답변 내역
- 집주인이 만기에 전셋집 빼도 된다 했다가 한달도 안남은 시점에 늦게 준다고 하는데 어떻게 해야 할까요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 신고를 하지 못했다는 점이 가장 큰 쟁점입니다. 복잡하고 불안하시겠지만 함께 해결 방안을 살펴보겠습니다.현재 상황 법적 분석 및 중요 내용 ==>전입 신고 및 확정 일자의 부재 : 가장 큰 문제입니다. 전입 신고와 확정 일자가 없어 대항 력 및 우선 변제권 확보가 어려운 상황입니다. 이로 인해 보증금 회수가 어려울 수 있으며, 특히 집이 경매로 넘어갈 경우 더 큰 위험이 따를 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무 : 집주인에게는 계약 만기 시 보증금을 반환할 의무가 있으며, 문자로 남겨진 반환 약속은 중요한 증거가 됩니다. 집 보여주는 것에 대한 비협조를 이유로 보증금 반환을 지연하는 것은 부당합니다.임차권 등기 명령 적용 어려움 : 전입 신고가 없어 이미 대항 력이 없는 상황이므로, 기존의 대항 력을 유지하는 역할을 하는 임차권 등기 명령은 현재 상황에서는 적용하기 어렵습니다.취하실 수 있는 조치 들 ==>내용 증명 발송 : 계약 만기 일에 맞춰 보증금 반환을 정식으로 요청하고, 지연 시 발생할 법적 책임과 손해배상 등을 명확히 고지하세요보증금 반환 청구 소송 제기 : 만기일 이후에도 보증금이 반환 되지 않는다면, 법원의 판결을 받기 위해 보증금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다. 이로 인해 발생한 추가 비용은 손해배상으로 청구할 수 있습니다.법률 전문가와 상담 : 전입 신고 없는 보증금 회수는 매우 복잡하므로, 대한 법률 구조 공단이나 변호사와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 최적의 전략을 세우시는 것이 중요합니다.결론적으로 전입 신고가 없어 쉽지 않은 상황이지만, 집주인의 반환 약속 문자 등 유리한 증거들을 활용하여 법적인 대응을 준비하시길 바랍니다. 침착하게 전문가의 대응을 받아 문제를 해결해 나가시면 분명 좋은 결과가 있을 거예요경제 / 부동산25.11.2100
- 전세 만기 전 퇴거에 대해서 질문 드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인이 조기 퇴 거에 대한 명확한 답변을 주지 않고 있으니, 먼저 적극적으로 의사를 확인하는 것이 중요합니다.1. 임대인과의 소통 :전화 통화 후 내용 기록 : 임대인에게 조기 퇴거 의사를 다시 밝히고, 통화 내용을 문자로 요약하여 남겨두어 공식적인 기록을 확보하세요.서면 통지 고려 : 전화 통화로 해결되지 않을 경우, 내용 증명을 통해 희망 퇴 거 일과 중 개 보수료 부담 의사를 명확히 통지하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.2. 보증금(1억 8 천)중 1억 중기청 대출 관련 :은행에 미리 통지 : 조기 퇴 거 및 보증금 반환 예정일을 은행에 미리 알려주세요. 중기청 대출은 중도 상환 수수료가 없는 경우가 많으므로, 대출금 상환 절차에 대한 구체적인 안내를 받으시는 것이 좋습니다.3. 임대인이 조기 퇴 거에 동의하지 않을 경우 :원칙적으로 계약 기간은 유효하지만, 임대인이 조기 퇴거 시 중 개 수수료를 부담하겠다고 언급했으므로 협상의 여지가 있습니다.새로운 임차인 탐색 협조 : 임대인 동의 하에 부동산 중개소에 집을 내놓고,새로운 임차인을 찾는 제 적극 협조하겠다는 의사를 전달하여 합의점을 찾는 것이 중요합니다.보증금 미 반환 시 대처 : 만약 계약 만기일 까지 보증금을 받지 못하게 되면 이사 후 임차권등기명령을 신청하여 보증금을 돌려 받기 위한 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 최후의 수단이며, 임대인과의 원만한 협의를 우선하시는 것을 권해드립니다.결론적으로, 지금은 차분하게 임대인 및 은행과 소통하며 절차를 밟아나가는 것이 중요합니다. 