답변 내역
- 빌라 명의 이전 비용이 얼마나 나올까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.명의 이전 시에는 취득세, 증여세 또는 양도소득세와 같은 세금과 법무사 수수료 등 기타 비용이 발생하며, 방식에 따라 세율과 부담 주체가 달라집니다.1. 증여(무상 이전)부담 부 증여 : 시세 1억 원에서 대출 5 천만 원을 동생 분이 승계하면, 5 천 만원은 증여로, 나머지 대출 5 천만 원은 유상 양도로 간주됩니다.증여세 : 현재가 10 년 간 1 천만 원 공제 후 , 순수 증여 재산 5 천만 원 중 4 천만 원에 대해 증여세 400만 원(세율 10%)이 부과될 수 있습니다.양도 소득세 : 대출 승 계 부분(5 천 만원)은 유상 양도로 보아 양도 차익 발생 시 양도소득세가 부과됩니다.취득세 : 증여를 원인으로 하는 주택 취득세는 약 4.0%(지방 교육세, 농어촌 특별 세 포함)로, 1억 원 기준 약 400만 원이 예상됩니다.2. 매매 (유상 이전)주의 사항 : 가족 간 매매는 '저가 양도' 논란을 피하기 위해 시세대로 진행해야 하며, 시세보다 현저히 낮을 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. (1억 원 빌라 의 경우 5 백만 원 초과 시 주의)양도 소득세 : 본인께서 양도 차익이 발생하면 양도소득세가 부과됩니다. 양도 차익이 없거나 손실이면 부과되지 않습니다.취득세 : 매매를 원인으로 하는 주택 취득세는 1억 원 이하 주택 기준 약 1.1%(지방 교육세 포함)로, 1억 원 기준 약 110만 원이 예상됩니다.대출 처리: 동생 분이 대출을 승계하거나, 본인께 대금 지불 후 대출을 상환하는 방식이 필요합니다.가장 저렴한 방법 및 주요 고려 사항 ==>가장 저렴한 방법 : 현재 상황에서는 매매가 취득 세율(약1.1%)이 증여(약 4.0$=%)보다 낮으므로 유리할 수 있습니다.특히 양도소득세가 거의 발생하지 않는다면 매매가 세금을 절감하는 데 도움이 됩니다.핵심 고려 사항 : - 정확한 시세 평가 : 가족 간 거래라도 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 감정 평가를 받는 것도 좋은 방법입니다. - 대출 승 계 : 동생 분의 대출 승 계 가능 여부 및 조건 확인이 필요합니다. - 자금 출처 명확화 : 동생분이 매입 자금을 조달하는 과정의 자금 출처를 명확히 소명 해야 합니다. - 전문가 상담 : 각자의 상황에 따라 최적의 방안은 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산과 절세 방안을 확인하시길 강력히 권해드립니다.결론적으로, 가장 저렴한 방법은 '매매'로 진행 하는 것입니다. 다만, 이 경우에도 대출 승계 및 실제 자금 거래 증빙 문제가 남아 있기 때문에, 반드시 전문 법무사 및 세무사와 상담하여 구체적인 서류 준비와 등기 진행을 하시기 바랍니다.경제 / 부동산25.12.1200
- 주전세 계약 시 추 후 계약내용 작성해야 할 사항안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 시 추후 발생할 수 잇는 보증금 미 반환 문제나 기타 법적 분쟁을 방지하기 위해 반드시 포함해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.1. 재개발 특성을 반영한 핵심 특약 사항 재개발 진행 상황 및 보증금 반환 조건 명시 : 계약서에 재개발 진행 단계(예 : 이주 개시)를 명확히 기재하시고, 특정 단계 도래 시 계약을 해지하고 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다는 조항을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 지연할 경우 지연 이자를 포함한다는 내용을 추가하면 더욱 안전합니다.