답변 내역
- 전세갱신에 대해 궁금해요~~~~~안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 갱신 시 계약서 표기 방법 ==>어떤 방법을 선택하시든, 갱신된 계약 기간,보증금, 월세 등 중요한 조건이 명확하게 기재되고 쌍방의 서명/ 날인이 있어야 유효합니다.기존 계약서 활용 : 기존 계약서 여백에 "본 계약은 2025년 12월 5일 부 터 2027년 12월 4일 까지 보증금으로 연장됨"과 같이 명기하고 임대인,임차인 양측이 서명 및 날인하는 방법입니다. 변경된 조건은 특약 사항으로 명확히 기재하셔야 합니다.새로운 계약서 작성 ; 표준 주택 임대차 계약서 양식에 "계약 갱신"또는 "재계약"임을 명시하고, 갱신 기간과 보증금 등 변경 사항을 반영하여 작성하시는 것이 일반적입니다.부동산 중 개 사 없이 계약 갱신 가능 여부 및 주의 사항 ==>임대인과 임차인이 직접 재 계약서를 작성하는 것은 법적으로 유효하며, 중 개 보수를 절약할 수 있습니다. 다만, 다음과 같은 사항을 꼭 확인하시길 바랍니다.꼼꼼한 계약서 작성 : 계약 기간, 보증금, 월세 등 모든 조건이 정확하게기재되었는지 철저히 확인하세요.특약 사항 명시 : 누수, 도배 등 특별히 협의 된 내용은 반드시 특약 사항으로 명시하여 추후 분쟁을 예방해야 합니다.확정일 자 및 전세 보증 보험 재 확인 : 보증금에 변동이 있다면 주민 센터에서 확정 일자를 다시 받거나, 전세 보증 보험 가입 여부를 확인하고 필요한 조치를 취해야 안전합니다.등기부 등본 확인 : 보증금 증액이나 기간 연장 시에는 계약 전 등기부 등본을 다시 확인하여 선 순위 채권 등 변동 사항은 없는지 확인하는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.12.055.01명 평가00
- 평일 기숙사 / 주말 자택 전입신고 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 구입 후 전입 신고의 필요성 ==>원칙적으로 전입 신고는 거주지의 명확 성을 위해 거주하는 곳에 하는 것이 중요합니다. 전입 신고는 해당 주택에 대한 대항 력을 발생 시키는 요건 중 하나이며, 이는 집주인으로서 재산권을 보호 받는 데 매우 중요한 요소입니다. 주택을 현금으로 구입하셨다 하더라도, 해당 주택에 전입 신고를 하지 않으면 법적인 거주지로서의 권리를 충분히 주장하기 어려울 수 있습니다.대항 력 확보 : 전입 신고는 부동산의 권리 관계를 제 3 자에게 주장할 수 있는 '대항 력'의 요건이 됩니다. 이는 소유권 분쟁이나 다른 법적 문제가 발생했을 때 소유주로서의 권리를 보호 받는 데 필수적입니다. 본인 소유의 주택이라 할지라도, 전입 신고를 통해 거주 사실을 공적으로 증명하고, 혹시 모를 권리 침해 상황에 대비할 수 있습니다.각종 세금 및 행정 서비스 : 전입 신고를 해야 주택 소재지 지방 자치 단체에서 제공하는 다양한 행정 서비스와 복지 혜택을 받을 수 있으며, 재산세 등 지방세 납세자로서의 권리 및 의무가 발생합니다. 주택 관련 세금이나 정책 적용에 있어서도 전입 신고가 중요한 기준이 됩니다.주소의 단일 성 : 대한민국에서는주민등록법에 따라 한 사람이 두 곳 이상의 주소에 전입 신고를 할 수 없습니다. 즉, 기숙사에 전입 신고가 되어 있다면 구입하신 주택에 동시에 전입 신고를 할 수는 없습니다.현재 상황에 대한 고려 사항 ==>기숙사 전입 신고 유지 시 : 만약 기숙사를 주된 거주지로 유지하고 구입하신 주택에 전입 신고를 하지 않는다면, 구입하신 주택은 법적으로 '빈 집' 또는 '부동산 자산'으로만 간주될 가능성이 큽니다. 이는 주택 소유주로서 받을 수 있는 일부 혜택(예: 거주자 요건이 필요한 세금 감면 등)을 놓칠 수 있고, 위에서 언급한 대항 력 측면에서도 부족함이 있을 수수 있습니다. 