너무 걱정 마시고 차근차근 준비하시면 잘 해결될 것입니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 살던 빌라랑 아파트 분양받아서 이사가기. 뭘산택할가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.40대 초 중반에 접어들면서 빚에 대한 부담감 때문에 아파트 분양권 구매를 두고 고민이 많으실 것 같습니다. 이러한 중요한 기로에서 망설이시는 마음을 충분히 이해합니다.현재 2억 원 빌라 매각 후 4억 9 천만 원 아파트 분양권 구매 시 약 2억 9 천만 원의 추가 자금이 필요할 것으로 예상됩니다. 이때 발생할 월 상환 액이 현실적으로 감당 가능한 수준인지, 그리고 이자 율 변동 위험까지 고려하여 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 부동산 시장에서는 신축 아파트가 빌라 보다 가치 상승률이 환금 성 면에서 유리하게 평가 받는 경향이 있습니다. 따라서 현재 분양권 구매를 주거의 질 향상과 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 높은 대출 부담과 금리 인상 위험을 감수해야 합니다. 반대로 돈을 더 모아 나중에 주택을 구매하면 빚 부담은 줄어들지만, 그동안 아파트 가격이 더 올라 현재보다 더 큰 금액을 지불해야 할 수도 있습니다.결론적으로, 2029년 입주 시점까지 월 지출이 얼마나 늘어나는지 구체적으로 시뮬레이션해 보시고, 그 부담이 감당할 수 있는 수준이라면 주거 질 향상과 장기적인 자산 가치 측면에서 신축 아파트 구매를 긍정적으로 고려해 볼 만합니다. 이러한 중요한 재무 결정에는 금융 및 부동산 전문가와 상담하시는 것이 큰 도움이 될 것입니다. 가장 합리적이고 만족스러운 결정을 내리시기를 응원하겠습니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 요즘 부동산 시장이 다시 움직인다는 말이 많은데 실제로는 어떤 흐름인지알고 싶습니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 별 가격 변동 이유는 부동산 가격이 지역 별로 다르게 움직이는 가장 큰 이유는 각 지역의 특성과 수급 불균형 때문입니다. 특히 지방 아파트 시장에서는 매매 가격이 전세 가격 변화에 따라 직접적으로 움직이는 경향이 강합니다. 이는 상대적으로 투자 수요가 적어 전세가 상승이 매매 수요로 직결되기 때문입니다. 반면 서울이나 수도권 등 특정 지역은 규제 정책(예: 토지 거래 허가 구역)의 영향이나 고유한 개발 호재, 인프라 확충 등으로 인해 시장 흐름이 다르게 나타날 수 있습니다.현재 부동산 시장의 주요 특징 ==>복합적인 시장 상황 : 현재 부동산 시장은 상승론 과 하락론이 동시에 제기될 정도로 복합적인 양상을 보이며, 지역에 따라 다른 흐름을 나타내고 있습니다.지역 별 가격 변동 요인 : 부동산 가격은 각 지역의 특성과 수급 불균형에 따라 다르게 움직입니다. 특히 지방에서는 전세 가격 상승이 매매가 상승으로 이어지는 경향이 강하며, 서울 및 수도권은 규제나 개발 호재 등 고유한 요인들이 시장에 영향을 줍니다.전세 - 매매 시장의 상호 작용 : 전세 가격이 오르면 주거비 부담으로 인해 매매를 고려하는 분들이 많아지며, 이는 특히 지방 시장에서 매매가 상승의 주요 원인이 됩니다. 하지만, 단기간에 아파트 공급이 늘어나기 어렵기 때문에 이러한 수요 증가가 매매가 상승을 부추기는 경향이 있습니다. 이러한 요인들로 인해 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하는 사이클을 같습니다.이처럼 복잡하게 느껴지는 시장이지만, 이렇게 각 시장의 특징과 상호작용을 이해하시면 현재 상황을 더욱 명확하게 보실 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 전세계약 갱신권인지 전세 재계약인지 구분이 필요합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 재계약으로 보시는 것이 적절합니다.