권리 관계 정리 및 임차인 보호 : 잔금일 또는 전입 신고 전까지 해당 부동산의 근저당 권 등 모든 제한 물 권을 말소하고, 임차인의 전입 신고 및 확정 일자 취득에 임대인이 적극 협조한다는 내용을 명시 하십시오. 또한, 임대인의 국세 및 지방세 체 납 여부를 확인하는 특약도 보증금 회수 위험을 줄이는 데 중요합니다.2. 보증금 보호를 위한 추가적인 조치 전세 보증 보험 가입 지원 : 임차인이 전세 보증 보험에 가입할 수 있도록 안내하고 필요한 서류 제공 등 임대인의 협조 의무를 특약에 명시하는 것이 바람직합니다.표준 계약서 활용 : 법무부 등에서 제공하는 표준 전세 계약서 양식을 기본으로 사용하시고, 위에 말씀드린 특약들을 추가하시면 법적 안정성을 확보하는데 도움이 됩니다.결론적으로, 재개발 지역에 부동산을 소유하고 계시고, 임대인으로서 임차인의 보증금 보호에 신경 쓰시는 마음은 매우 긍정적입니다. 더불어 임대인에서 임차인으로 변경되고 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지 하시려는 고민은 , 혹 재개발이 진행되어 본인께서 조합원 입주 권을 보유하고 기존 주택에서 이주하거나 다른 곳에 임차인으로 거주하게 될 경우를 대비하는 것으로 이해되고, 현재 임차인과 계약을 맺으시는 시점에서는 위의 특약 사항들을 충실히 반영하시어 임차인의 보증금을 보호하고 법적 분쟁을 예방하는 것이 최우선입니다. 이는 곧 본인께서도 추후 조합원으로서 안전하게 재개발 진행에 참여하고 이주할 수 있는 기반이 될 것입니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 공동명의로 집을 구매할 때 매도인에게 입금 문제안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해당 질문은 공동 명의 주택 구매 시 자금 입금 방식과 증여세 리스크를 매우 핵심적으로 잘 정리한 내용입니다. 다음과 같이 살펴보겠습니다.1. 매매 대금 입금 방식 : 부부 공동 명의(지분 5:5) 주택 구매 시, 각 배우 자 분께서 자신의 지분에 해당하는 5억 원 씩을 매도 인에게 직접 입금하는 것이 가장 투명하며 세무 문제 발생 위험을 최소화하는 방법입니다.2. 한 명의 명의로 10억 원 모두 입금 시 증여세 문제 : 부부간 10 년 간 6억 원까지 증여세 공제 혜택이 있지만, 한 분이 19억 원 전액을 입금하고 다른 배우자의 5억 원 지분에 대한 자금 출처가 불분명하면 증여로 간주될 수 있습니다. 10억 원을 한 계좌에서 지불한 후 나머지 배우자에게 '갚는' 방식도 증여세 문제를 야기할 수 있습니다.국세청은 고액 자산 취득 시 자금 출처를 조사할 수 있으며, 소명 하지 못할 경우 증여세가 부과될 수 있습니다.3. 안전한 진행을 위한 조언 : 최선의 방법 : 각 배우 자 분께서 5억 원 씩 매도 인에게 직접 이체하시는 것이 좋습니다.차선책 : 만약 한 분이 전액을 이체해야 한다면, 입금하지 않은 배우자의 5억 원에 대한 자금 출처(본인 예금, 대출 등)를 명확히 준비해야 합니다. 배우자 간 자금 이동이 필요할 경우 정식으로 5억 원을 증여 신고하거나, 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 명확한 대여 관계로 설정하여 추후 문제가 없도록 증 빙을 남겨야 합니다.가장 안전하고 투명한 방법은 남편 분과 아내 분 각각 5억 원 씩 매도인 계좌로 직접 이체하는 것입니다. 만약 부득이하게 한 분의 계좌로 먼저 처리해야 할 경우, 나머지 5억 원에 대한 자금 출처를 소명 할 수 잇는 자료를 완벽하게 준비하거나, 배우나 간의 증여 또는 대여 관계를 법적으로 명확하게 설정해야 합니다.경제 / 부동산25.12.1100