회사 사 택 이나 기숙사는 복리후생의목적으로 제공되기도 하며, 조건에 따라 전입 신고가 가능합니다.주택으로 전입 신고 변경 시 : 구입하신 주택을 실제 주된 거주지로 사용하여 전입 신고를 변경한다면, 해당 주택의 소유주로서의 권리를 더욱 견고하게 보호 받을 수 있습니다. 또한, 주택 소유에 따른 각종 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다. 또한, 주택 소유에 따른 각종 행정 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다. 이사 후 14일 이내에 전입 신고를 해야 합니다.결론적으로, 본인의 실질적인 주된 생활 근거지가 어디 인지에 따라 전입 신고를 하시는 것이 가장 중요합니다. 주된 생활이 구입하신 주택에서 이루어진다면, 평일에 기숙사에 계시더라도 주말마다 구입하신 주택으로 돌아가 생활하는 것이 주된 패턴이라면, 구입하신 주택으로 전입 신고를 변경하시는 것을 권해 드립니다. 이를 통해 소유주로서의 법적 권리를 최대한 보호 받고, 향후 주택 관련 법적 또는 행정 적 문제 발생 시 유리한 위치를 차지할 수 있습니다..주된 생활이 기숙사에서 이루어진다면, 평일에 거의 매일 기숙사에서 생활하시고, 주말에 잠시 주택을 방문하는 정도라면 현재 기숙사 전입 신고를 유지하는 것도 방법입니다. 하지만 이 경우 구입하신 주택에 대한 주거 목적의 권리 보호는 상대적을 약해질 수 있음을 인지하셔야 합니다.경제 / 부동산25.12.055.01명 평가00
- 1가구 2주택 해당인데 양도세 관련 질문입니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 서울과 오산 두 채의 아파트를 보유하고 계시는 상황에서 , 2026년 서울 아파트를 매도하실 때 양도세 중과 여부가 가장 중요한 쟁점이 되실 것입니다.1. 오산 아파트의 영향 : 오산 아파트가 비조정대상지역이라는 점은 서울 아파트 매도 시 양도세 중 과를 직접적으로 면제 시켜 주지 않습니다. 다 주택 자 중과 세는 '매도하는 주택(서울 아파트)'이 조정 대상 지역에 해당하는지 여부에 따라 적용됩니다.2. 서울 아파트 중과 세 가능성 : 2015년 취득하신 서울 아파트는 매도 시점인 2026년 에도 조정 대상 지역에 해당한다면 중과 세가 적용될 수 있습니다. 현재 정부는 다 주택 자 양도세 중 과를 한시적으로 배제하고 있으나, 이 조치가 2026년 매도 시점까지 연장될지 종료 될 지가 양도세 부담에 큰 영향을 미칠 것입니다.3, 추가 고려 사항 일시적 2 주택 특례 : 두 주택의 취득 시기가 비슷하여, 일반적인 '일시적 2 주택 비과세'요건을 충족하기는 어려워 보입니다.거주 요건 : 서울 아파트는 2015년 취득이라 2017년 8월 2일 이후 취득 주택에 적용되는 '2년 거주 요건'의 적용 여부를 다시 확인해 보시는 것이 좋습니다. 통상 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 취득 주택부터 2년 거주 요건이 적용됩니다.결론적으로, 매도 시점인 2026년까지 다 주택 자 양도세 중과 배제 조치의 연장 여부를 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 내년 매도 예정이시라면, 내년 상반기까지 관련 세법 개정이나 중과 배제 연장 여부를 주시하시는 것이 좋습니다. 가장 정확한 판단과 절세 전략을 위해서는 매도 전에 반드시 세무 전문가와 상담하시어 개인 상황에 맞는 구체적인 조언을 구하시기를 강력히 권해드립니다.경제 / 부동산25.12.0410
- 정말 감사해요200
