라는 내용을 기재하여야 합니다계약에 본질적인 요소가 바뀌므로 새로운 계약서에 작성이 필요합니다.당사자끼리 직접 작성도 가능하며 부동산에서 서비스를 받으셔도 좋습니다. 물론 비용이 발생합니다. 비용은 재계약인 경우에 큰 부담을 드리지 않습니다. 그리고 비용은 당사자가 각각 부담하는 것입니다
경제 / 부동산
24.10.18
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원룸 양도 받아서 새로 입주하는데 재계약은 몇달 뒤에 그때 제가 하는거라고 하는데요, 그럼 그냥 먼저 입주하면 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아마도 기존 임차인의 계약을 승계하는 듯한데 임대인이 동의가 있었을지 모르지만 임대차 계약은 임대인과 직접 계약을 하는 것이 원칙입니다.보증금이 있다면 보증금을 돌려 줄 사람도 임대인입니다. 임차인끼리 교대하는 것을 임대인이 승인하였다고 하더라도 최소한 기존 계약서에 임차인을 정정하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.10.18
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갭투자를 할 때 주의해야 할 사항이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액으로 주택에 투자할 수 있는 방법이지만 지렛대 역할을 하는 임차인 보증금에 대해 가상의 여러 상황의 대책을 가지고 있어야 하겠습니다.과도하게 전세율이 높은 경우에 다음번 계약시 보증금의 일부를 조정해야 될 가능성이 있으며,현재 임차인이 갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신 상태에 있다면 불시에 계약 해지를 요구하면 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 할 수도 있다는 점을 아셔야 합니다.또 주택의 하자로 인한 리스크가 발생할 수도 있습니다.예를 들어서 누수 등 시설하자, 주변환경 변화 등으로 인해서 임차인이 거주가 곤란한 상황이 될 경우 거주중 중도 해지 요청이 들어올 수 있습니다.더하여 보수 유지 비용이 발생할 수도 있고요.갭 투자가 소액으로 투자할 수 있는 좋은 방법이기는 하지만 문제 발생시 대책이 없어 헐값에 매도하는 경우도 있습니다어느 정도의 재무 여력이 있어야 하겠습니다.답변이 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
24.10.18
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공인중개사 업무는 어떤 성향의 사람들이 적합한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개사는 직접 투자하는 것이 아니고 투자하려는 사람 또는 집이 필요한 사람을 매도하려는 사람과 연결하는 일을 합니다.또 임대차 중개를 통해서 세를 놓는 사람과 집을 구하는 사람을 연결합니다.상호 이해관계를 조정하고 꼼꼼하고 명확하게 당사자의 의무와 권리를 설명하기도 합니다.따라서 서비스 계통의 마인드가 필요하고요.객관적이고 보편적으로 시류를 보는 눈이 필요합니다.물론 중개사로서의 관련 전문성과 지식은 차치하고 말씀드린 겁니다
자격증 / 공인중개사 자격증
24.10.18
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