임대인과 1년 연장에 합의하시고 대출을 위해 새로운 계약서를 작성하신 경우이므로, 주택임대차보호법상 2년을 기본으로 하는 갱신 청구 권과는 달리 양측 합의에 의한 새로운 계약으로 해석됩니다.재계약 시에는 다음 사항들을 꼭 확인해 주세요.대항 력 유지 : 새로운 계약서를 작성하더라도 기존 전입 신고와 확정 일자가 유지되면 대항 력이 보존됩니다. 대출 연장 시 은행의 안내에 따라 필요한 절차를 진행하시면 됩니다.근저당 확인 : 계약서 작성 전에 등기부 등본을 확인하여 새로운 근저당 설정 여부를 확인하세요. 만약 근저당이 있다면 말소를 요청하시고 특약 사항에 명시하는 것이 보증금 보호에 도움이 됩니다.결론적으로, 이번 계약은 갱신 청구 권에 따른 계약이 라기 보다는, 임대인과 본인께서 합의하여 1년 연장하기로 한 재계약이라고 생각하시면 되겠습니다. 혹 시라도 나중에 문제 발생 시 법적 해석의 여지가 있을 수 있으니, 계약서의 문구를 신중하게 확인하시고 궁금한 것이 있으면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 아버지에게 10억을 빌려준 후 아버지께서 2년 실거주 이후에 해당 아파트의 지분으로 받을 수 있을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아버지께 빌려드린 10억 원에 대한 아파트 지분 수령 문제로 고민이 많으시군요. 가족 간의 재산 거래는 법률 및 세금 문제가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.아버지께 빌려드린 돈을 아파트 지분으로 받는 방법 ==>크게 세 가지 방식으로 볼 수 있으며, 각각 세금 문제가 다릅니다.1. 증여 : 대가 없이 지분을 받으면 증여로 간주되어 증여세가 부과될 가능성이 높습니다. 현재 차용증과 이자 지급 상황이 있어 이를 무시하고 증여로 처리하기 어렵습니다.2. 채무 변제(대물 변제) : 빌려드린 10억 원 대신 아파트 지분을 받는 방식입니다. 아버지께는 양도소득세가 발생할 수 있고, 본인께서는 지분을 시가보다 낮게 받으면 증여세가 발생할 수 있습니다.3. 지분 매각(가장 합리적) :가장 명확하고 안전한 방법은 본인께서 아버지의 아파트 지분 중 일부를 매매로 취득하는 것입니다.절차 : 아파트 지분의 시장 가치를 정확히 평가하고(감정 평가 권장), 그 평가액에 맞춰 지분 매매 계약서를 작성합니다. 매매 대금은 빌려드린 10억 원으로 상 계 처리할 수 있습니다.세금 : 아버님께는 양도 소득세가, 본인께는 취득세가 발생합니다. 매매 가격이 시가보다 현저히 낮으면 증여세가 부과될 수 있으므로, 반드시 시가에 맞게 거래해야 합니다.실 거주 의무 자와 지분 이전 문제 ==>아버님께 2년 실 거주 의무가 있는 아파트이므로, 지분 이전은 실 거주 의무 기간이 종료된 후 진행하시는 것이 안전합니다. 이 기간 전에 지분 이전을 시도하면 실 거주 의무 위반으로 간주될 가능성이 있습니다.이자 소득세 처리 ==>현재 연 4.6% 이자를 받고 이자 소득세를 납부하시는 것은 해당 거래가 증여가 아닌 대여(차 용)임을 증명하는 중요한 증거가 됩니다. 이는 추후 지분 매매 시 세무 당국에 소명하는 데 유리하게 작용할 것입니다.결론 및 요약을 해보면 1. 지분 매매 방식을 최우선으로 고려하시고, 아버님의 2년 실 거주 의무가 종료된 후 진행하세요2. 지분 매매 시 아파트의 시가를 정확히 평가하고, 빌려주신 10억 원은 매매 대금으로 상 계 처리 하며 관련 서류를 명확히 보관하십시오3. 세무 전문가(세무 사)와 반드시 상담하여 아버지의 양도소득세, 본인의 취득세 및 증여세 문제를 사전에 점검하고 절세 방안을 모색하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.11.2010
- 마음에 쏙!100