- 청약 예비당첨자 상태에서 다른 단지 무순위·특공 청약도 넣어도 되나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 현재 예비당첨자 상태에서는 다른 단지의 무순위 및 특별공급 청약을 신청하셔도 괜찮습니다.현재 상황에 대해 살펴보겠습니다.1. 김 포 수자인 그라센 1차 예비 당첨 자 :예비 당첨자 신분은 아직 '정식 당첨 자'로 분류되지 않습니다. 즉, 아직 계약을 체결하지 않았으므로, 청약 제한 규정에서는 비교적 자유로운 상태입니다.2. 아라역 금강펜테리움 더 시글로 1차 무순위 청약(당첨자 발표일 : 12월 11일)'무 순위 줍 줍'청약은 계약 취소 주택이나 미 계약 분에 대한 청약으로, 청약 통장 사용 여부, 세대 주 조건 등 일반 청약과는 다른 기준이 적용될 수 있습니다.1세대만 남아있으며 인천 거주 무 주택 세대 주만 신청 가능하다고 명시되어 있습니다.예비 당첨자 신분으로 신청하는 것은 무관합니다.3. 검단 신도시 호반 써밋 3차 특별 공급 (생애 최초) (당첨자 발표일 : 12월 12일) : 이 단지의 특별 공급 신청 또한 현재 예비 당첨자 신분으로는 가능합니다. 중요한 것은 당첨자 발표일 입니다.두 단지에 모두 당첨되는 경우의 처리 및 영향 ==>본인께서 언급해주신 호반써밋 3차의 공급 기준("당첨자 발표 일이 다른 주택일 경우 당첨자 발표 일이 빠른 당첨 건은 유효하며, 당첨자 발표일이 늦은 당첨 건은 부적격 처리")에 따라 살펴보겠습니다.만약 아라역 금강 펜테리움(발표일 12월 11일)과 검단 신도시 호반써밋 3차(발표일 12월 12일)에 모두 당첨되신다면, 당첨자 발표 일이 빠른 아라역 금강 펜테리움 당첨이 유효하게 됩니다. 검단 신도시 호반 써밋 3 차는 부적격 처리됩니다.이 경우, 검단 신도시 호반 써밋 3 차가 부적격 처리된다고 해서 본인께서 별도의 법적 불이익이나 재 당첨 제한과 같은 '타격'이 발생하는 것은 아닙니다. 단지 호반 써밋 3차를 계약할 수 없게 될 뿐입니다. 이는 여러 곳에 동시 청약하여 당첨자 발표 일이 겹치는 경우 발생하는 자연스러운 처리 과정입니다. 염려하시는 불 이익은 없으니 안심하여도 됩니다. 결론적으로, 두 곳 모두 청약 신청 자체는 가능합니다 . 현재 예비 당첨자 신분으로는 다른 두 단지 청약을 모두 넣어 보셔도 무방하며, 만약 두 곳에 동시에 당첨되더라도 당첨자 발표 일이 빠른 곳이 유효하고 늦은 곳은 부적격 처리 될 뿐, 다른 불이익은 발생하지 않습니다.경제 / 부동산25.12.0400
- 빌라 구매 시 재개발 입주권 문의드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.성 북 1 구역은 공공 재개발 후보지 발표일(2020년 9월 21일)을 기준으로 삼을 가능성이 높으므로, 이 날짜 이후에 취득 된 부동산을 매수하는 것은 매우 높은 현금 청산 위험을 안고 투자하는 것과 같습니다.성 북 1 구역 빌라 매매 시 입주 권(분양 자격) 가능 여부 : 성 북 1 구역과 같은 공공 재개발 구역에서 입주 권(분양 자격)을 얻는 가장 중요한 기준은 권리 산 정 기준일 입니다. 성 북 1 구역은 유력한 권리산정기준일은 2020년 9월 21일 입니다. 이 날짜 이후에 빌 라를 매수하신 경우, 특히 지분 쪼개기 목적의 신축 빌 라를 매수하신 경우, 특히 지분 쪼개기 목적의 신축 빌라 라면 현금 청산 대상이 될 가능성이 매우 높습니다. "10년 보유, 5년 거주" 조건은 재건축에 해당하는 규정이므로, 재개발인 성 북 1 구역과는 직접적인 관련이 적습니다. 따라서 권리 산 정 기준일 이전에 취득 했 는 지가 입주 권 확보의 핵심입니다.계약 시 입주 권 불가능 시 계약 취소 조항의 실효성 : "입주 권이 안 나오면 계약을 취소한다"는 특약은 실제 분쟁 발생 시 실효성이 매우 낮습니다. 재개발 입주 권 여부는 법규 변경 등 복잡한 변수에 의해 결정되며, 이는 계약 당사자가 온전히 통제할 수 없습니다. 따라서 이러한 불확실한 미래 조건을 근거로 한 계약 해지는 법적 불안정성이 크고, 매도 인과의 분쟁으로 이어질 경우 매수 인에게 유리한 판결을 받기 어렵습니다. 