- 자취방에 있다가 전세계약으로 다른 집 전입신고안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전주 월세 자취 방 계약 기간이 남아 있더라도 서울 전세 집으로 전입 신고를 하는 데 법적 문제는 없습니다. 전입 신고는 주민 등록 법 상 실제 거주지에 따라 14일 이내에 해야 하는 개인 의무로, 월세 계약 종료 전이라도 새 주소로 변경 가능합니다.월세 집주인에게 별도로 알릴 법적 의무는 없으며, 전입 신고 자체가 집주인 동의 없이 주민 센터나 정부 24에서 처리할 수 있습니다. 다만, 전세집 입주 후 확정 일자를 함께 받는 것을 추천하며, 이는 보증금 보호를 위한 대항 력과 우선 변제 권을 확보합니다.경제 / 부동산25.12.1000
- 전세 계약 연장에 관하여서 궁금합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인의 계약 갱신 거절 또는 새로운 임대인(매수인)의 실 거주 목적 갱신 거절은 기존 계약 만료 일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 버적 효력이 발생합니다. 이 기간이 지나면 묵시적 갱신이 되어 임차인은 2 년간 더 거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.1. 매수 인의 실 거주 목적 갱신 거절 : 매수 인이 2025년 12월 22일 이전에 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주 의사를 통보하면, 2026년 2월 22일 만기 일에 퇴 거 하셔야 합니다. 이때는 매수 인의 실 거주 의사가 우선합니다.만약 매수 인이 2025년 12월 22일 까지 등기를 완료하지 않거나 실 거주 통보를 하지 않는다면, 아래 내용을 확인해 주세요2. 2025년 12월 23일 이후 등기 완료 시 :본인의 판단이 정확합니다. 2025년 12월 22일 까지 갱신 거절 통보가 없었다면,계약은 이미 묵시적으로 갱신 되어 2 년 간 자동 연장됩니다.이 경우, 매수 인이 그 이후에 등기를 마치고 실 거주를 원하더라도, 임차인은 2 년 간 더 거주할 권리를 가지므로 퇴 거를 요구할 수 없습니다.이는 '대항 력'과 '묵시적 갱신 후 계약 승 계'가 결합된 케이스입니다. 이미 전입 신고와 보증 금 확정 일자가 있다면 새 집주인도 그 전세 계약을 인수한 셈이 됩니다. 즉, 12월 22일 까지 아무 통보가 없으면 임차인인 본인이 우선권을 가지며, 새 집주인도 당신의 전세 계약을 그대로 인수해야 합니다.경제 / 부동산25.12.1000
- 전세집 벽지 손상 비용부담 누가해야하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약에서 벽 지 손상에 대한 수리 비용 부담은 손상의 원인에 따라 달라집니다.1. 임대인(집주인) 부담의 경우 :벽 지 에 곰팡이가 생기거나 이음새가 자연스럽게 벌어져 찢어지는 등 시간의 흐름에 따른 자연적인 노후화나 사용에 따른 마모 로 인한 손상이라면 임대인이 수리 의무를 가집니다.또한, 입주 전부터 벽 지 에 찢김이나 하자가 명확하게 존재했던 경우에도 임대인이 수리해야 합니다.본인의 경우처럼 도배지 이음새가 벌어지면서 하단에 찢김이나 하자가 명확하게 존재했던 경우에도 임대인이 수리해야 합니다.본인의 경우처럼 도배지 이음새가 벌어지면서 하단에 찢김이 발생했다면, 이는 임차인의 고의나 과실이 아닌 자연적인 손상으로 해석될 가능성이 높습니다.2. 임차인(세입 자) 부담의 경우 :임차인의 고의 또는 과실로 인해 벽 지 가 훼손된 경우(예 : 아이들의 낙서, 물건에 의한 파손, 흡연으로 인한 심한 변 색 등)에는 임차인이 원 상 복구 책임을 집니다.가장 현명한 방법은 현재 상황을 임대인에게 즉시 알리고, 문제 발생 시점과 경과에 대한 기록(사진, 메시지 등)을 남겨두는 것입니다. 문제가 발생하면 바로 집주인에게 알려야 추가적인 피해에 대한 원 상 복구 비 부담을 필 할 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.1000