- 만기전에 다른집 알아볼려구해요 아들이 재계약 한거라안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 월세 재계약 후 1년 6개월이 되셨는데, 2년 만기 전에 이사를 계획 중이시라 마음이 쓰이시겠습니다. 만기 전 퇴 거 절차에 대해 살펴보겠습니다.월세 계약 만기 전 퇴거 원칙 및 절차 안내 ==>원칙적으로 임차인이 계약 만기 전 퇴 거 시, 새로운 임차인을 구하고 그에 따른 중 개 보수료를 부담해야 합니다. 임대인은 새로운 임차인이 입주해야 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 솔직하게 상황을 설명하고 원만히 합의하여 퇴 거 일정을 조율하는 것입니다. 재계약 시 별도 특약이 없었다며 임대인은 2년 계약 기간을 주장할 수 있지만, 임차인의 사정을 이해해 주는 임대인도 많습니다.만약 임대인께서 동의하시면 본인께서 새 세입 자를 찾는 데 협력하시고, 이때 발생하는 중 개 보수료는 퇴 거 하는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이 부분을 임대인과 미리 명확히 협의해 두시는 것이 좋습니다.퇴 거 의사를 전달할 때는 향후 분쟁 방지를 위해 문자 메시지나 내용 증명 등 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달하시고, 구체적인 조건들을 문서화해두시는 것이 좋습니다. 임대인과의 원만한 협의를 통해 좋은 결과를 얻으시기를 진심으로 바랍니다.경제 / 부동산25.11.205.01명 평가00
- 집값의 차이는 거의 땅값의 차이인데요 같은 서울이여도 가격차이가 나는 이유가 무엇인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.땅값이 중요한 요소이지만, 여러 복합적인 요인들이 작용하여 가격을 형성합니다. 몇 가지 핵심적인 이유를 살펴보겠습니다.서울 지역 별 집값 차이의 주요 원인 ==>입지 적 요인 : 교통 편의성(지하철, 도로망), 우수한 교육 환경(학 군, 학원 가), 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 주요 업무 지구와의 접근성(직 주 근접)이 좋은 곳일수록 가격이 높게 형성됩니다.부동산 개별 특성 및 상품 성 : 신축 아파트나 유명 브랜드 단지, 대규모 단지, 그리고 수영장, 피트니스 센터 같은 고급 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 아파트일수록 선호도가 높아 높은 가격이 책정이 됩니다. 한강 조망 이나 로열 층 등 희소성 있는 특징도 가격에 큰 영향을 미칩니다.수요와 공급의 불균형 : 서울은 주택 수요가 꾸준히 많지만, 택지 공급이 제한적입니다. 특히 인기 지역은 신규 주택 공급이 어려워 희소성이 커지고 가격이 상승하게 됩니다. 최근에는 최 상급 지의 가격 상승이 다른 지역으로 연쇄적으로 영향을 미치며 전체적인 가격 수준을 끌어올리는 경향도 보입니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 같은 서울 안에서도 지역 별, 단지 별로 큰 가격 차이를 만들어 내고 있습니다. 부동산을 고려하실 때는 이러한 요소들을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.11.205.01명 평가00
- 경기도 오산에 34평짜리 아파트 대출 관련 질문입니다..안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것 처 럼 유 주택 자가 전세 대출을 받기 어렵게 정책이 강화된 부분이 많습니다. 이는 주로 무 주택 서민의 주거 안정을 위한 전세 자금 대출 정책의 목표와, 투기 방지를 위한 다 주택자 규제 때문입니다. 또한 은행의 대출 심사가 강화되어, 주택을 소유한 경우 대부분의 저금리 정책 대출 상품 대상에서 제외 될 수 있습니다. 다만, 일부 규제 지역(강남 3 구 및 용산구) 주택 보유 시에는 전체 대출이 아예 불가능할 수도 있습니다. 오산 아파트 구매 시 받으셨던 대출의 조건(예: 실 거주 의무, 다른 대출 제한 등)을 먼저 확인해 보시는 것이 중요합니다.현재 상황에서 서울 오피스텔 전세 거주를 목표로 하실 때 고려해 볼 수 있는 방법들은 다음과 같습니다.1. 