특약은 중요하지만, 불공정하거나 불확실한 내용은 효력이 제한될 수 있음을 이해하시는 것이 중요합니다.권리 산 정 기준 일의 영향 : 권리 산정 기준 일은 재개발 사업에서 누가 입주 권(분양 자격)을 받을 수 있는지, 혹은 현금 청산 대상이 되는 지를 가르는 핵심 기준입니다. 이는 투기 목적의 '지분 쪼개기'를 방지하고 사업의 안정성을 확보하기 위한 장치입니다. 성북 1 구역은 공공 재개발 후보지 발표일(2020년 9월 21일)이 권리 산 정 기준 일로 적용될 가능성이 높아, 이 날짜 이후 취득한 빌라는 신축 여부와 관계없이 입주 권보다는 현금 청산 될 확룔이 높습니다.결론적으로, 안전한 투자를 위해 계약을 진행하시기 전, 해당 빌라의 기존 소유주가 언제 소유권을 취득했는지 (가장 마지막 소유권 변동일)를 등기부 등본을 통해 반드시 확인하시고, 이를 권리산정기준일인 2020년 9월 21 일과 비교해 보셔야 합니다. 궁극적으로는 해당 구역의 정비 계획, 사업 추진 현황 및 관련 법규에 대해 부동산 법률 전문가 또는 해당 구역 전문 공인중개사와 심층 적인 상담을 통해 정확한 분양 자격 가능 여부를 확인하시는 것이 가장 안전합니다.경제 / 부동산25.12.0400
- 재건축추진위원회 운영비, 인건비 등은 어떻게 마련하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 추진 위원회 단계에서 발생되는 운영비, 인건비 등은 보통 다음과 같은 방식으로 마련됩니다.초기 운영비 마련 : 추진 위원회는 조합 설립을 위한 준비 단계에서 주민들이 자율적으로 참여하여 구성하는 단체입니다. 이 단계에서는 주로 주민들의 동의를 얻어 추진 위원회 운영 경비에 대한 추정 액을 정하고, 그 예산을 사용한 후 나중에 조합이 설립되면 이를 사업비로 처리하여 환급 받는 방식으로 운영됩니다.즉, 초기 비용은 주로 추진 위원들의 자발적인 참여나 필요에 따라 주민들로부터 일시적인 차입 또는 조합 설립 후 사업비로 상환될 대출 등을 통해 마련될 수 있습니다.지자체 보조금 : 서울시와 같은 일부 지자체에서는 정비 사업의 투명성을 높이고 초기 자금 부담을 덜어주기 위해 추진 위원회 운영비 일부를 보조 하기도 합니다. 보조금 지원 범위는 통상 전체 비용의 70%이내이며, 인건비나 용역 비처럼 편차가 큰 항목은 상한선을 설정하여 보조금을 지급하는 경우가 많습니다. 이 보조금 규정은 관할 지자체의 고시를 통해 확인할 수 있습니다.향후 사업비 충당 : 추진 위원회 단계에서 발생한 모든 비용은 향후 조합이 설립되면 정비 사업비에 포함되어 추후 조합원들이 부담하게 되는 구조입니다. 따라서 초기에 차입한 자금도 조합 설립 후 상환되거나 사업비에 포함됩니다.표준 예산 . 회계 규정 : 재개발 .재건축 정비 사업의 투명한 운영을 위해 서울시는 '서울특별시 정비 사업 조합 등 표준 예산 회계 규정'을 제정하여 적용하고 있습니다. 이 규정은 조합원들의 재산권을 보호하고 정비 사업비를 절감하기 위한 지침 역할을 합니다. 예산안에 제시된 업무 추진 비, 운영비, 인건비가 이 규정에 따라 적절하게 편성되었는지 확인해 볼 필요가 있습니다.추진 위원장의 월급 지급 여부 ==>추진 위원회 위원장에게 월급을 지급하는 것은 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다. 정식 고용 관계 여부 : 추진 위원회 단계에서는 위원장이 정식 근로 계약을 통해 월급을 받는 개념보다는 , 직무 수행에 대한 수당이나 업무 추진 비 형태로 보전 받는 경우가 일반적입니다. '인건비'항목에 계상 될 수 잇지만, 이는 표준 예산 회계 규정 등 관련 규정에 따라 집행되어야 합니다.토지 등 소유자 동의 및 예산 승인 : 월급 형태의 인건비가 지급되려면 해당 예산 항목이 토지 등 소유자의 동의를 거쳐 승인된 추진 위원회 운영 규정 및 예산안에 명시되어 있어야 합니다. 