- 처가로 들어가면서 세대분리가 가능한가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.처가로 들어가시면서 세대 분리를 하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 주택 관련 세법이나 행정에서는 배우나(아내 분)와 동일 세대를 구성하는 것이 원칙이며, 부부가 함께 거주하는 경우 장인 어른 댁이더라도 하나의 세대로 봅니다.세대 분리 조건 및 주요 내용==>결혼 여부 : 본인께서 혼인 신고를 하셨으므로, 만 30세 미만이거나 소득이 없더라도 세대 주가 될 수 있는 중요한 조건이 됩니다. 이는 세대 분리를 위한 가장 강력한 요건 중 하나 입니다.독립된 생계 유지 : 세대 분리의 가장 기본적인 조건은 '독립적인 생 계'를 유지하는 것입니다. 이는 주민등록 상 한 주소에 거주하더라도 경제적으로 별개의 단위로 생활함을 의미합니다. 거주자 : 같은 아파트 내에서도 세대 분리는 가능합니다. 여기서 '별도의 주택이나 거주 지'라는 것은 물리적인 완전 분리 뿐 아니라 주민등록 상으로 독립된 가구 단위를 의미하기도 합니다. 위장 전입으로 오인 받지 않도록 실제 거주하는 주소로 정직하게 신고해야 합니다.세대 분리 장점 ==>주택 관련 혜택 : 청약 신청 시 무 주택 세대 구성원 자격을 유지하거나 , 세금 관련하여 유리한 조건이 적용될 수 있습니다.독립된 주민등록 : 본인 부부만의 세대 주가 되어 다양한 행정 적 절차를 독립적으로 처리할 수 있습니다.세대 분리 방법 ==>세대 분리는 직접 방문 또는 온라인을 통해 신청할 수 있습니다.1. 온라인 신청(정부 24) :정부 24 홈페이지에 접속하여 공동 인증서(구 공인 인증서)로 로그인합니다.'주민 등록 정정 신 고'를 검색하여 해당 화면으로 이동합니다.신고 구분은 '정 정'으로 선택하고, 신고 사항에는 '세대 분 가'를 입력합니다.변경 전 세대 주(장인 어른)와 변경 후 세대 주 정보를 입력한 후 민원 신청을 완료합니다.2. 방문 신청(주민 센터):거주지 관할 주민 센터를 방문합니다.신분증과 도장을 지 참 하시면 됩니다.결론적으로, 질문 자 님께서 장인 어른 댁으로 전입 시 주민 등록 상 세대 주는 본인으로 지정할 수 있지만, 주택 관련 세금 등의 법규를 적용 받을 때는 장인 어른과 동일 세대로 간주되어 세대 분리 효과는 없다고 보시는 것이 맞습니다.경제 / 부동산25.12.1000
- 디딤돌 생애최초 대출 무주택 및 취득세관련안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 디딤돌 대출 가능 여부 ==> 만 60세 이상 직계 존 속 특례 : 아버님(65세 이상) 명의의 할머니집, 어머님(64세)명의의 아파트가 있더라도 , 두 분 모두 만 60세 이상이시므로 , 본인과 부모님이 주민 등록상 동일 세대를 이루고 있다면 본인은 디딜돌 대출의 무주택 요건을 충족할 수 있습니다. 어머님께서 별돌 세대 분리를 하실 필요가 없으며, 오히려 세대를 같이하는 것이 유리합니다.만 30세 이상 미혼 단독 세대 주의 디딤돌 대출 한도는 2억 원 으로 제한될 수 있습니다. 정확한 조거는 한국주택금융공사나 취급 은행에 문의하는 것이 정확합니다.생애 최초 취득세 감면 여부 ==>생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면은 대출과 달리 "세대 원 전원이 해당 주택 외 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 한다"는 조건이 매우 중요합니다.현재 상황 : 부모님 두 분 명의로 주택 두 채가 있으므로, 만 60세 이상 직계 존 속 주택 소유에 대한 예외 조항이 취득세 감면에는 적용되지 않습니다. 따라서 현재로서는 생애 최초 취득세 감면 혜택을 받기 어려울 가능성이 큽니다.