일반 전세 자금 대출(정책 대출 외) : 주택을 소유한 경우에도 일부 시중은행에서 취급하는 전세 자금 대출 상품은 이용 가능할 수 있습니다. 하지만 무 주택 자 대상 정책 대출보다는 금리가 높고 조건이 까다로울 수 있으니, 직접 은행에 방문하여 상담하시는 것이 가장 정확합니다.2. 오산 아파트 매도 : 오산 아파트를 매도하여 무 주택 자 자격을 회복하면, 더 유리한 조건의 전세 자금 대출을 이용할 수 있습니다. 현재 시장 상황과 매도 여건을 고려하여 신중히 결정하셔야 합니다. 3. 월세 전환 고려 : 전세 대출이 어렵다면, 월세 거주를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 보조금 대출은 필요하지만, 전세자금대출보다는 조건이 덜 까다로울 수 있습니다. 4. 배우자 명의 활용 : 배우자 분이 무 주택자 이시고 혼인신고가 완료되었다면, 배우자 명의로 전세 대출을 신청하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 부부 합 산 소득 및 주택 수 등 까다로운 조건이 있을 수 있으니 은행 상담이 필수입니다.5. 기존 대출 조건 재 확인 : 오산 아파트 대출 계약서 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하여, 해당 주택 임대나 다른 전세 대출에 대한 제한이 있는지 면밀히 살펴보세요결론적으로 , 상황이 쉽지 않으셔서 많이 힘드실 텐 데 요, 시중은행이나 주택 금융 공사 등에 직접 문의하여 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확하고, 본인의 구체적인 재정 상태와 목표에 맞는 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.11.1900
- 부동산에서 집 보러 오는 것이 과해서 불편할 때안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자는 계약 만료로 이사를 앞두고 새 임차인을 위해 주택을 보여주는 데 협조할 의무가 있습니다. 하지만 이는 임차인의 사생활 보호 및 평온한 주거 생활을 침해하지 않는 선에서 이루어져야 합니다. 현재 본인의 경우처럼 하루에 여러 번, 30분 전이라는 촉 박한 시간에 연락이 오는 것은 주거의 평온을 침해하는 과도한 요구입니다. 현재 상황에 대한 해결 방안 ==>과도한 방문으로 불편함을 겪고 계시다면, 아래와 같은 방법들을 고려해 볼 수 있습니다.1. 임대인 또는 중 개 업 자와 소통 및 조율 : 현재 상황이 학업과 일상생활에 지장을 초래함을 임대인이나 중개업 자에게 명확하게 전달하세요. 방문 가능한 요일과 시간대를 구체적으로 정해 요청하고, 하루 방문 횟수를 제한 할 것을 제안해 보세요. 최소한 3~4시간 또는 전날 방문 요청을 해 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 협의 내용은 문자 메시지나 메일 등 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다.2. 새로운 방법 제안 : 집 내부 사진이나 동영상을 미리 찍어 제공하여 1차 정보를 제공하고, 꼭 필요한 경우에만 방문하도록 제안할 수 있습니다. 방문 시에는 임대인이나 중 개 업 자가 항상 동행하도록 요청하는 것이 안전합니다.3. 특약의 활용 : 비록 현재 계약 특약에 명확한 내용이 없더라도, 합리적인 선에서 방문 관련 협의를 시도할 수 있습니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황은 충분히 이해가 갑니다. 세입 자로서 불편함을 감수하고 무작정 협조해야 하는 것은 아닙니다. 당장은 어렵고 불편하시겠지만, 침착하게 임대인이나 중 개 업 자와 대화하여 서로에게 합리적인 선에서 조율해 보시는 것을 추천해 드립니다. 임차인 역시 새로운 계약이 성사되어야 보증금을 돌려받을 수 있는 입장이니, 상호 이해와 배려를 바탕으로 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.경제 / 부동산25.11.1900