비용 부담을 수반하는 업무이므로 토지 등 소유자의 동의가 중요합니다.지자체 보조금 기준 준수 : 만약 해당 비용이 자자 체 보조금을 받는 항목에 포함된다면, 지자체가 정한 인건비 상한 액 및 기준을 준수해야 합니다.결론적으로, 재원은 협력 업체로부터 빌려서(차입)운영하며,최종적으로는 조합원들이 분담합니다. 월급은 추진 위원장도 업무의 대가로 월급을 받을 수 있습니다. 이는 운영 규정 및 예산안에 근거하며, 소유자들의 동의를 얻어야 합니다.경제 / 부동산25.12.035.01명 평가00
- 청약 가점이 낮을 때 현실적으로 가능한 전략이 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가점이 낮을 때 현실적인 청약 전략 ==>가점이 낮더라도 당첨 확률을 높일 수 있는 몇 가지 효과적인 전략이 있습니다.1. 추첨 제 공략 : 가점 제와 달리 추첨 제는 점수가 낮아도 운에 따라 당첨될 수 있는 기회를 제공합니다. 특히 민간 분양의 경우 추첨 제 비중이 높기 때문에 전략적으로 노려볼 만 합니다.중대 형 평 형 : 대형 평 형은 상대적으로 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 비 규제 지역 또는 외곽 지역 : 경쟁이 치열한 인기 지역보다는 조금 더 외곽에 위치하거나 비 규제 지역의 단지를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.틈새 단지 : 입지가 다소 애매하거나 비 선호 단지로 분류될 수 있는 곳에서 기회를 찾아볼 수 있습니다.2. 특별 공급 활용 : 본인께서는 결혼을 하셨고, 2025년 5월에 출산 예정이 있으시니, 특별 공급 자격을 적극적으로 확인해 보시는 것이 중요합니다. 특별 공급은 일반 공급과 별도로 특정 계층에 주택 공급 기회를 주기 때문에 경쟁률이 상대적으로 낮거나 자격 요건만 충족되면 가점과 상관없이 당첨될 수 잇는 좋은 기회입니다.신혼부부 특별 공급 : 현재 신혼부부에게 주어지는 특별 공급 기회를 확인해 보세요. 자녀 출산 예정까지 고려하면 유리할 수 있습니다.생애 최초 특별 공급 : 만약 이전에 주택을 소유한 적이 없다면 생애 최초 특별 공급 자격을 확인해 보시는 것도 좋습니다.그 외 다양한 특별 공급 : 다 자녀, 노 부모 부야 등 본인에게 해당되는 다른 특별 공급 유형은 없는지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.3 꾸준한 가점 관리 : 현재 가점이 낮더라도 청약 통장을 꾸준히 유지하고 부양 가족 등 가점을 높일 수 있는 요소를 관리하는 것은 장기적으로 중요합니다.무 주택 기간 : 무 주택 기간이 길어질 수록 가점이 높아집니다.부양 가족 수 : 출산 예정이시니 부양 가족 수가 늘어나면 가점에도 긍정적인 영향을 미칩니다.청양 통장 가입 기간 및 예치 금 : 꾸준히 납입하여 1순위 조건을 유지하는 것이 중요합니다. 서울 기준으로 85m2 이하의 경우 300만 원, 102m2 초과의 경우 1,500만 원 이상의 예치 금이 필요합니다.4. 청양 외 대안 전략 : 본인께서는 서울에 주택을 구매하고 싶어 하시며, 서울 지역 경매에서 LTV70% 대출을 받는 계획도 가지고 계시므로, 다음과 같은 대안도 고려해 볼 수 있습니다.경매 활용 : 청약 당첨이 어렵다면 경매를 통해 시세보다 저렴하게 주택을 매입하는 방안도 고려할 수 있습니다. 경매는 철저한 권리 분석과 명도 과정이 필요하므로 전문가의 도움을 받거나 충분한 학습 후 접근하는 것이 좋습니다.급매 또는 미분양 물량 : 현재의 불확실한 시장 상황에서는 급매물이나 선착순 계약 등으로 나오는 미분양 물량을 잡는 것이 좋은 기회가 될 수 있습니다. 이는 빠른 정보 력과 의사 결정이 필요합니다. 