감면 가능 조건 : 취득세 감면 혜택을 받으려면, 본인이 주택을 취득하시기 전에 부모님 명의의 주택들을 모두 처분하여 세대 원 전원이 무 주택 상태를 유지해야 합니다.결론적으로, 생애 최초 디딤돌 대출은 부모님과 동일 세대를 유지하고, 부모님께서 만 60세 이상이시라면 신청이 가능할 수 있습니다.그러나 생애 최초 취득세 감면은 부모님 명의의 주택이 있는 경우 현재로서는 적용 받기 어렵습니다.경제 / 부동산25.12.095.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 중국인들도 우리나라 아파트에 투자를 많이 한다고 하는데 어느정도 보유하고 있는가요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국토 교통부 집계에 따르면, 최근 기준으로 국내에서 주택을 소유한 외국인은 약 10만 명, 이들이 가진 주택은 약 10만 채 조금 넘는 수준입니다. 이중 국적을 보면 중국 국적 지가 약 절반 이상을 차지해, "외국인 주택 소유자 중에서는 중국인이 가장 많다"는 정도는 사실에 가깝습니다.한국에 거주하거나 투자 목적으로 주택을 소유한 외국인 중 중국 국적 자의 보유 호수가 약 50~60%를 차지하는 것으로 알려져 있습니다. 2023년 상반기 기준으로 외국인이 보유한 아파트가 약 8만 호(채)에 육박했으며, 이 중국인이 절반 이상을 소유하고 있는 것으로 보고 되었습니다.한국 내에서 경제 활동을 하거나 유학 등으로 장기 거주하는 중국인들의 실수요 목적 보유도 많지만, 서울 및 수도권의 주요 지역이나 제주도 등은 투자 목적으로도 매입이 활발합니다.외국인 전체 주택 보유는 주로 경기, 서울, 인천 등 수도권에 집중되어 있으며, 중국인 보유 역시 이 지역에서 높은 비중을 차지합니다.경제 / 부동산25.12.095.01명 평가00
- 저소득층 가구의 안정적인 주거 확보를 위한 부동산 정책은?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.저 소득 층 가구의 안정적인 주거 확보를 이한 정책은 크게 두 가지 축으로 이루어져 있습니다.1. 공공 임대 주택 공급 확대 : 저소득층 및 주거 취약 계층이 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있도록 임대 주택의 공급을 확대하는 정책입니다. 영구 임대, 국민 임대, 행복 주택 등 공공 임대 주택의 공급 물량을 확대하여 주거 취약 계층이 저렴한 비용으로 장기간 거주할 수 있는 주택을 충분히 제공해야 합니다. 이는 주거 비 부담을 덜어주고 주거의 질을 향상 시키는 데 기여합니다. LH 한국 토지 주택 공사(lh.or.kr)와 같은 공공 기관에서 이러한 주택들을 공급하고 있습니다.2. 주거 급여 지원 : 소득과 주거 형태, 주거 비 부담 등을 종합적으로 고려하여 주거 급여를 지급하는 제도입니다. 이를 통해 저소득층 가구는 실제 주거 비 부담을 덜고 주거 안정성을 높일 수 있습니다. 소득 및 재산 기준을 완화하고, 실제 주거비 부담을 충분히 경감할 수 있도록 급여 액을 인상하여 실질적인 지원 효과를 높여야 합니다. 3. 민간 임대 시장과의 협력 : 매입 임대 주택 확대 : 정부나 지방자치단체가 민간 주택을 매입하거나 전세 계약을 체결하여 저소득층에게 저렴하게 재 임대 하는 매입.전세 임대 사업을 지속적으로 확대하여 도심 내 주거 지를 확보해야 합니다. 착한 임대인 제도 : 저소득층에게 임대료를 인하해주는 민간 임대인에게 세제 혜택 등 인센티브를 제공하여 자발적인 주거 안정 기여를 유도해야 합니다.이러한 정책들은 저소득 층이 '집이 없어 더 가난해지는'상황을 막고, 최소한의 주거 권을 보장하며, 삶의 질을 높이는 데 목적을 둡니다. 단순한 주택 공급을 넘어, 주택 시장의 전반적인 안정과 저소득층 주거 공간의 훼손 방지를 전제로 해야만 진정한 주거 복지가 이루어질 수 있다는 점도 중요하게 고려됩니다.경제 / 부동산25.12.0800