리모델링 및 주택 개조 : 만약 저렴한 빌라 등을 매입하여 리모델링 또는 주택 개조를 통해 가치를 높이는 방안도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 청약은 단순히 운에 맡기는 것이 아니라, 전략과 정보 싸움입니다. 청약 가점이 낮은 무 주택 자에게 가장 현실적이고 실현 가능한 전략은 다음과 같습니다. 전용 면적 85m2 초과의 추첨 제 물량을 집중적으로 공략해보세요. 본인이 해당하는 특별 공급 유형(생애 최초 등)의 자격을 꼼꼼히 확인하고 지원하세요. 현재의 낮은 가점에 좌절하지 마시고, 다양한 가능성을 열어두고 꾸준히 기회를 모색하시면 분명 좋은 결과가 있으리라 생각합니다.경제 / 부동산25.12.0300
- 세종 지역의 부동산 시세가 많이 내려간 것인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세종시는 최근 몇 년 간 전국에서 하락 폭이 가장 컸던 지역 중 하나라서, 체감하시는 것처럼 "많이 빠진 것"이 맞습니다.. 아파트 매매 가격은 6주 만에 하락세를 기록한 바 있으며, 아파트 거래 중 하락 거래의 비중이 늘어난 추세도 관찰되었습니다. 이러한 아파트 시장의 움직임은 전반적인 부동산 시장 심리에 영향을 미쳐 택지 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다.다만, 최근 들어 학 군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역을 중심으로 아파트 전세 문의가 늘면서 전세 시장은 연말까지 강 보합세가 이어질 것이라는 전망도 있습니다. 이는 특정 지역이나 특정 유형(아파트 전세)에서는 수요가 유지되고 있음을 보여주지만, 택지 시장과는 다른 양상을 보일 수 있습니다.세종은 외지 투자 비중이 높았고, 아파트.택지 모두 "투자 수요에 의존한 상승"이 컸던 터라, 투자 수요가 빠지면서 토지도 같이 크게 조정 받는 구조입니다. 한국 부동산 원 통계 기준으로도 세종은 매매.전세 모두 전국 최 상위 하락 구간이어서, 토지 역시 과거 실거래가와 비교하면 전반적인 하락 추세로 보는 것이 타당합니다.부동산 시장은 정책 변화나 지역 개발 계획 등 다양한 요인에 따라 유동적일 수 있습니다. 따라서 본인의 택지 시세를 정확하게 파악하시려면, 해당 토지의 개발 용도나 입지 적 특성을 고려하여 지역 전문가와 상당하시거나 최근 유사한 토지의 실제 거래 사례를 면밀히 살펴보시는 것이 가장 중요합니다.경제 / 부동산25.12.0300
- 미성년자 근저당권 말소 등기 관련 질문 입니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.미성년자 공동 소유 부동산 근저당 권 말소 등기 절차 요약 ==>1. 일반 근저당 권 말소 등기 시 필요 서류 : 신청 서류 : 근저당 권 말소 등기 신청서, 등기 필 정보(등기 권리 증) 또는 확인 서면, 해지 증서(채권 기관 발급)대리 신청 시 : 근저당 권 자의 인감 증명서 미 위임장(법무 사 위임 시)세금 및 수수료: 등록 면허 세 납부 확인서, 등기 신청 수수료 납부 확인서2. 미성년자 관련 특별 사항 및 주의 사항 :가장 중요한 부분은 친권자인 모친이 법정 대리인으로서 미성년 자녀를 대리할 때, '이해 상반 행위'에 해당하는지 여부를 판단하는 것입니다.이해 상 반 행위란 ? : 모친이 미성년 자녀의 법정 대리인이면서 동시에 부동산 공동 소유자이고, 근저당 권 말소로 인해 모친 또한 경제적 이득을 얻는 경우 '이해 상반 행위'에 해당할 수 있습니다.이해 상 반 행위 시 : 법원에 미성년자 자녀를 위한 특별 대리인 선임 심판을 청구하여 특별 대리인을 선임해야 합니다. 선임된 특별 대리인(모친 및 시어머니 제외, 보통 다른 친족이나 변호사)이 미성년 자녀를 대리하여 서류에 서명 날인합니다.이해 상 반 행위가 아닌 경우 : 단순히 근저당 권 말소 행위 자체가 미성년 자녀에게 불리하지 않다면, 친권자인 모친이 법정 대리인으로서 직접 대리하여 등기 신청을 진행할 수 있습니다. 이때, 모친의 인감 증명서, 주민 등록 표 등본, 가족 관계 증명서가 필요합니다.신청서 및 위임장 기 재 : 미성년 자녀의 정보와 함께, "(법정 대리인 친권자 모친 ooo)" 또는"(특별 대리인 ooo)"와 같이 대리인의 정보를 명확히 기재하고, 법정 대리인 또는 특별 대리인의 인감도장을 날인해야 합니다.결론적으로, 미성년자가 포함된 경우 절차의 복잡 성과 '이해 상 반 행위'판단의 중요성 때문에, 서류 준비 및 등기 신청 전에 법률 전문가들과 반드시 상담하시는 것을 강력히 권장합니다.경제 / 부동산25.12.0200
- 임대인이 불리한 조항은 무효라고 들었는데, 해당특약은 어떤가요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대출 문제까지 겹쳐서 더욱 걱정이 크실 것 같습니다. 현명하게 대처하실 수 있도록 살펴보겠습니다.말씀하신 특약 조항, 즉 " 계약 기간 만료 시에는 만료 일에도 불구하고 만료 기준일 1개월 전, 후로 새로 오는 입주자에 맞춰 이사하기로 함"이라는 내용은 임차인에게 불리하게 작용하는 약정 이므로, 주택 임대차 보호 법에 따라 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.주택 임대차 보호 법은 주거 용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정 함으로써, 국민 주거 생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행 규정이기 때문에, 법에서 정한 임차인에게 유리한 내용을 임대차 계약에서 임차인에게 불리하게 변경하는 것은 그 효력이 인정되지 않습니다. 특히, 임차인의 퇴거 일을 임대인의 새로운 세입 자 구하는 사정에 종속 시키는 것은 임차인의 자유로운 주거 이동 권리와 보증금 반환 권리를 심각하게 침해하는 불리한 조항으로 해석될 수 있습니다.따라서 다음과 같이 대응하시는 것을 권해드립니다.1. 법적 권리 확인 및 임대인에게 통보 : 본인께서 계약 만료 일에 맞춰 이사를 나가고 보증금을 돌려받을 법적인 권리가 있습니다. 임대인은 계약 만료 일에 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 이 부분을 임대인에게 명확하게 전달하시고, 해당 특약은 주택 임대차 보호 법 상 무효임을 인지 시키시는 것이 좋습니다.2. 내용 증명 발송 고려 :임대인이 계속 특약을 주장하며 날짜 조율을 거부한다면, 계약 만료 일에 맞춰 퇴 거 할 의사 및 보증금 반환을 요청하는 내용 증명을 발송하시는 것이 좋습니다. 내용 증명은 임대인에게 심리적인 압박을 줄 수 있으며, 나중에 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.3. 임차 권 등기 명령 신청 : 만약 계약 만료 일이 되었음에도 임대인이 보증금을 반환해주지 않거나, 새로운 집의 잔금 문제로 부득이하게 먼저 이사해야 할 상황이라면, '임차 권 등기 명령'신청을 고려 해 볼 수 있습니다. 이를 통해 본인께서 이사 후에도 보증금에 대한 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있어, 새로운 전세 집에 대한 전세 대출 진행 등 금융 문제에도 큰 도움이 됩니다.결론적으로, "만료 1개월 전.후에 임대인 상황에 따라 이사한다"는 특약은 임차인의 계약 종료 자유를 제한하므로 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 따라서 임대인이 "기다려야 한다"고 주장하더라도, 법적으로는 만료 일에 맞춰 이사할 권리가 있습니다.경제 / 부동산25.12.0200